Aste immobiliari: stop al pignoramento? Cosa dice davvero la Cassazione
Molti proprietari credono che dopo alcune aste deserte l’immobile torni automaticamente nelle loro mani. Ma la realtà delle aste immobiliari è più complessa e regolata da precise norme giudiziarie.
In questo articolo scoprirai:
Quante aste deserte servono per “fermare” il pignoramento?
Non esiste un numero prestabilito di aste deserte dopo le quali il pignoramento si “ferma” o l’immobile torna automaticamente al proprietario. La legge italiana, infatti, non prevede alcun limite massimo di aste immobiliari: il giudice dell’esecuzione può disporre nuovi esperimenti di vendita ogni volta che un’asta va deserta, ribassando progressivamente il prezzo base (di solito fino al 25% per le prime aste e fino al 50% dopo la quarta).
Il pignoramento si interrompe solo se il giudice, valutata l’infruttuosità della procedura, ritiene che proseguire non abbia più senso economico. In tal caso, applicando l’art. 164-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile, il giudice può dichiarare l’estinzione anticipata dell’esecuzione per mancanza di convenienza. Questo accade, ad esempio, quando le aste si susseguono senza offerte, il valore dell’immobile è ormai troppo basso rispetto ai costi di procedura o il realizzo per i creditori sarebbe irrisorio.
Solo in quel momento – e non prima – il pignoramento si “ferma”: la procedura viene chiusa, il vincolo esecutivo sul bene si estingue e l’immobile rimane al debitore, non perché “gli torna”, ma perché non viene più espropriato. In poche parole, non è il numero di aste deserte a determinare la fine del pignoramento, ma la decisione discrezionale del giudice di considerare l’esecuzione definitivamente infruttuosa.
Ribassi e prezzo base dopo aste deserte: cosa può decidere il giudice
Quando un’asta immobiliare va deserta, il giudice dell’esecuzione non chiude automaticamente la procedura, ma può disporre un nuovo esperimento di vendita stabilendo un ribasso del prezzo base. Questa decisione è disciplinata dal Codice di Procedura Civile (art. 591 c.p.c.), che consente al giudice di ridurre il prezzo fino al 25% rispetto a quello dell’asta precedente. Dopo più aste andate a vuoto (in genere dalla quinta in poi), il giudice può arrivare a una riduzione fino al 50% del prezzo base.
L’obiettivo di questi ribassi è rendere l’immobile più appetibile sul mercato e favorire l’aggiudicazione, ma nella pratica ciò può comportare una notevole erosione del valore reale del bene, con il rischio che venga venduto a cifre molto inferiori alla stima iniziale. Ogni nuova asta comporta inoltre spese aggiuntive di pubblicità, custodia e procedura, che gravano sul debitore.
Il giudice conserva comunque ampia discrezionalità: può valutare, di volta in volta, se proseguire con nuovi incanti o se sospendere la vendita per antieconomicità. Se il prezzo è ormai troppo basso o le aste si dimostrano ripetutamente infruttuose, il giudice può decidere di non procedere oltre, disponendo la chiusura anticipata dell’esecuzione per infruttuosità ex art. 164-bis disp. att. c.p.c..
In sintesi, dopo ogni asta deserta il giudice può:
- fissare una nuova asta con prezzo ribassato (–25% o, oltre la quarta, fino al –50%);
- valutare l’assegnazione ai creditori, se richiesta;
- oppure, nei casi più estremi, dichiarare la procedura estinta quando non vi sia più una prospettiva di vendita utile.
La decisione finale dipende quindi non solo dal numero di aste deserte, ma soprattutto dalla convenienza economica complessiva della prosecuzione dell’esecuzione.
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Cassazione 28387/2020: bene libero da ipoteche e pignoramenti
La sentenza n. 28387 del 2020 delle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale in materia di esecuzioni immobiliari: con l’emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., l’immobile viene automaticamente purgato da ipoteche e pignoramenti, e le ragioni dei creditori si trasferiscono sul ricavato della vendita.
Ciò significa che l’aggiudicatario acquista un bene libero da ogni vincolo e immediatamente commerciabile, mentre i creditori vengono soddisfatti sul prezzo ottenuto dall’asta.
La Cassazione ha inoltre precisato che la cancellazione delle formalità pregiudizievoli deve essere eseguita immediatamente presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi Ufficio del Territorio), senza attendere il decorso dei termini per le opposizioni ex art. 617 c.p.c.
Ogni ritardo o rifiuto da parte del funzionario incaricato di eseguire la cancellazione configura un illecito disciplinare e amministrativo, con possibili responsabilità civili, penali, contabili e amministrative per omissione di atto d’ufficio.
