Gruppo F5: cosa comprende e modalità di accatastamento

La categoria catastale F5 rientra nel gruppo delle cosiddette categorie fittizie, introdotte per consentire l’iscrizione in Catasto di unità immobiliari che, per loro natura, non sono in grado di produrre reddito in modo ordinario. Tra queste, la F5 identifica una tipologia ben precisa e spesso oggetto di dubbi interpretativi: il lastrico solare. Comprenderne caratteristiche, regime fiscale e modalità di accatastamento è fondamentale per evitare errori e possibili contestazioni.

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Definizione di lastrico solare e categoria F5

La categoria catastale F5 è utilizzata per censire i lastrici solari, ovvero superfici poste nella parte superiore di un edificio che svolgono una duplice funzione: da un lato coprono l’immobile sottostante, dall’altro risultano fruibili e non semplicemente tecniche.

Il lastrico solare non va confuso con la terrazza di un appartamento. Quest’ultima rappresenta un affaccio diretto e pertinenziale di una singola unità immobiliare, mentre il lastrico solare è una superficie autonoma sotto il profilo catastale, che può essere di proprietà esclusiva, comune condominiale oppure appartenere a un determinato fabbricato.

Essendo una categoria fittizia, alla F5 non è associata alcuna rendita catastale. Le unità appartenenti a questo gruppo sono rappresentate esclusivamente nell’elaborato planimetrico e non dispongono di una planimetria autonoma.

Caratteristiche costruttive e accessibilità

Affinché una superficie possa essere classificata come F5, deve presentare specifiche caratteristiche costruttive. In particolare, il lastrico solare deve essere:

• praticabile e quindi utilizzabile;
• accessibile tramite scala interna o esterna;
• pavimentato;
• dotato di parapetti;
• non limitato alla sola funzione di copertura dell’edificio.

Il programma informatico DOCFA limita formalmente la categoria F5 a queste tipologie di lastrici. Tuttavia, esistono alcune deroghe interpretative a livello territoriale. Ad esempio, è ammessa l’inclusione in F5 anche di terrazze di semplice copertura, purché accessibili da scale o da unità immobiliari o terreni limitrofi.

Quando il lastrico solare è parte integrante di un’unità immobiliare (ad esempio come copertura-accessorio), esso viene dichiarato congiuntamente all’immobile principale e concorre alla determinazione della superficie catastale complessiva.

IMU e rendita: quando si paga e quando no

Uno degli aspetti più delicati riguarda il trattamento IMU delle unità in categoria F5. In linea generale, il lastrico solare, in quanto parte integrante dell’edificio, non è soggetto a IMU autonoma, proprio perché privo di rendita catastale e incapace di generare reddito proprio.

Un chiarimento decisivo è arrivato con la Risoluzione n. 8/DF del luglio 2013 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, emanata in relazione all’installazione di impianti fotovoltaici. Il documento ha precisato che il lastrico solare non assume rilevanza autonoma ai fini IMU: l’imposizione resta legata alle unità immobiliari che compongono l’edificio. Anche in presenza di impianti fotovoltaici, il lastrico continua a essere considerato parte integrante del fabbricato.

Esiste però un’importante eccezione. Quando il lastrico solare costituisce l’ultimo piano di un edificio, è sopraelevabile e presenta una capacità edificatoria autonoma, allora viene meno la sua neutralità fiscale. In questi casi, il lastrico può essere assimilato a un’area edificabile e diventa soggetto a IMU. Lo stesso avviene qualora l’area sopra l’ultimo piano venga venduta con l’intenzione di realizzare una sopraelevazione: la potenzialità edificatoria genera capacità contributiva.

In base alla normativa vigente, durante la fase di edificazione la base imponibile è rappresentata dal valore dell’area edificabile; solo a lavori ultimati (o in caso di utilizzo anticipato del fabbricato) si passa a considerare il fabbricato stesso.

Procedura di accatastamento e documentazione

Le unità del gruppo F, inclusa la categoria F5, vengono censite tramite procedura DOCFA, ma con alcune peculiarità. Non essendo dotate di rendita catastale, non richiedono la presentazione di una planimetria autonoma. La loro rappresentazione avviene esclusivamente nell’elaborato planimetrico, che illustra:

• la sagoma dell’edificio;
• le parti comuni;
• le superfici esterne;
• gli accessi alle unità immobiliari.

Il corretto accatastamento dipende anche dalla natura giuridica del lastrico: bene comune, proprietà esclusiva o parte integrante di un’unità immobiliare. Ogni configurazione comporta modalità dichiarative differenti, motivo per cui è essenziale un’analisi preventiva accurata.

Differenze tra F5 e altre categorie edilizie

La categoria F5 si distingue sia dalle categorie edilizie ordinarie sia dalle altre unità del gruppo F. Rispetto agli immobili abitativi, commerciali o produttivi, che hanno rendita catastale e funzionano come unità autonome, il lastrico solare non produce reddito proprio ed è strettamente legato all’edificio. Non rappresenta quindi un immobile “finito” o funzionalmente indipendente.

All’interno del gruppo F, che raccoglie unità fittizie come aree urbane, fabbricati collabenti o in costruzione, la F5 si differenzia perché rappresenta una componente stabile e definitiva. Non è una fase transitoria né una superficie in degrado: è una struttura permanente, utilizzabile e identificabile catastalmente, anche se la sua imponibilità fiscale è condizionata dalla capacità edificatoria.