Donazione di immobile ai figli: costi, imposte e rischi di riduzione ereditaria

Donare un immobile ai propri figli è una scelta sempre più frequente per anticipare il passaggio del patrimonio familiare. La donazione di un immobile ai figli permette infatti di trasferire la proprietà di una casa mentre il genitore è ancora in vita, ma è una decisione che richiede parecchia attenzione sia sotto il profilo fiscale sia sotto quello successorio.

Prima di procedere con un atto di donazione è importante conoscere le differenze tra le diverse modalità di donazione, i costi da sostenere, gli effetti sulla futura successione e le verifiche da effettuare sull’immobile. Una pianificazione consapevole aiuta infatti a ridurre il rischio di contestazioni e a evitare problemi in caso di futura vendita dell’immobile.

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Donazione di immobile ai figli: che cosa comporta

La donazione della casa è il contratto con cui un genitore trasferisce gratuitamente la proprietà di un immobile al figlio. Per essere valida deve essere stipulata mediante atto di donazione davanti a un notaio, con la presenza di due testimoni.

Con la donazione il trasferimento della proprietà è immediato, salvo il caso in cui il donante si riservi alcuni diritti, come l’usufrutto o il diritto di abitazione, continuando così a utilizzare l’immobile anche dopo il trasferimento della nuda proprietà.

Dal punto di vista successorio, la donazione rappresenta normalmente un anticipo ereditario. Questo significa che il valore del bene donato continuerà a essere considerato al momento dell’apertura della successione per verificare il rispetto delle quote spettanti ai legittimari.

Differenza tra donazione diretta, indiretta e anticipo ereditario

La legge distingue tra donazione diretta e donazione indiretta.

La donazione diretta si verifica quando il genitore è già proprietario dell’immobile e decide di trasferirlo gratuitamente al figlio mediante atto notarile.

La donazione indiretta, invece, riguarda i casi in cui il genitore acquista un immobile intestandolo direttamente al figlio oppure gli mette a disposizione le somme necessarie per acquistarlo. In alcune situazioni, se il pagamento dell’immobile viene effettuato direttamente dal genitore e ciò viene adeguatamente documentato, l’operazione può essere assoggettata alla tassazione prevista per la compravendita anziché a quella della donazione indiretta.

In entrambi i casi la donazione conserva rilevanza ai fini della futura successione, poiché costituisce normalmente un anticipo della quota ereditaria.

Costi, imposte e spese notarili da considerare

Prima di procedere è utile conoscere i principali costi sulla donazione di un immobile. La donazione può comportare il pagamento di:

• imposta sulle donazioni, con franchigia di 1 milione di euro per ciascun figlio; oltre tale soglia si applica l’aliquota del 4% sulla parte eccedente;
• imposta ipotecaria, generalmente pari al 2% del valore dell’immobile;
• imposta catastale, pari all’1% del valore;
• imposta di bollo;
• imposta di trascrizione;
• spese notarili relative alla stipula dell’atto.

Quando ricorrono i requisiti dell’agevolazione prima casa, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Prima della stipula è consigliabile richiedere un preventivo al notaio per conoscere con precisione il costo complessivo dell’operazione.

Rischi successori: riduzione ereditaria e azione dei legittimari

Uno degli aspetti più delicati riguarda i rapporti con gli altri eredi. La donazione non elimina infatti i diritti dei legittimari. Se il valore dell’immobile donato supera la quota disponibile e compromette le quote riservate dalla legge, gli interessati possono promuovere un’azione di riduzione.

La recente riforma introdotta dalla Legge n. 182/2025 ha modificato in modo significativo la disciplina della riduzione ereditaria. Oggi, in caso di lesione della legittima, la tutela è prevalentemente economica: la riduzione della donazione non pregiudica il terzo acquirente a titolo oneroso e l’azione di restituzione dell’immobile è stata sostanzialmente eliminata. Il legittimario ha diritto principalmente a una compensazione in denaro.

La riforma ha quindi reso più sicura la provenienza donativa, favorendo anche la rivendita dell’immobile donato e offrendo maggiori garanzie di tutela dell’acquirente rispetto al passato.

Resta comunque opportuno valutare attentamente gli equilibri familiari, soprattutto quando sono presenti più figli o altri legittimari.

Verifiche catastali e documenti dell’immobile prima dell’atto

Prima della stipula è fondamentale verificare la regolarità dell’immobile. Tra i controlli più importanti rientrano la visura catastale per immobile, utile per verificare intestazione e dati catastali, e la planimetria catastale, necessaria per controllare la conformità tra la rappresentazione depositata in Catasto e lo stato reale dell’immobile.

Il notaio effettua inoltre le verifiche sulla titolarità del bene e sugli eventuali vincoli esistenti, oltre ai controlli sulla conformità catastale e urbanistica richiesti dalla normativa. Disporre di una documentazione aggiornata consente di affrontare la donazione con maggiore tranquillità e di ridurre il rischio di ritardi nella stipula.

Quando valutare alternative alla donazione

La donazione non rappresenta sempre la soluzione più adatta. In presenza di patrimoni particolarmente complessi, di più eredi o di future esigenze di vendita, può essere opportuno valutare le alternative alla donazione insieme al proprio notaio o consulente.

Tra le possibili soluzioni possono rientrare una diversa pianificazione della successione oppure una compravendita familiare, da valutare caso per caso in base agli obiettivi della famiglia e agli effetti fiscali e successori dell’operazione.

L’importante è non considerare la donazione come un semplice passaggio di proprietà, ma come una scelta che può incidere sugli equilibri patrimoniali e familiari anche negli anni successivi.