Cosa fare in pratica: verifiche e documenti utili prima e dopo l’asta
Partecipare a un’asta immobiliare richiede attenzione e preparazione, sia prima di presentare l’offerta che dopo l’aggiudicazione del bene. Prima dell’offerta, è fondamentale effettuare una visura ipotecaria e consultare la documentazione di pubblicità immobiliare per conoscere con precisione tutte le formalità che gravano sull’immobile: ipoteche, pignoramenti, servitù, domande giudiziali o vincoli di altra natura.
Dopo l’aggiudicazione, una volta emesso dal giudice il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., l’immobile viene liberato da ipoteche e pignoramenti ai sensi della sentenza Cassazione SS.UU. n. 28387/2020. A questo punto è opportuno richiedere copia conforme del decreto e verificare che esso contenga l’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Con tale documento, si può controllare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari che le cancellazioni siano state eseguite correttamente e senza ritardi.
In caso di ritardi nell’annotazione o di mancata cancellazione, è possibile presentare istanza scritta di sollecito all’ufficio competente, allegando copia del decreto di trasferimento. Le tempistiche variano a seconda del carico di lavoro dell’ufficio, ma in genere la registrazione dovrebbe avvenire entro pochi giorni dal deposito del provvedimento. Queste verifiche, eseguite con precisione e tempestività, assicurano all’aggiudicatario un acquisto realmente libero da vincoli e tutelano il pieno esercizio dei diritti di proprietà sul bene acquistato.
FAQ
Posso continuare ad abitare l’immobile pignorato? Fino a quando?
Di norma, il debitore può continuare a abitare l’immobile pignorato fino all’ordine di liberazione o, comunque, fino al decreto di trasferimento del bene. Tuttavia, il giudice può stabilire diversamente se ritiene necessario lo sgombero anticipato, ad esempio per tutelare le visite dei potenziali acquirenti o garantire la gestione dell’immobile da parte del custode giudiziario.
Come posso bloccare o evitare la vendita? Saldo e stralcio o conversione del pignoramento?
Puoi cercare di bloccare la vendita in due modi principali. La via stragiudiziale prevede il saldo e stralcio, cioè proporre al creditore di estinguere il debito pagando una somma inferiore a quella dovuta; se accettato, questo sospende la procedura, ma richiede un accordo formale e liquidità immediata. La via giudiziale consiste nella conversione del pignoramento ai sensi dell’art. 495 c.p.c., con cui si chiede al giudice di sostituire la vendita con la rateizzazione del debito o l’assegnazione di altri beni; anche in questo caso la vendita viene sospesa, ma serve l’approvazione del Tribunale e un piano credibile. La scelta tra le due opzioni dipende dallo stato della procedura, dal valore residuo del debito e dalla disponibilità del creditore.
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40 commenti per "Aste immobiliari: stop al pignoramento? Cosa dice davvero la Cassazione"
Buongiorno , le vorrei chiederle ho ottenuto dal tribunale il procedimento n. 59-1/24 r.p.u. per l’apertura della liquidazione controllata del mio patrimonio e dopo 3 anni ottengo l’esdebitazione. Le chiedo i miei immobili già ipotecati dai creditori vanno all’asta e dopo 3/4/5…volte aste deserte oppure alla scadenza della mia esdibitazione gli immobili ritornano a me ? L’ipoteca la tolgono ? I beni invenduti vanno allo Stato?
In attesa le porgo cordiali saluti
Maurizio
Buongiorno Maurizio, se gli immobili sono ipotecati, verranno messi all’asta per soddisfare i creditori. Se le aste sono deserte, i beni potrebbero restare nella sua disponibilità, ma l’ipoteca rimarrebbe valida. Al termine della liquidazione e dell’esdebitazione, i beni invenduti non vengono automaticamente restituiti, ma dipende dal caso. L’ipoteca non viene cancellata se il debito non è estinto e i beni invenduti potrebbero andare ai creditori, non allo Stato. Per maggiori dettagli, si consiglia di consultare un avvocato. Cordiali saluti.
Buongiorno,
sono inquilino in un’immobile (non mio ma dei debitori) che è purtroppo andato all’asta…valore di stima 92’000 euro e dopo ben 6 aste andate deserte (questa sarebbe la settima) l’offerta minima di acquisto stabilita è di 16’375,00 euro, che equivale a poco più del 17% del valore iniziale della casa. E’ possibile che il giudice arrivi fino a questo punto di svalutazione? Non esiste un limite massimo di svalutazione? Così non è vendere ma regalare…sono basito!
Gentile Roberto, non ci risulta sia possibile applicare una svalutazione così alta. Poiché la situazione da lei esposta si configura come una casistica molto particolare, comunque, le suggeriamo di confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno,io sono creditore di una casa la cui asta è stata estinta.La proprietaria è morta e non ha eredi.Come posso acquistarla?
