Modello di contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale ha ad oggetto tutti quegli immobili ad uso diverso da quello abitativo. In questo articolo vedremo i punti più rilevanti della sua disciplina e al termine della lettura potrete scaricare gratuitamente il modello fac-simile.

La disciplina del contratto di locazione commerciale

Al contratto di locazione commerciale si applica la disciplina sia del Codice Civile (artt. da 1571 a 1614) che della Legge n. 392/1978. L’art. 1571 c.c disciplina la locazione in generale e stabilisce: “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo“. Si tratta quindi di un contratto in forza del quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore, inquilino, affittuario o coltivatore diretto, mediante un determinato corrispettivo e per una durata di tempo, una cosa mobile o immobile.

La locazione di immobili urbani adibiti ad uso commerciale, quindi diverso da quello abitativo, riguarda tutti quegli casi in cui un immobile è concesso in locazione allo scopo di avviare o continuare un’attività industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistica, culturale, religiosa e assistenziale, ricreativa e sindacale. In questa categoria rientrano inoltre gli immobili urbani concessi in godimento a Stato ed enti pubblici.

Il contratto di locazione commerciale trova la propria disciplina specifica nella Legge n. 392/1978 ed in particolare negli artt. 27 e seguenti. Le norme del Codice Civile sono applicate solo per colmare eventuali lacune della disciplina sopracitata o per espresso rinvio della medesima. Vediamo alcuni aspetti più rilevanti.

La durata (Art. 27)

La Legge n. 392/1978, all’art. 27, stabilisce limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto. Per le locazioni commerciali la durata non può essere inferiore ai 6 anni, rinnovabile tacitamente di altri 6 anni, se gli immobili sono adibiti ad attività:

• commerciale, industriale e artigianale
• di interesse turistico comprese quelle di cui all’art. 2 della Legge n.326/1968
• di lavoro autonomo

La durata si estende ad almeno nove anni qualora l’immobile sia adibito ad albergo o simili e il rinnovo avviene di nove anni in nove anni.

È nullo ogni patto per il quale è stata convenuta durata inferiore o non è stata pattuita. In tal caso, verrà automaticamente estesa ai minimi di legge. Unica eccezione è prevista per i contratti di locazione commerciale a carattere transitorio. Questo requisito deve essere espressamente menzionato nel contratto.

Il recesso (Art. 27, c.7-8)

La facoltà di recesso anticipato è consentita per il solo conduttore, in caso sia contrattualmente pattuito dalle parti. L’art.27, c. 7, fissa un preavviso di sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Il locatore deve essere avvisato mediante lettera raccomandata.

Il comma successivo stabilisce invece che, a prescindere da ogni previsione contrattuale, qualora sussistano gravi motivi il conduttore ha sempre diritto di recedere dal contratto.
Questi gravi motivi sono riconducibili a “fatti non solo estranei alla volontà del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, il cui effetto è rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Non possono essere riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore” (Cass. 26892/2014).

Il diniego della rinnovazione del contratto (Art. 29)

Il locatore può negare, alla prima scadenza contrattuale, il rinnovarsi della locazione. Le motivazioni sono tassativamente previste all’art. 29 e riguardano:

• l’esigenza di concedere in uso l’edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un’attività propria;
• lavori di ristrutturazione o restauro, dimostrabili con il possesso di licenza o concessione;
• la ristrutturazione dell’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali. Anche in questo caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio.

La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima. Devono essere espressamente indicati, a pena di nullità, uno dei motivi previsti dalla legge in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare.

L’articolo 31 stabilisce inoltre che il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia posto in essere alcuna delle attività previste, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, nonché al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell’art. 34. Sono salvi tuttavia i diritti acquistati da terzi in buona fede.

Aggiornamento del canone (Art. 32)

La misura iniziale del canone di locazione è lasciata all’autonomia contrattuale. Le variazioni in aumento non possono tuttavia essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Prelazione in caso di alienazione dell’immobile (Art. 38)

Se il locatore decide di vendere l’immobile, deve darne previamente comunicazione al conduttore con atto notificato dall’ufficiale giudiziario. Il conduttore deve esercitare il proprio diritto di prelazione entro sessanta giorni dall’avvenuta comunicazione. Se tale diritto viene esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Diritto di riscatto (Art. 39)

Nel caso in cui il locatore-venditore non provveda alla notificazione di cui all’art. 38, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso
dell’immobile, il conduttore avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Prelazione in caso di nuova locazione (Art. 40)

Il locatore che, alla scadenza contrattuale, non intenda rinnovare la propria obbligazione ma locare a terzi l’immobile, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.

Cosa bisogna verificare prima di firmare un contratto di locazione commerciale

Abbiamo fatto una carrellata di alcuni importanti aspetti della Legge n. 392/1978 che disciplina, appunto, la locazione commerciale. Prima di passare al modulo fax-simile, volevamo soffermarci sulle variabili da verificare prima di firmare questo genere di contratti.

Il conduttore deve innanzitutto accertarsi della correttezza dei dati catastali dell’immobile e delle eventuali pertinenze inserite nel contratto. L’indicazione di tali informazioni è infatti obbligatoria. La verifica può essere effettuata indicando i dati catastali, se conosciuti, con una visura catastale per immobile.

Deve prendere inoltre visione della planimetria catastale, in tal modo potrà verificare l’effettiva conformità allo stato dei luoghi dell’immobile in oggetto. Si eviterà così che sorgano divergenze nel corso di svolgimento del contratto in ordine alla distribuzione e destinazione dell’immobile.

Per quanto riguarda invece il locatore, prima di firmare il contratto, può valutare l’affidabilità della controparte in diversi modi. Prima di tutto, può verificare, con una visura protesti, l’esistenza di effetti insoluti a carico del soggetto, riferiti al mancato incasso di assegni bancari, vaglia e cambiali. Per conoscere invece la sua situazione patrimoniale e finanziaria, potrà ricorrere ad un bilancio ottico, le cui informazioni consentono di determinare il rating aziendale, ovvero un indice dell’affidabilità creditizia di un’impresa.

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