Immobile pignorato: chi paga le spese condominiali?
Il pignoramento immobiliare, ai sensi dell’art. 492 C.p.C., intima al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto teso a sottrarre l’immobile alla garanza del credito. La titolarità giuridica del bene rimane in capo al debitore che continua ad essere il legittimo proprietario dell’immobile pignorato. Il problema si pone per il pagamento delle spese condominiali? A chi spetta il pagamento? Al custode giudiziario, alla procedura esecutiva, al debitore esecutato, al creditore procedente, all’aggiudicatario o al Condominio?
Il recupero delle spese condominiali è un dovere dell’amministratore di condominio stabilito dall’art. 1130 del Codice Civile. Non solo. L’amministratore è anche obbligato a dare corso alla procedura esecutiva nei confronti dei condomini morosi ai sensi dell’art. 1129 c.c.. In difetto, può essere revocato l’incarico dell’amministratore per grave irresponsabilità. L’amministratore di condominio ha la facoltà di procedere anche in assenza di una delibera condominiale nei confronti del condomino moroso. In forza dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del c.c., può, infatti, ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. La situazione si complica quando il decreto ingiuntivo del Condomino venga iscritto su un immobile pignorato o sottoposto a sequestro conservativo.
A chi spetta il pagamento delle spese condominiali relative ad un immobile pignorato?
Occorre preliminarmente distinguere tra le spese ordinarie e quelle straordinarie. Le prime afferiscono alla ordinaria conduzione e gestione del condominio. Sono da considerarsi tali le spese condominiali correnti per le pulizie, le utenze, la manutenzione ordinaria delle parti comuni e degli impianti. Le spese condominiali dovute per opere di manutenzione del fabbricato (ad es. rifacimento del tetto di copertura o delle facciate) o degli impianti tecnologici (ad es. sostituzione dell’ascensore condominiale) sono, invece, straordinarie.
Immobile pignorato e spese condominiali ordinarie
Sul tema del pagamento delle spese condominiali ordinarie si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3354 del 2016. Nel giudizio di fronte alla Corte, il debitore esecutato eccepiva l’indebita ingiunzione del pagamento da parte del Condominio. Infatti, non potendo disporre né godere dei frutti dell’immobile pignorato, nella fattispecie il canone di locazione, riteneva di non essere tenuto al pagamento delle quote. Stante il fatto che il custode giudiziario provvedeva all’incasso del canone di locazione, a detta del debitore, il pagamento delle spese condominiali doveva essere posto a carico del custode.
La Corte ha rigettato l’istanza del debitore motivandola con il riconoscimento del diritto di proprietà in capo al debitore. Con il pignoramento immobiliare, infatti, il debitore non viene privato del diritto reale di proprietà. Inoltre, gli oneri condominiali afferiscono alla proprietà del bene per cui sono in campo al proprietario. Il fatto che il debitore non possa godere dei frutti o non possa accedere all’immobile non determina il venir meno del suo dovere di adempiere al pagamento delle spese relative alle parti comuni dell’edificio. La Corte conclude, quindi, che “.. la pendenza di una procedura di esecuzione immobiliare non fa scomparire l’obbligo per il debitore esecutato di corrispondere gli oneri condominiali connessi alla proprietà dei beni pignorati”.
Nonostante il parere della Corte definisca in modo chiaro chi sia il soggetto deputato al pagamento delle quote condominiali, si verifica spesso che il proprietario dell’immobile pignorato non vi provveda. Gli amministratori di condominio si trovano quindi nella necessità di richiedere l’intervento degli altri condomini. Come? Costituendo un fondo straordinario al quale contribuiranno tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali. Il fondo verrà utilizzato per anticipare le spese relative all’immobile pignorato. A conclusione della procedura esecutiva, nella quale si dovrà inserire anche il Condominio, si provvederà alla restituzione degli importi anticipati.
Chi deve pagare le spese condominiali straordinarie di un immobile pignorato?
