Cos’è l’usucapione e come funziona?
L’usucapione è un modo per diventare proprietari di un bene senza bisogno di contratto o testamento. Ecco come funziona e quali sono i termini per diverse tipologie di beni usucapibili.
INDICE:
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali di godimento a titolo originario, senza che vi sia un accordo con il precedente possessore del bene.
In questo modo viene conferita certezza ai rapporti giuridici attraverso la preferenza accordata a chi, pur non essendo proprietario di un bene, si cura di esso traendone i relativi benefici (spesso con riflessi positivi anche sulla collettività), rispetto a chi, ancorché proprietario, trascura di servirsene.
Come funziona?
In sostanza, si diventa proprietari di un bene altrui purché si verifichino le seguenti condizioni: possesso del bene per un periodo di tempo che va dai 10 ai 20 anni e comportamenti come si fosse i veri proprietari del bene stesso pubblicamente.
Inoltre, il possesso non deve avvenire in modo violento o clandestino, per esempio per appropriazione indebita. È necessario che il proprietario del bene si sia completamente disinteressato alla situazione, lasciando (in modo più o meno inconsapevole) che il bene venga utilizzato dall’altro soggetto. Un esempio? Proprietà abbandonate in seguito a trasferimenti all’estero.
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Quanti anni ci vogliono per l’usucapione?
Vediamo adesso quali sono i termini temporali affinché si diventi proprietari per usucapione. Questi dipendono dalla natura del possesso e del bene stesso:
- 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene.
- 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.).
- 20 anni di possesso continuato per i beni mobili.
- 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene.
- 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.
- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà. 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.).
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Quali sono i requisiti dell’usucapione?
Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto: non deve subire interruzioni superiori a un anno. Infatti, se per esempio il proprietario legittimo si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe.
Perché il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento, bisogna che intervenga una sentenza del giudice che dichiari l’usucapione.
In che modo? Iniziando una vera e propria causa e provando l’esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo). La sentenza risulta necessaria in quanto l’usucapione è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà.
Come verificare l’intervenuto acquisto del diritto di proprietà per usucapione?
Sarà la sentenza di usucapione a costituire l’atto di provenienza dell’immobile e per questo dovrà essere trascritta in Conservatoria. Per verificare se un immobile è stato usucapito è possibile richiedere online il seguente servizio:
Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Visura ipocatastale per immobileLeggi anche >> Atto di provenienza: cos’è e chi lo rilascia
Ci sono i beni non usucapibili?
I beni dei quali non si può diventare proprietari per usucapione sono o beni demaniali e del patrimonio dello Stato o di altri Enti Territoriali.
Un esempio? Non è possibile diventare proprietari di uno spazio pubblico per usucapione. Tali beni, infatti, sono di norma “inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi, se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano”, come stabilito dall’art. 823 del codice civile. Ne deriva che essi sono “incommerciabili, imprescrittibili e non suscettibili di usucapione” (così si è espressa la Commissione usi civici Lazio in data 4.06.81), salvo le precisazioni introdotte dalla giurisprudenza.
42 commenti per "Cos’è l’usucapione e come funziona?"
Sono proprietario di un appartamento da 30 anni , in un condominio di 10 appartamenti. Ogni appartamento ha, al piano terra un magazzino di circa m.2,5 x m.1,5 usati come ripostigli per le piccole cose. Ora un proprietario si è accorto,da visura catastale, che il suo magazzino è un altro, (occupato da me) e anche altri non corrispondono ai proprietari. Essendo uguali, ognuno può tenere quello che ha ? Per usucapione non ci sono problemi ln caso di vendita? Ringrazio. Cordiali saluti
Buongiorno Vasco, in situazioni di questo tipo sarebbe meglio approfondire mediante il supporto di un tecnico in modo da regolarizzare il tuo. Cordiali saluti.
Buongiorno, vi pongo un quesito: se vivo per 10 anni nella casa di proprietà di mia nonna e siamo entrambe residenti lì , posso diventarne proprietaria tramite anche se lei è ancora in vita e proprietaria? grazie molte
Buongiorno Davide, sulla base di quanto esposto sembrerebbe non vi siano le condizioni per acquisirne la proprietà. Sua nonna dovrebbe fare eventualmente in Suo favore un atto di donazione. Cordiali saluti.
Buongiorno, il 4/10/2022 ho acquistato un immobile insieme a mia moglie e nel rogito è stato inserito il seguente PATTO SPECIALE : “Si fa espresso riferimento a tutti i patti e condizioni contenuti nell’atto di provenienza in autentica Notaio xxx di xx in data 25 settembre 2006 n. xx di rep. e n. xx/xx di rep., ed in particolare a quanto qui di seguito riportato e trascritto:
“I sottoscritti tutti precisano che il vuoto di fondazione necessario alla realizzazione del giardino pensile indicato catastalmente dal subalterno xx della suddetta particella xx e’, per quanto consentito dalla legge e dalla normativa comunale, nella piena e totale
disponibilita’ dei proprietari del garage indicato dal subalterno xx della medesima particella xx.”
