L’atto notarile di vendita a distanza: come funziona?
Come procedere nei casi in cui non è possibile essere presenti alla stipula di un atto di compravendita? È possibile ricorrere ad un atto notarile di vendita a distanza. In questo articolo vi spieghiamo le varie opzioni e il meccanismo di funzionamento.
La stipula un atto di vendita a distanza senza la presenza di una o entrambe le parti è ormai una prassi molto diffusa, sopratutto inseguito ai nuovi sistemi digitali. Per comprendere il meccanismo degli atti notarili a distanza è necessario partire innanzitutto dalla differenza tra le tipologie di atto.
Le differenze tra atto pubblico e scrittura privata autenticata
L’atto pubblico e la scrittura privata autenticata si distinguono sostanzialmente per la diversa forma ed il diverso valore probatorio.
L’atto pubblico è redatto dal notaio e da lui letto e sottoscritto in presenza contemporanea delle parti. Dal punto di vista probatorio si tratta di una “prova legale, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti” (art. 2700 Codice civile).
La scrittura privata autenticata può essere redatta dal notaio, ma anche da chiunque. In ogni caso, per acquistare valore giuridico deve essere autenticata da un notaio. Quest’ultimo verifica, infatti, l’autenticità delle firme e attesta l’identità delle parti che hanno sottoscritto l’atto in sua presenza. La scrittura privata autenticata fa prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni e rende certa la data della sottoscrizione.
Quale scegliere per un atto notarile a distanza?
Per la stipula di un atto pubblico, inoltre, devono essere presenti contemporaneamente tutte le parti davanti al notaio, requisito non richiesto per la scrittura privata autenticata.
L’atto pubblico non può essere redatto quindi se le parti non si presentano tutte insieme davanti al notaio. La scrittura privata può avvenire, invece, con più autentiche effettuate in momenti diversi o da notai diversi. Il perfezionamento di quest’atto notarile avviene solo con l’autentica dell’ultima sottoscrizione ed il notaio che procede all’ultima autentica effettua anche gli adempimenti presso l’Agenzia delle Entrate ed i Pubblici Registri Immobiliari.
Le scritture private autenticate rappresentano, quindi, un valido strumento per ovviare all’impossibilità di essere tutti presenti lo stesso giorno, ora e luogo davanti allo stesso notaio. Questa soluzione non è, tuttavia, sempre applicabile. Ci sono, infatti, alcuni casi in cui gli atti non possono essere redatti con la scrittura privata autenticata.
La legge richiede obbligatoriamente per talune tipologie di atti, come ad esempio la donazione, la forma dell’atto pubblico a pena di nullità. È possibile comunque porre rimedio a questa mancanza di contestualità attraverso l’uso delle procure, rilasciate prima dell’atto e allegate allo stesso, oppure attraverso un sistema di certificazione a distanza delle firme dei contraenti.
La procura notarile per la stipula di un atto di vendita a distanza
La procura è uno strumento al quale si può ricorrere in caso di impossibilità ad essere presenti alla stipula del contratto. Si tratta, infatti, di un negozio unilaterale con il quale un soggetto, il rappresentato, autorizza un altro soggetto, il rappresentante, ad agire in suo nome (Art. 1392 codice civile). Quest’ultimo esibendo la procura rende noto che sostituirà il rappresentato nelle contrattazioni.
Uno dei casi più frequenti in cui si ricorre alla procura è l’atto notarile di vendita immobiliare. Le motivazioni sono analoghe a quelle citate in precedenza: sopraggiunto impedimento per una delle parti a presenziare alla stipula, ad esempio per motivi di salute oppure se si vive in un paese straniero.
La procura a vendere deve essere fatta con atto scritto (scrittura privata autenticata o atto pubblico), in caso contrario non può avere alcun effetto. Si tratta di una procura speciale che circoscrive il raggio d’azione del rappresentante, in quanto definisce i poteri specifici si vogliono affidare.
Il rappresentate dovrà agire per conto del rappresentato compiendo tutti gli atti necessari alla realizzazione della vendita o dell’acquisto di un immobile. Questo significa che una volta portato a termine l’affare specifico (o in caso di revoca) viene a meno l’efficacia della procura per il cui atto era stata redatta.
Atto notarile di vendita a distanza con la firma digitale dei contraenti
La procura non è l’unico sistema per stipulare un atto notarile a distanza, senza spostarsi dalla propria città.
Nel 2016 è stato elaborato un sistema sicuro per certificare a distanza le firme dei contraenti. “iStrumentum” è un software del Consiglio Nazionale del Notariato che consente al notaio di preparare, creare, verificare e costruire l’atto informatico e i suoi allegati.