Grazie.
Buongiorno Flavio, la situazione da lei esposta si configura come una casistica molto particolare, pertanto le suggeriamo di confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Io e mio fratello abbiamo una piccola parte (mai divisa)su un terreno agricolo.con casa appartenente a mia sorella,comprata con mutuo da nostra madre.ora la casa e il terreno sono all’,asta,,cosa succedera’,ai pezzetti di terra mai divisi?mio e di mio fratello?grazie paola
Buongiorno Paola, l’asta dovrebbe riguardare soltanto i beni (o le quote) di proprietà del debitore. Cordiali saluti.
Dopo quanti tentativi l’asta può essere fermata per un locale commerciale?
Buongiorno Sandro, non ci risulta che sia possibile fermare un’asta. Cordiali saluti.
Grazie Avvocato una rubrica molto interessante.
saluti Vincenzo
Grazie mille Vincenzo, lieti che abbia apprezzato il nostro lavoro. Cordiali saluti.
Salve , volevo porle una domanda , se dopo 4 tentativi l’asta va deserta che cosa succede ? Non ci sarà più un’asta ? Cordialità
Buongiorno Kevin, non esiste un numero massimo di esperimenti per le esecuzioni immobiliari. Cordiali saluti.
Buonasera, vi sottopongo un quesito dove non ho trovato risposta da nessuna parte.
Sono stati messi all’incanto n. 4 immobili che non sono più di mia proprietà da più di 20 anni ma catastalmente risultano ancora intestati a me.
Cosa succede in caso di aggiudicazione? Considerando che i veri proprietari sono all’ignaro di tutto?
Buongiorno Nazario, si tratta di una situazione molto particolare, pertanto è necessaria la consulenza di un legale. Cordiali saluti.
Salve, la mia casa e alla quarta asta. Posso ancora abitarci? Anche se e Pignorata?
Buongiorno Antonio, il debitore può continuare ad abitare l’immobile pignorato fino al decreto di trasferimento. Per ulteriori specifiche in merito alla sua situazione, le suggeriamo di richiedere la consulenza di un legale che possa analizzare maggiormente nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
A Breve metteranno un immobile all’asta in quanto un comproprietario ha un debito con un creditore. Il pignoramento è stato effettuato in quanto dei lavori condominiali in facciata non sono stati pagati. Mi domando se al termine della vendita all’asta posso chiedere un risarcimento al condominio in quanto i lavori non sono terminati e anche la quota richiesta doveva essere molto inferiore.
Gentile Ale, siamo spiacenti di non poterla aiutare in quanto nel suo caso è necessaria la consulenza di un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno.
La mia casa è stata pignorata nel 2013 ma non è stata venduta all’asta. E ancora presente come proprietà nella mia casella fiscale agenzia delle entrate.
Come posso procedere, è cosa posso fare ora?
Nella dichiarazione 730 devo inserirla?
NELL’ISEE compare automaticamente.
Grazie per le risposte
Gentile Nadia, nell’ISEE compare in automatico il suo nominativo perché allo stato attuale risulta tuttora proprietaria dell’immobile che pertanto dovrà dichiarare. Per ulteriori specifiche le suggeriamo di richiedere la consulenza di un commercialista. Cordiali saluti.
Buongiorno,dopo 3 tentativi all’asta la mia casa non è stata venduta e il giudice ha estinto il procedimento.Vorrei capire se ora il pignoramento non ci sta più sulla casa,inoltre mo ha contattato una società di recupero crediti che ha acquisito il bene proponendomi una somma molto bassa dilazionata in rate per togliermi il debito completamente mi conviene ancora accettare il saldo e stralcio ancora?Grazie
Buongiorno Remo per verificare la presenza o meno del pignoramento sul suo immobile può effettuare una visura ipotecaria. In merito al Suo secondo quesito, le suggeriamo di confrontarsi con il suo legale. Cordiali saluti.
Buongiorno Avv,le chiedo delucidazioni riguardo un asta immobiliare,avendo ricevuto inf riguardanti l’immobile che l’asta non si farà più, la pratica è in mano a un Giudice,vi e’ speranza che si possa sbloccare, aggiudicarmela,il mio legale non sapeva nemmeno che l’asta era chiusa,,non mi da chiarimenti a riguardo,la ringrazio anticipatamente.
Buonasera Antonia, le suggeriamo di sollecitare una risposta da parte del legale che la sta seguendo e, in caso di mancato riscontro, di rivolgersi ad un altro avvocato che possa assisterla. Cordiali saluti.