Si precisa che detto vuoto di fondazione e’ oggi censito al catasto fabbricati di detto Comune come segue:
– Foglio xx – mappale xx subalterno xx – Localita’ xx – P. T – categoria F/3,confinante con Via xx ed altre proprieta’ e sub. xx in contratto. Le parti dichiarano che le opere di ultimazione di detta unita’ immobiliare saranno ad esclusivo onere e carico dei signori xx e xx.”
Vorrei sapere se, essendo io e mia moglie dal 4/10/2022 i proprietari del garage a cui si fà riferimento per l’uso esclusivo del vuoto di fondazione, possiamo far valere il diritto di usucapione su tale vuoto di fondazione ( ora in categoria F/3 ) a far data dal 25 settembre 2006 ( data in cui è iniziato l’uso esclusivo), in modo da diventarne i legali ed unici proprietari a tutti gli effetti nel settembre del 2026, oppure dobbiamo attendere i 20 anni canonici dall’ottobre 2022
Grazie
Buongiorno Pier Luigi, siamo spiacenti di non poterla aiutare in quanto, trattandosi di una casistica piuttosto specifica, è necessaria la consulenza di un notaio che possa analizzare nel dettaglio tutta la documentazione in suo possesso. Cordiali saluti.
Buongiorno
Voreei un info anche privatamemte va bene.
Io e mio fratello siamo i propietari di un negozio e l usofrutto dei nostri genitori.
E venuto a mancare papa’ da poco.
Io ho lavorato in suddetto negozio con impresa famigliare per 27 anni.ora mio fratello e mia mamma vorrebbero farmi pagare un affitto per continuare l attivita’ vorrei capire se io mi posso avvalere dell usocapione e se loro possono chiedermi l affitto su un immobile che e gia’ nostro.
Grazie
Buongiorno Elisabetta, voi figli, in qualità di nudi proprietari, non potreste godere della cosa. Non sembrerebbe che ci siano le condizioni per usucapire il bene, le suggeriamo di confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Utilizzo di un locale adiacente all’appartamento dei mie defunti genitori da 53 anni come box con seratura inizialmente era una discarica immondizia di pianerottolo causa puzza mio padre la chiuso e messa serratura . Casa ex casa popolare riscattata si puo usufruire del l’usocapione e in che modo.
Buongiorno Egidio, per verificare fattibilità e modalità è necessario confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.
buongiorno. chiedo la cortesia di rispondere a questo mio quesito.
circa 15 anni fa divenivo proprietario di un appartamento. Faccio presente che ai tempi dell’acquisto notavo la presenza di un locale adiacente con un portone in evidente stato di abbandono; quindi chiedevo informazioni ai vari residenti della zona, i quali mi riferivano che lo stesso versava in uno stato di totale abbandono da circa 50 anni. Appreso ciò, decidevo di accedere all’interno del locale, e dopo aver constatato che effettivamente gli interni erano disabitati da anni, me ne impossessavo, applicando al portone un lucchetto di sicurezza. Ritengo utile precisare che negli anni a seguire, mi sono adoperato a pulire il locale in argomento e l’ho sfruttato come deposito, dopo aver provveduto anche ad effettuare dei lavori di manutenzione esterne ed interne. rendo noto che ad oggi, “mai” nessuna persona è venuta a rivendicarne la proprietà nè tantomeno impedirmi di farne liberamente uso. atteso quanto sopra rappresentato, volevo chiedere se tra cinque, ho i requisiti per attivare la procedura per usucapione. grazie per la disponibilità.
Gentile Maurizio, dalla situazione che ci espone sembra che ricorrano le condizioni per attivare la procedura di usucapione sull’immobile. Per un’analisi approfondita della specifica casistica, comunque, le suggeriamo di confrontarsi con un legale che possa verificare il possesso da parte sua di tutti i requisiti necessari per poter rivendicare la proprietà dell’immobile. Cordiali saluti.
Abbiamo in comodato d’uso (come Organizzazione di Volontariato di Protezione Civile) un locale di Proprietà del Comune da oltre venti anni per uso protezione civile, dal 1993 concesso con determinazione del responsabile del demanio con scadenza novennale e nel 2024 alcuni aggiustamenti per fare l’altra metà dell’ struttura in comodato d’uso ad altra ODV., ma precisando ma confermando il novennale della concessione prevista nel 2023. Poi nessuna proroga ma neanche nessuna richiesta di restituire la struttura. Tale fabbricato era in completo abbandono ed in pratica era un rudere e noi lo abbiamo reso abitabile facendo tutti i lavori necessari e con con tutte le certificazioni per essere anche accreditati per i progetti di servizio civile. Ora il comune a voce ci richiede di occupare un unico locale in due ODV ma non avremmo più lo spazio per essere operativi . Come possiamo fare per fargli cambiare idea? L’uso campione decennale si può applicare in questo caso?
