Accertamento della usucapione con atto notarile

Accertamento della usucapione con atto notarile

Attraverso un accordo di mediazione con accertamento della usucapione, viene legittimata la stipula di un atto dell’intervenuta usucapione anche al di fuori del procedimento di conciliazione. Ciò sarà quindi possibile mediante un atto notarile da trascrivere nei Registri Immobiliari. Questo è quanto stabilito dallo Studio n. 4-2017/C, diffuso dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Quando si ha l’accertamento della usucapione?

Attraverso l’usucapione avviene l’acquisizione della proprietà o di altro diritto reale su di un bene. Un soggetto acquisisce un diritto per usucapione con il trascorrere del tempo accompagnato da una attività svolta su un bene su cui grava un diritto reale altrui. Possiamo affermare quindi che gli elementi costitutivi sono due:

  • il possesso, il quale deve essere deve essere qualificato, continuo e ininterrotto. Può protrarsi per i periodi stabili dalla legge e deve essere stato conseguito senza violenza o clandestinità (art. 1163 c.c.);
  • la durata, fondamentale affinché si perfezioni l’acquisizione del diritto. Si ha una durata diversa a seconda della natura del bene (mobile od immobile), della sussistenza della buona fede al momento dell’inizio del possesso nonché se esiste o meno un titolo astrattamente idoneo all’acquisto trascritto. Il termine comincia a decorrere dal giorno in cui ha avuto inizio il possesso utile ai fine dell’usucapione; tuttavia ai sensi dell’art.2963 c.c. deve computarsi a partire dal giorno successivo a quello in cui l’interessato ha acquistato il possesso.

In base a quanto disciplinato dall’art. 1141 c.c., il possesso si presume in colui che esercita il potere di fatto sulla cosa. L’onere della prova graverà quindi sulla controparte, la quale dovrà dimostrare che tale potere è iniziato come detenzione.

Per un maggiore approfondimento sull’argomento, potrebbe anche interessarti Cos’è l’usucapione e come funziona?

Trascrivibilità del negozio di accertamento della usucapione

Con introduzione del numero 12-bis nell’art. 2643 c.c. è stata espressamente consentita la pubblicità nei Pubblici Registri Immobiliari degli accordi di mediazione che accertino l’usucapione. Questo ha messo di nuovo al centro dell’attenzione il tema della trascrivibilità del negozio di accertamento della usucapione.

L’inserimento del numero 12-bis è stata reputato necessario al fine di risolvere e superare il contrasto giurisprudenziale dovuto all’introduzione del procedimento di mediazione anche in tema di usucapione. Tuttavia, alla luce di questo nuovo dettato normativo sono emersi nuovi dubbi. Questi fanno riferimento all’ipotesi del negozio di accertamento della usucapione compiuto direttamente dinanzi al notaio senza instaurare preventivamente il procedimento di mediazione. Inoltre, si rileva se si possa considerare definitivamente ammessa la trascrivibilità del negozio di accertamento ovvero se la norma abbia natura eccezionale e di strettissima interpretazione.

Tale situazione è stata affrontata dal Notariato con lo Studio n. 4-2017/C. Si è infatti espresso sulla trascrivibilità del negozio di accertamento della usucapione stipulato dinanzi al notaio.

Lo studio inizia con un’analisi delle differenze tra negozio di accertamento e sentenza di accertamento, per poi rivolgere l’attenzione proprio all’ammissibilità di un negozio di accertamento della usucapione anche in assenza del procedimento di mediazione. In conclusione, gli studiosi del Notariato hanno affermato la propria posizione di favore rispetto all’ammissibilità di un negozio di accertamento dell’usucapione a prescindere dal procedimento di mediazione.

Scarica lo Studio n. 4-2017/C elaborato dalle Commissioni di studio e approvati dal Consiglio Nazionale del Notariato

Fonte: Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato

 

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11 commenti per "Accertamento della usucapione con atto notarile"

  • Simon ha detto:

    Grazie, Ma l’usucapione non è avvenuta per sentenza giudiziale, ma è stata posta in essere davanti al notaio, che ha trascritto in conservatoria per ” auto-dichiarazione” di possesso continuativo e pacifico. Quindi non c’è stata alcuna mediazione o sentenza giuridica prima del rogito. Mi interessava conoscere il Vs parere sui termini di “prescrizione”, che impediscono l’impugnabilità del rogito. Grazie Ancora.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Simon, in questo caso vi suggeriamo di rivolgervi al Notaio che si è occupato del rogito, saprà senz’altro fornirle delle indicazioni dettagliate riguardo la sua specifica situazione. Cordiali saluti.