L’atto notarile viene creato in cooperazione tra due notai che utilizzano il medesimo sistema per la raccolta delle firme digitali o grafometriche delle parti.
L’atto e i suoi eventuali allegati saranno contenuti in un documento informatico e su questo verrà apposta la firma digitale dei contraenti e del notaio.
40 commenti per "L’atto notarile di vendita a distanza: come funziona?"
Buongiorno.
Io e mia moglie dobbiamo firmare un atto di vendita in una regione distante (600km circa). Non ci fidiamo del tecnico per una procura speciale e preferiamo farlo in presenza anche per i dettagli della vendita (con nuova licenza edilizia appena rilasciata). Chiedo se è possibile avanzare richiesta di rimborso viaggio all’acquirente (un pernottamnento e spese di viaggio), dato che le spese notarili sono a suo carico. Grazie.
Buongiorno Marcello, se non vi sono stati accordi in precedenza dubitiamo che ciò sia possibile. Cordiali saluti.
Posso andare a firmare il rogito se sono in malattia?
Gentile Antonella, di norma uscire di casa dopo le fasce orarie di reperibilità non è vietato, ma è necessario che l’attività svolta non rallenti la convalescenza del dipendente. Il datore di lavoro, comunque, potrebbe farla pedinare anche al di fuori dagli orari di reperibilità ed eventualmente raccogliere elementi utili per procedere al licenziamento in tronco. Cordiali saluti.
Buongiorno ,
Sto per vendere la mia casa dove i miei figli hanno la nuda proprietà.
Purtroppo uno di loro attualmente vive all’estero e non potrà venire a stipulare atto notarile . Volevo sapere se è possibile farlo a distanza ?
grazie
Gentile Ewelina, le suggeriamo di confrontarsi con il Suo notaio, il quale indicherà come procedere. Ipotizziamo le vi proporrà una procura a vendere. Cordiali saluti.
Buongiorno
Vorrei porgere una domanda
Mi trovo in una regione e l’atto della vendita della mia casa è in una regione differente ,mi troverei impossibilitata di presentarmi all’atto per problemi di salute, posso farlo dalla mia regione e quanto sono i costi grazie della cortese attenzione cordiali saluti Ilenia
Buongiorno Ilenia, per quanto riguarda i costi e le modalità relative al suo caso specifico le suggeriamo di rivolgersi ad un notaio. Cordiali saluti.
Buongiorno,
abbiamo partecipato a un’asta per la vendita di un garage sito nella città dove risiediamo. L’asta era stata indetta per conto del Tribunale di una città italiana distante circa 1400 Km dalla nostra per la vendita di uno dei beni sequestrati a seguito di una richiesta di fallimento da parte di un creditore risiedente in quella città. Allo scadere dell’asta ci siamo aggiudicati il garage e abbiamo pagato tutte le somme richieste. Rimane solo da effettuare il passaggio di proprietà che dovrebbe essere stilato tra noi e il “proprietario pro tempore” rappresentato dal “curatore del fallimento” con atto notarile (secondo le regole del tribunale di quella città).
In tal caso, esiste un articolo di legge che consente all’acquirente di scegliere un notaio di sua fiducia e residente nel luogo in cui vive e “costringa” il curatore fallimentare a recarsi presso la città in cui l’acquirente risiede per effettuare il passaggio di proprietà?
Grazie anticipate.
Buongiorno Salvatore, non vi è un riferimento normativo. La prassi comune è che l’aggiudicatario scelta un notaio di fiducia. Cordiali saluti.
Buongiorno, dovendo rogitare per la vendita di un immobile assieme ad altri due fratelli, ed essendo impossibilitato a presenziare di persona, per motivi di salute ed anche per la distanza dalla mia residenza, posso farmi mandare dal notaio rogitante la copia dell’atto , firmarla ed scansionarla per poi inviarla al medesimo notaio, poi successivamente mandarle anche una copia firmata in originale per raccomandata?
grazie,
Buongiorno Luigi, in queste situazioni si procede solitamente attraverso procura speciale. Le suggeriamo di contattare il Notaio che si occuperà del rogito il quale le comunicherà le modalità da seguire per la stipula dell’atto a distanza. Cordiali saluti.
Buongiorno, per la vendita di un garage ho dato una procura speciale ad una persona che a causa di malattia é obligata a stare in casa. Che soluzione ci potrebbe essere per andare a rogito senza rifare le procura ed un’altra persona? Sono all’estero. Grazie mille
Gentile Silvia, le suggeriamo di chiedere al notaio incaricato le possibili opzioni alla luce dell’attuale situazione. Cordiali saluti.
Salve,vorrei sapere,se una su otto eredi rifiuta di firmare ,cosa succede per la vendita?
