Adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio

Il condominio degli edifici è una particolare forma di comunione disciplinata dagli articoli 1117-1139 del Codice civile, che si verifica quando le singole unità immobiliari di un edificio appartengono a proprietari diversi. Oltre alla proprietà esclusiva del proprio appartamento, ciascun condomino condivide con gli altri alcune parti comuni dell’edificio, come scale, cortili, muri maestri e impianti comuni.

La gestione e l’amministrazione di queste parti comuni vengono affidate all’assemblea dei condomini e, nei casi previsti dalla legge, all’amministratore di condominio. Quest’ultimo deve occuparsi non solo degli aspetti organizzativi e gestionali, ma anche di numerosi adempimenti fiscali legati alla vita condominiale, tra cui codice fiscale del condominio, ritenute fiscali, Certificazione Unica, modello 770, fatturazione elettronica e comunicazioni relative ai bonus edilizi.

Vediamo nel dettaglio quali sono gli obblighi fiscali dell’amministratore di condominio e le principali scadenze da rispettare.

INDICE:

Quali sono gli adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea per gestire la vita del condominio, in particolare sotto l’aspetto fiscale e normativo. La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto e l’incarico dura generalmente un anno.

Per approfondire quando è necessaria la nomina e come funziona la gestione di un edificio privo di amministratore, vedi anche l’articolo sul condominio senza amministratore.

Tra i principali compiti dell’amministratore rientrano anche tutti gli adempimenti fiscali del condominio. Ci sono, infatti, una serie di obblighi fiscali che l’amministratore di condominio deve eseguire in virtù del mandato ricevuto. Tracciamo un quadro delle scadenze fiscali condominiali.

Attribuzione o variazione del codice fiscale

Tra i primi adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio rientra la richiesta del codice fiscale del condominio presso l’Agenzia delle Entrate. Il condominio, salvo casi piuttosto rari, non è un soggetto giuridico titolare di partita IVA. È compito dell’amministratore di condominio in carica fare domanda di attribuzione del codice fiscale del condominio.

In caso di sostituzione dell’amministratore, il subentrante dovrà effettuare, entro i 30 giorni successivi a quello della nomina, la variazione del rappresentante associato al codice fiscale.

La fatturazione elettronica in condominio

L’obbligo della fatturazione elettronica, entrato in vigore il 1° gennaio 2019, ha riguardato anche il condominio, il quale viene coinvolto in particolare in qualità di soggetto passivo di imposta.

Il condominio, generalmente, è un soggetto giuridico privo di partita IVA e non emette fattura. Quando invece esercita attività d’impresa e, quindi, è titolare di partita IVA, è tenuto ad emettere le fatture in formato elettronico come tutti gli altri operatori economici.

L’amministratore deve inoltre conservare e gestire le fatture elettroniche ricevute tramite Sistema di Interscambio (SDI), verificando la corretta intestazione al condominio e la conformità fiscale dei documenti.

Condominio come sostituto d’imposta

L’art. 32, c. 1, n. 8-ter, d.P.R. n. 600/1973, introdotto dal comma 11, lett. e, dell’art. 21 della legge n. 449/1997, dispone che: “Per l’adempimento dei loro compiti gli uffici delle imposte possono […] richiedere agli amministratori di condominio negli edifici dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale“.

La stessa legge n. 449/1997 ha modificato anche l’art. 23 del sopraccitato d.P.R., stabilendo che “[…] condominio quale sostituto d’imposta […] devono operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa“.

Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, è il soggetto obbligato ad applicare la ritenuta sul pagamento dei corrispettivi dei dipendenti, dei lavoratori autonomi e dei prestatori di servizi.

Il soggetto che in concreto è però obbligato ad assolvere agli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d’imposta è l’amministratore (Circolare del Ministero delle Finanze n. 204 /E del 6 novembre 2000). Deve effettuare, per conto del condominio, l’applicazione della ritenuta sul pagamento dei corrispettivi e il versamento delle ritenute operate attraverso il modello F24.

Tra gli adempimenti fiscali più importanti dell’amministratore di condominio vi sono anche la predisposizione e l’invio telematico della Certificazione Unica (CU) e del modello 770, necessari per dichiarare le ritenute operate dal condominio in qualità di sostituto d’imposta.

L’obbligo di questi adempimenti fiscali è riferito all’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno precedente, o al condomino rappresentante che risultava svolgere le stesse funzioni a quella data.

Comunicazioni fiscali per bonus edilizi e detrazioni condominiali

L’amministratore di condominio dovrà effettuare, inoltre, una serie di comunicazioni connesse alle detrazioni fiscali. Nello specifico:

• trasmissione in via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, di una comunicazione contenente i dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali (Decreto Ministeriale 01/12/ 2016. Ministero dell’Economia e delle Finanze).
• comunicazione annuale dei dati del cessionario dei crediti fiscali (Provvedimento n. 165110/2017 dell’ Agenzia delle Entrate).
• trasmissione per via telematica all’Enea delle informazioni sugli interventi effettuati entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo.
• compilazione e presentazione del Quadro AC del modello Redditi e del Quadro K del modello 730.

Denuncia e versamento delle imposte locali

L’articolo 10, c. 4, del d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, stabilisce che: “per gli immobili indicati nell’articolo 1117, n. 2) del codice civile oggetto di proprietà comune, cui e’ attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto dei condomini“.

Questo significa che in caso di parti comuni condominiali suscettibili di reddito autonomo a cui è attribuita, quindi, una rendita catastale (es. l’alloggio del portiere), l’amministratore, per conto dei condomini, deve provvedere alla denuncia ai fini IMU, l’Imposta Municipale Unica, nonché alle variazioni successive.

È sempre di competenza dell’amministratore la denuncia ai fini Tosap, relativamente a nuove grate areazioni o fioriere esterne. Di questi tributi locali dovrà essere effettuato anche il relativo versamento.

Per quanto riguarda la Tari, invece, sono escluse dal pagamento di tale tassa le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’art. 1117 del codice civile che non siano detenute o possedute in via esclusiva (art. 1, comma 641, secondo periodo, della legge n. 147 del 2013).

La corretta gestione degli adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio è fondamentale per evitare sanzioni e garantire il rispetto degli obblighi tributari del condominio. Dalla gestione delle ritenute fiscali alle comunicazioni per bonus edilizi, l’amministratore svolge un ruolo centrale nella regolarità fiscale dell’edificio condominiale.