  • Simon ha detto:

    Grazie per la chiara illustrazione. Ho però un dubbio sul tema ed uno parzialmete fuori:
    1. effettuata l’usucapione breve (10 anni, ma in diritto anche 20) su bene immobile e terreno con contestuale trascrizione nei pubblici registri immobiliari, qual’è il lasso di tempo che terzi eventuali ex-pretendenti del bene, possano appellarsi e chiedere la revisione/annullamento dell’atto ? e con quale modalità ?
    2. Il fatto di aver per mera svista inserito nel atto, una data di edificazione antecedente al reale, può inficiarlo ? o quale sanzione comporterebbe ?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Simon, una volta che l’usucapione viene dichiarato con sentenza trascritta in Conservatoria, questo è opponibile a terzi. Questo significa che avrà efficacia anche nei confronti dei “terzi eventuali ex-pretendenti del bene”, i quali saranno stati senz’altro interpellati dal Giudice prima della sentenza definitiva. Riguardo al secondo quesito, le consigliamo di chiedere informazioni al Notaio che si è occupato dell’atto. Cordiali saluti.

  • franco ha detto:

    Buonasera, se è possibile vorrei avere un vostro parere riguardo questa situazione . Tanti anni fa ho acquistato un loto di terreno al 50% con mio fratello, nel quale abbiamo costruito due case che abbiamo sempre abitato , senza mai sciogliere la comunione .Dopo venti anni ,mi sono accorto (Direte un po’tardi ma così è). Che si era appropriato di molto più terreno di quanto le aspettasse .Lo citato pensando di recuperare un centinaio Metri ,ma la causa è andata in suo favore ,perché l’avvocato la impostata male .Invece di chiedere lo scioglimento della comunione in base alle quote del titolo di acquisto, sbagliando ha chiesto il regolamento dei confini ,non trovando così accoglimento .A questo punto la contro parte chiede ed ottiene l’usucapione, ed io mi sono trovato con la mia casa ancora in comunione. Subito con un nuovo avvocato ho ottenuto l’usucapione al pari della contro parte .Il punto è questo :ho chiesto la trascrizione ,devo pagare per l’intero valore dell’immobile o per la metà ? Dato che non era ancora stata sciolta la comunione e che la metà era già mia ?.Spero di essermi spiegato bene. Scusatemi se non son riuscito ad essere più conciso. Vi ringrazio e saluto cordialmente.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Franco, la trascrizione dipende da quanto è stato disposto dal Giudice e sarà il Tribunale ad indicarle quanto dovrà pagare per le imposte di registro, la trascrizione in Conservatoria e la voltura al catasto. Cordiali saluti.

  • Francesco ha detto:

    Grazie.buona giornata.

  • Francesco ha detto:

    Buonasera,vi ringrazio in anticipo per avermi dato la possibilità di spiegarvi meglio la situazione.La sentenza è avvenuta il 13-03-2020 ma non è stata ancora trascritta.Per trascriverla il notaio vuole la voltura,l’agenzia delle entrate dice che:Manca dichiarazione di valore del bene usucapito e dichiarazione di valore
    del dir.di servitù costituito a favore del convenuto.A questo punto,mi hanno fatto capire che dovrò pagare in base al valore della casa come se dovessi acquistarla.E’così.Vi saluto cordialmente e ancora vi ringrazio.

    • Redazione ha detto:

      Esatto, la procedura che ha indicato è infatti quella corretta. Ci fa piacere esserle stati di aiuto e ci contatti se avesse necessità di ulteriori chiarimenti o approfondimenti.

  • Francesco ha detto:

    Buongiorno,sono Francesco.Per cortesia vorrei sapere se per trascrivere un’usucapione passata in giudicato,bisogna pagare come se fosse un atto di vendita.Cordiali saluti e Grazie.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Francesco, la sentenza di usucapione sancita dal Tribunale solitamente viene trascritta dallo stesso Tribunale, il quale richiederà il pagamento delle tasse di registro all’Agenzia delle Entrate, tasse di trascrizione e di voltura. Se così non fosse, sarà necessario richiedere una copia uso trascrizione al Tribunale e trascriverla in Conservatoria. Se entro un mese dalla sentenza non è stata trascritta, saranno addebitate delle sanzioni amministrative al momento della trascrizione. Cordiali saluti.

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