Gentile Imma, in caso di disaccordo tra gli eredi non si potrà procedere con la vendita. Potreste ricorrere, se possibile, alla divisione ereditaria. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno. Non trovo da nessuna parte la soluzione a questa nostra circostanza. L’ acquirente vive in una regione, noi venditori in un’altra e l’immobile in una terza. Abbiamo firmato il compromesso nella città dove si trova l’immobile e dove ha sede l’agenzia immobiliare, ma ora l’acquirente vuole che andiamo nella su città da un notaio da lui scelto per la firma del rogito. Non abbiamo problemi a muoverci, ma ci sono serie spese di viaggio e alloggio. Esiste una prassi o una regola riguardo? Grazie
Buongiorno Nicola, in queste situazioni la procura speciale potrebbe essere la soluzione. Cordiali saluti.
Buongiorno,
dovrei vendere un terreno che mi appartiene per un terzo e preferirei non recarmi personalmente dal notaio perché vivo in altra regione; gli altri proprietari del terreno saranno invece presenti, così come l’acquirente.
Devo contattare il notaio che si occuperà dell’atto di vendita per conferire la procura a lui?
Non mi sono mai occupato di queste cose, quindi ho dei dubbi sulla procedura da seguire.
Grazie
Buongiorno Marco,
potrebbe conferire la procura a uno dei suoi fratelli. Le suggeriamo di contattare il Notaio che si occuperà della stipula dell’atto per spiegare la sua necessità, il quale le comunicherà le modalità da seguire per spedire la procura. Quest’ultima, infatti, dovrà essere predisposta da un Notaio della sua città che poi la invierà a Notaio rogante. Cordiali saluti.
Buongiorno,
mi interesserebbe sapere se la procura può essere estesa anche al mutuo, Mi spiego meglio:
Mi sono trasferito e devo vendere casa per la quale sto pagando regolarmente un mutuo ipotecario.
Per ovviare il problema della distanza e dei frequenti via vai, vorrei stipulare una procura a favore di mia madre che si occuperebbe appunto della compravendita.
Siccome nel momento del rogito dovrebbe essere estinto anche il mutuo ipotecario, la mia presenza è necessaria oppure la procura è valevole anche per l’estinzione?
Grazie
Gentile Gennaro, trattandosi di una situazione particolare, le consigliamo di chiedere conferma sulla possibilità di conferire procura al Notaio che si occuperà del rogito. Cordiali saluti.
Dopo il rogito di un immobile ho appreso di aver perso il diritto al bonus ristrutturazione immobili.Sono rimasta basita perché nessuno mi aveva mai spiegato che un credito con lo Stato all’atto della vendita dell’immobile passa all’acquirente.
Mi è stato detto che l’unico rimedio é la redazione di una scrittura privata fra notai, perché abitiamo in città diverse. Il notaio a cui mi sono rivolta per la procura ha preparato una bozza da far firmare all’acquirente, dove si precisa che c’era un accordo precedente su bonus… Mi chiedo se anche l’acquirente che si deve presentare davanti ad un notaio, deve, a sua volta, munirsi di una procura o se, deve firmare solo quella preparata dal mio notaio, di fronte, naturalmente, ad un altro notaio. Le procure devono essere due, o una firmata alla presenza dei notai delle due città?
Gentile Fortunata, sulla base di quanto ci espone in questo caso la procura dovrebbe essere soltanto una poiché il Notaio dell’acquirente dovrebbe inviare al suo tutta la documentazione. Le suggeriamo di chiedere conferma al suo Notaio che le fornirà sicuramente le indicazioni dettagliate relativamente alla sua specifica situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno,grazie x l’utilità del vostro sito. Vorrei porvi una domanda.
Sto x comprare un terreno agricolo, nella ricerca di un notaio ho chiamato uno studio che si trova un po’ lontano da dove abito, però il notaio si è reso disponibile a venire a casa del venditore x firmare l’atto. Siccome mi offre questo servizio addirittura con uno sconto rispetto ad altri 2 studi notarili che ho contattato, mi interessa risparmiare, ma non vorrei incappare in una truffa. Come posso fare x assicurarmi che questo non avvenga. Grazie
Distinti saluti
Gentile Damiano, ha verificato l’identità del Notaio? Può fare una ricerca sul sito del Notariato: https://www.notariato.it/it/trova-notaio
Cordiali saluti.
salve,
il mio notaio mi ha preparato procura di vendita.
posso spedirla tramite PEC anziche inviare originale per raccomandata?
grazie
marco
Gentile Marco, le consigliamo di rivolgersi al Notaio che si è occupato della procura di vendita, le fornirà sicuramente tutte le indicazioni precise riguardo alla sua specifica situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno, come si fa a fare la procura per la vendita di un immobile se si vive all’estero e non ci si può spostare? Non serve un notaio?