Esaminiamo prima nel dettaglio cosa si intende per “spese straordinarie”. Lo ha chiarito una sentenza della Cassazione, la n. 12877 del 22 giugno 2016. Le spese di manutenzione straordinaria di un immobile sottoposto a procedura esecutiva e sequestro conservativo sono quelle “.. finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell’immobile pignorato”. Il presupposto nella valutazione espressa dai giudici è che il soggetto che ha l’interesse esclusivo alla conservazione e messa in sicurezza dell’immobile sia unicamente il creditore procedente.
È palese, infatti, come il debitore esecutato non posso avere alcun interesse alla cura e manutenzione dell’immobile. Peraltro, non avrebbe senso addebitare il pagamento delle spese straordinarie ad un soggetto, il debitore, che non dispone delle risorse economiche. Il giudizio emesso dalla Corte attribuisce, quindi, il pagamento delle spese straordinarie al creditore procedente. Con quale decorrenza? Il creditore procedente è tenuto al pagamento delle spese maturate e notificate successivamente all’inizio della procedura. Ne deriva che tutte le spese originatesi antecedentemente e non saldate siano comunque a carico del proprietario dell’immobile, ossia del debitore esecutato.
Chi deve saldare le spese insolute?
A conclusione della procedura esecutiva, con il decreto di trasferimento il soggetto aggiudicatario è, di diritto, il proprietario dell’immobile. Da quel momento subentra in tutti i rapporti giuridici del debitore esecutato. L’art. 63 delle disposizione di attuazione del c.c. recita “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
L’aggiudicatario, con il trasferimento dei diritti reali in forza del decreto emesso dal Giudice e trascritto nei Pubblici Registri, è, quindi tenuto al pagamento delle spese condominiali riferite all’anno in corso ed all’anno precedente. Si fa riferimento, in questo caso, non all’anno solare ma all’anno di esercizio amministrativo. Il nostro ordinamento, art. 1292 c.c., riconosce all’aggiudicatario il diritto di rivalsa, ossia la possibilità di rivalersi sul debitore esecutato. Certo, le probabilità che posso sortire un effetto positivo sono limitate.
Cosa succede per il pagamento delle spese condominiali relative agli anni precedenti? Il principio sancito dall’art. 63 di obbligazione solidale vincola l’aggiudicatario solo all’annualità corrente e immediatamente precedente. Le spese insolute riferite agli anni precedenti dovranno essere ripartite tra tutti i condomini, ad accezione dell’aggiudicatario.
Come accertare se un immobile sia pignorato?
Nelle azioni di recupero crediti verso i condomini morosi, l’amministratore di condominio può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Il decreto dovrà essere trascritto nei Pubblici Registri affinché sia opponibile ai terzi. Prima di dare inizio a questa azione, è bene verificare se l’unità immobiliare sia effettivamente di proprietà del condomino moroso in modo da evitare spiacevoli conseguenze legali a carico del condominio. Le visure catastali non sono utili in questo caso in quanto, non avendo valore probatorio, non fornirebbero una informazione certa e valida dal punto di vista giuridico.
È necessario, quindi, eseguire una ispezione negli Uffici di Pubblicità Immobiliare. Solo attraverso una visura ipo catastale si avrà riscontro della effettiva titolarità giuridica dell’immobile in capo al proprietario, che potrebbe non coincidere con il condomino. È preferibile, in questo caso, eseguire la ricerca con i dati catastali dell’immobile, disponibili nel registro di anagrafe condominiale. Una volta estratta la visura ipotecaria, si può rilevare la presenza di eventuali gravami, ipoteche, pignoramenti immobiliari, decreti ingiuntivi. Si suggerisce poi di sviluppare le singole formalità richiedendo la nota di trascrizione online in modo da accertare l’entità del debito ed il nominativo del creditore.
L’amministratore di condominio in questo modo potrà accertare:
- il proprietario o i proprietari dell’immobile
- la natura e quota dei diritti reali
- il titolo di provenienza
- gravami e pregiudizievoli
