Categoria catastale D7: fabbricati industriali e attività produttive

Quando si parla di classificazione catastale, spesso si pensa a categorie residenziali o commerciali. Esistono però immobili che, per struttura e funzione, non possono essere ricondotti a un uso ordinario. È il caso della categoria catastale D7, che riguarda fabbricati strettamente legati ad attività industriali e produttive, con caratteristiche tali da renderli difficilmente convertibili ad altre destinazioni senza interventi radicali.

Comprendere cosa rientra in questa categoria, quali sono i requisiti richiesti e quale sia il regime fiscale applicabile è fondamentale per chi possiede o intende acquistare immobili produttivi. Vediamo allora nel dettaglio definizione, normativa e aspetti operativi legati agli immobili D7.

INDICE:

Definizione e normativa della categoria D7

La categoria catastale D7 appartiene al Gruppo “D”, che comprende gli immobili a destinazione speciale. In questo ambito rientrano fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

La definizione di fabbricati industriali D7 si riferisce dunque a strutture progettate appositamente per ospitare specifiche attività produttive o industriali, dotate di impianti e opere funzionali all’attività svolta. Si tratta di edifici industriali speciali, difficilmente convertibili ad altri usi senza interventi strutturali complessi e costosi.

Dal punto di vista della normativa del Catasto, i fabbricati D7 sono censiti come unità immobiliari a destinazione speciale, con attribuzione di una rendita catastale determinata secondo procedure che tengono conto di diversi approcci estimativi, tra cui quello reddituale, di mercato e di costo (anche deprezzato).

Un aspetto importante è la distinzione rispetto ad altre categorie del gruppo D: ad esempio, mentre la D1 comprende opifici in senso più generico, la D7 è specificamente destinata a un’attività industriale o produttiva ben individuata, con impianti strettamente funzionali a quell’attività.

Esempi di fabbricati industriali D7

Per comprendere meglio quali siano gli esempi D7, è utile richiamare alcune tipologie di immobili che rientrano in questa categoria. Tra i casi più frequenti troviamo:

• impianti per il rifornimento di carburante;
• impianti automatizzati per il lavaggio di veicoli;
• strutture per la manutenzione dei veicoli;
• discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani;
• depositi di rottami;
• centrali del latte;
• aree utilizzate dai concessionari d’auto;
• caselli autostradali e caselli ferrotranviari;
• impianti sportivi privi di costruzioni rilevanti o con semplici gradinate.

In tutti questi casi si tratta di impianti industriali o strutture strettamente connesse a un’attività produttiva, progettati con modifiche strutturali rispetto a un edificio ordinario. Spesso le trasformazioni riguardano sia il fabbricato principale sia le aree pertinenziali circostanti, che vengono adattate per ospitare macchinari, apparecchiature e infrastrutture tecniche.

Requisiti per l’inquadramento in D7

I requisiti categoria D7 sono piuttosto chiari: non basta che l’immobile sia utilizzato per un’attività industriale, ma deve essere stato costruito o adattato appositamente per quella specifica funzione.

Tra le principali caratteristiche fabbricati D7 troviamo:

• la presenza di macchinari e attrezzature indispensabili per l’esercizio dell’attività professionale o industriale;
• modifiche strutturali e ampliamenti rispetto alla configurazione originaria dell’edificio;
• una stretta connessione tra struttura e attività svolta, tale da rendere difficile una riconversione ad altri usi senza trasformazioni radicali.

Il proprietario, per poter accatastare l’immobile come D7, deve quindi dimostrare che il fabbricato è dotato degli impianti e delle opere funzionali all’attività produttiva. In assenza di tali requisiti, non è possibile ottenere l’inquadramento in questa categoria.

È proprio questa specializzazione a distinguere gli immobili produttivi D7 da altre categorie catastali: la struttura non è neutra, ma “modellata” intorno all’attività industriale che ospita.

Imposte e tassazione degli immobili D7

Un tema centrale per i proprietari riguarda le tasse D7 e, in particolare, l’IMU sui fabbricati industriali. Per gli immobili della categoria catastale D7, il valore imponibile ai fini IMU si calcola applicando la formula:

Rendita catastale × 1,05 × 65

La rendita catastale viene quindi rivalutata del 5% (coefficiente 1,05) e successivamente moltiplicata per il coefficiente 65, previsto per gli immobili del gruppo D. Sul valore imponibile così ottenuto si applica l’aliquota IMU, che parte da un minimo dello 0,76% riservato allo Stato, con possibilità per i Comuni di incrementarla fino a un massimo dello 0,30% aggiuntivo.

Le scadenze per il pagamento dell’IMU sono:

• 16 giugno per l’acconto (50%);
• 16 dicembre per il saldo (restante 50%).

Per quanto riguarda la fiscalità degli immobili produttivi sotto il profilo delle imposte sul reddito, occorre distinguere tra:

• persona fisica non imprenditore, che paga l’IMU ma non l’IRPEF sul reddito da fabbricati (per il principio di alternatività tra IMU e IRPEF);
• persona fisica imprenditore, per cui il reddito confluisce nel reddito d’impresa e viene tassato con le aliquote IRPEF ordinarie o con imposta sostitutiva in caso di regime forfettario;
• società di persone, in cui il reddito viene attribuito ai soci e tassato in capo a questi, oltre all’IRAP del 3,9%;
• società di capitali, soggette a IRES del 24% e IRAP del 3,9%, con eventuale imposta sostitutiva del 26% sugli utili distribuiti ai soci.

È evidente, quindi, che la gestione fiscale degli immobili D7 richiede un’attenta valutazione in base alla forma giuridica del proprietario e alla modalità di utilizzo dell’immobile.

Visure e planimetrie per immobili D7

Quando si ha a che fare con immobili produttivi classificati in D7, la consultazione dei documenti catastali assume un ruolo fondamentale. Attraverso una visura catastale, infatti, è possibile verificare:

• categoria e gruppo di appartenenza;
• rendita catastale attribuita;
• dati identificativi dell’unità immobiliare.

La planimetria del fabbricato industriale consente invece di analizzare la distribuzione degli spazi, le eventuali modifiche strutturali e la presenza di aree pertinenziali funzionali all’attività. Si tratta di documenti catastali indispensabili non solo in fase di compravendita, ma anche per valutazioni fiscali, perizie e pratiche edilizie. Considerata la natura speciale di questi edifici, quindi, ogni variazione strutturale o cambio di destinazione d’uso – peraltro complesso e oneroso – deve essere attentamente valutato anche sotto il profilo catastale.