E per l’assegno circolare?
Grazie
Gentile Federico, è possibile ricorrere alla procura speciale per la vendita di un immobile, in caso di impossibilità ad essere presenti alla stipula del contratto. In questo caso dovrà prendere appuntamento con l’Ufficio Notarile dell’Ambasciata Italiana del paese in cui abita per richiedere il rilascio della procura, che poi verrà utilizzata dal Notaio che in Italia si occuperà della compravendita. Cordiali saluti.
Buongiorno
Un Ufficiale Rogante della P.A. può stipulare un contratto di lavori, servizi o forniture in forma pubblica con una ditta a distanza?
In particolare si può inviare via Pec alla ditta il file del contratto per firmarlo digitalmente, restituirlo sempre via Pec e fatto firmare dai Funzionari della P.A.?
Grazie
Buongiorno Patrizia, per rispondere alla sua domanda facciamo riferimento all’art. 32, comma 14, del D.Lgs. n. 50/2016 (Codice dei contratti pubblici) che stabilisce: “Il contratto è stipulato, a pena di nullità, con atto pubblico notarile informatico, ovvero, in modalità elettronica secondo le norme vigenti per ciascuna stazione appaltante, in forma pubblica amministrativa a cura dell’Ufficiale rogante della stazione appaltante o mediante scrittura privata; in caso di procedura negoziata ovvero per gli affidamenti di importo non superiore a 40.000 euro mediante corrispondenza secondo l’uso del commercio consistente in un apposito scambio di lettere, anche tramite posta elettronica certificata o strumenti analoghi negli altri Stati membri”.
Sembrerebbe, quindi, che il contratto possa essere scambiato tramite posta elettronica certificata (PEC). Le consigliamo di verificare l’eventuale esistenza di un regolamento della P.A. di riferimento che disciplini questi contratti. Cordiali saluti.
Buongiorno
Ho problemi di salute, posso fare un rogito di una casa in videoconferenza? Sono in possesso di pec speed id…grazie. Gabriele
Gentile Gabriele, le consigliamo di rivolgersi al notaio presso il quale intende stipulare in rogito per capire se questa eventualità sia possibile. Cordiali saluti.
esiste una lista che specifica esattamente di ogni costo e la ragione per cui si paga e a chi sara’ pagato ??
a chi richederla ??
grazie molto gentile
Danny Odato
contraabc@yahoo.com
Buongiorno Danny, il costo totale di un atto notarile è dato dai compensi del notaio ai quali va addizionata l’Iva di legge e delle imposte che sono determinate in relazione al valore catastale calcolato sulla base della rendita catastale dell’unità immobiliare. Le imposte vengono corrisposte a favore della Agenzia delle Entrate e sono imposte ai fini della trascrizione dell’atto nei Pubblici Registri della Conservatoria RR.II.
Vorrei sapere di che documenti dovrei ricevere dal notaio dopo che la compra vendita e’ stata completata? Per assicurarmi che tutto e’ stato fatto secondo legge ??
quanto potrebbe costare una compra compreso tutti i costi necessari per comprare un’immobile ?
Poi una domanda generale il notaio per chi lavora ? per il compratore o per colui che vende ? e chi paga il notaio clui che compra o colui che vende ??
grazie
Danny Odato
contraabc@yahoo.com
Buongiorno Danny, a seguito della stipula di un atto notarile di compravendita, lo studio notarile provvede alla trascrizione dell’atto presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare competente, ex Conservatoria dei Registri Immobiliari ed alla voltura catastale della ditta catastale dal venditore all’acquirente. Il notaio consegna ad entrambe le parti sia la copia dell’atto notarile sia la nota di trascrizione che certifica la trascrizione dell’atto in Conservatoria. Il ruolo del notaio, in qualità di pubblico ufficiale, è quello di certificare la regolarità dell’atto di compravendita ed il trasferimento di un diritto reale dal venditore all’acquirente. I compensi del notaio così come il costo delle imposte sull’atto, sono a carico della parte acquirente salo diversa pattuizione tra le parti. Il costo totale di un atto non è quantificabile in quanto dipende dal valore catastale dell’immobile per quanto concerne le imposte e dai compensi richiesti dallo studio notarile.
il vostro servizio e’ all’avanguardia ed eccellente grazie ma purtroppo trovo che non tanti notai Italiani siano all’avanguardia e molti purtroppo la maggioranza preferiscono il modo antico presenza o procura, peccato il mondo si e’ modernizzato usiamo la nostra nuova tecnologia per il bene nostro e dei nostri clienti…
grazie a voi
Danny Odato
Grazie Danny per i complimenti! Purtroppo non tutti i notai si sono adeguati alle nuove tecnologie e continuano ad operare sempre allo stesso modo.