Io e mio nipote , abbiamo una quota di una casa in campagna con terreni.Io sono l”unica residente nell’immobile. Mio fratello che è deceduto aveva anche lui la sua parte di quota con proporzioni maggiori alle nostre.Ora è deceduto e abbiamo scoperto che a nome di mio fratello, però sul bene totale, gravano delle ipoteche altissime …si parla in totale di più di 300000 euro…gli eredi legittimi hanno rinunciato ora domando se rinunciamo anche noi, la quota di mio fratello passerà allo stato che poi venderà la casa all’asta per intero pur essendoci due proprietari con una residente da più di vent’anni? E ancora al di là di poterla poi ricomprare per noi impossibile, nel caso che siano aste deserte, a chi tornerebbe il bene ? Visto che il proprietario non esiste più ? Ritornerebbe agli altri proprietari di quota?
Buongiorno Dana, ci sembra di capire che la procedura di esecuzione immobiliare riguardi soltanto la quota del Suo defunto fratello, di cui è chiamato all’eredità il figlio, intenzionato però a rinunciarvi. Trattandosi di un immobile in comproprietà, nel caso ricorrano le condizioni, il giudice potrebbe prevedere la separazione delle quote. Se, invece, ciò non fosse possibile, si procederà alla vendita dell’intero immobile e una volta avvenuta, in quanto comproprietaria, riceverà una somma equivalente alla sua quota di proprietà. Per informazioni più dettagliate riguardo al vostro specifico caso, vi suggeriamo di rivolgervi a un legale. Cordiali saluti.
Salve, ho acquistato all’asta un box, facente parte di un vasto lotto, dopo 6 tentativi a vuoto o parzialmente, di venderli. Avendo letto che non c’è un “tetto” di esperimenti ma notando la frequenza degli stessi (ogni 3-4 mesi per esempio), come si potrebbe sapere se gli altri lotti sono stati venduti o no all’ultima asta? A chi potrei domandare? Grazie
Buongiorno Francesco, se dispone dei dati catastali potrebbe effettuare una visura sugli stessi per verificare a chi risultano intestati. Cordiali saluti.
La mia casa e’ stata messa all’asta per cinque volte, e contemporaneamente ho il pignoramento di 1/5 dello stipendio, ho un avvocato e non mi da spiegazioni soddisfacenti, cosa posso fare?
Buongiorno Salvatore, potrebbe provare a rivolgersi ad un altro legale. Cordiali saluti.
salve ho la mia casa all’ asta e ne sn passate gia’ tre la casa e’ intestata a mio padre che e’ deceduto 2 anni fa e nn ho accettato l eredita’ ci sono tre ipoteche la prima della banca per 100.000 euro circa la seconda equitalia per un dbito di circa 200.000 euro la terza un altra banca per circa 60.000 euro il valore della casa ora e’ arrivato a circa 100,000 euro dopo una stima di 250,000 euro..premetto che ‘e una casa degli anni 70 in campagna come vari segni da terremoto non e’ antisismica e la struttura e’ carente quindi chi copmra una casa cosi dovrebbe spenderci molti soldi in queste aste passate non si ‘e presentato mai nessuno nemmeno a vederla..detto questo come mi devo comportare io posso chiudere solo con la prima ipoteca o devo trattare con tt e tre perche se devo trattare con tt e tre mi diventa difficile con la prima potrei invece trattare…senno’ avevo pensato la faccio abbassare di prezzo all asta e me la ricompro cosi…che ne pensate?
Buongiorno Emanuele, si tratta di una situazione particolare che necessita la consulenza di un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno.
= il capo famiglia muore improvvisamente senza lasciare testamentone disponibilità bancarie.
= la famiglia concia di tanti debiti rinuncia all’eredità.
= io fornitore sono al corrente dell’esistenza di un conto all’estero.
= domanda; posso accettare io l’eredità per accedere al conto?
= che rapporto dovrei intrattenere con gli altri creditori?
Grazie
Distinti saluti
f.to. Vasco Trambusti
Buonasera Vasco, non essendo un erede legittimo e non disponendo di nessun testamento a suo favore, non è possibile per lei accedere al patrimonio ereditario del de cuius. Cordiali saluti.
Salve , se la MIa casa ALL’ASTA il cui valore non arriva a coprire i debiti , cosa succede ? POI se dopo la quarta asta deserta cosa succede ? poi i debiti restano ?
Grazie
Buongiorno Fernando, se l’immobile pignorato non si vende dopo 3 aste, il pignoramento non si chiude e quindi i debiti restano. Per ulteriori informazioni le suggeriamo di confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Come comportarsi con la casa all’asta se viene venduta
Buongiorno Sergio, al verificarsi della vendita all’asta, in seguito al decreto di trasferimento del giudice, non sarà più proprietario dell’immobile e dovrà liberarlo. Cordiali saluti.