Buongiorno Romeo Biagio, si tratta di una situazione particolare. Le suggeriamo di confrontarvi con un legale. Cordiali saluti.
Sono 1 erede su 6 di 1 appartamento.1 degli eredi ha rinunciato 1 e morta e ora hanno rinunciato anche i figli dopo di .lei.non si sa di chi sia la quota della defunta(marito morto dopo poco ).sono passati 9 Anni da tutto cio cosa devo fare per vendere
Buongiorno Bruno, nel vostro caso la parte di colui che ha rinunciato dovrebbe accrescere la quoto di coloro hanno concorso col rinunciante, salvo il diritto di rappresentazione (art. 522 c.c.). Per procedere con la vendita dovranno essere d’accordo tutti gli eredi. Cordiali saluti.
Salve sono un geometra e ho letto molti dei vostri commenti dei quali avrei la risposta pertinente, se vi serve un consiglio chiamatemi 3202226510
Buongiorno Leo, la ringraziamo per la sua disponibilità. Cordiali saluti.
Ho comprato un terreno da mia nonna, lei è deceduta e non ho mai fatto l’atto notarile, posso usufruire dell’usucapione? (cosa posso fare? ).
Buongiorno Anto, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale, affinché analizzi nel dettaglio la sua situazione e le indichi la soluzione migliore per procedere. Cordiali saluti.
Salve. Esiste un appezzamento di terreno confinante col mio del quale mi occupo da oltre 30 anni e nessuno dei proprietari si è mai fatto vedere. Non ho mai attivato ricerche dei proprietari e di conseguenza non ho mai inviato loro richieste di pulizia e manutenzione del terreno delle quali, però, mi sono sempre occupato io. Posso richiedere di applicare l’usucapione e a chi?
Buongiorno Salvatore, tramite una visura catastale si potrebbe risalire all’intestatario del terreno. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale per verificare se ricorrano tutte le condizioni per usucapire il bene.
Ho un pezzo di cortile con confine la provincia ne posso usufruire dell’uso copione
Buongiorno Pasquale, le informazioni fornite non sono sufficienti per poter valutare se ricorrano le condizioni per poter usucapire il bene in oggetto. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Buonasera, ho avuto da mia madre un appartamento dove c’è un piccolo ripostiglio che confina con un altro appartamento di un mio parente che oggi dice di essere suo ma nella mia piantina non c’è traccia. L’atto risale al 1990 e l’anno scorso mia madre l’ha dato a me.È giusto che lo pretende oppure no? Dice che non può vendere la casa senza avere questo ripostiglio. Quali sono gli articoli di legge?
Grazie.
Buongiorno Antonella, potrebbe rivolgersi ad un geometra affinché esegua delle verifiche sui vostri immobili per chiarire la situazione. Cordiali saluti.
Sono proprietario di 16/18 di un immobile……il resto della proprietà è di un mio parente che non si fa vedere e sentire da 15 anni…..ho ristrutturato per intero l’immobile…..potrei avere diritto per usucapione alla proprietà della sua parte?
Buongiorno Giuseppe, l’usucapione tra parenti non è possibile. Cordiali saluti.
Salve sono in affitto in un appartamento senza contratto è immobile abusivo. Il proprietario non mi ha mai detto che la casa era abusiva, ma ha sempre avuto l’affitto pagato ma senza contratto. Abito in questa casa da oltre 14 anni. Posso usufruire del usocapione di questo appartamento? Il proprietario non ha mai fatto lavori di ristrutturazione in casa. Abbiamo pensato sempre noi.
Gentile Lina, da quanto esposto non sembrerebbe che ricorrano le condizioni per usucapire il bene. Cordiali saluti.
Salve, ho una zia che abita con usufrutto in una mia casa da quasi 30 anni.. Come posso tutelarmi da un eventuale usocapione? Sono letteralmente caduto dalle nuvole quando ho letto che l’usufrutto può essere soggetto di usocapione. Grazie
Buongiorno Marco, non è possibile che sua zia possa usucapire l’immobile di cui lei è proprietario. Il diritto di usufrutto della signora, inoltre, decadrà con la sua morte. Cordiali saluti.
Buongiorno
Vivo dal 1997 in una casa ancora da fare la successione con i miei fratelli. Ho affrontato le spese di ristrutturazione e mantenimento fino ad oggi, pagato imu per tutti, senza mai un pagamento o richiesta di affitto dà loro.
Posso mettere in atto l’usucapione?
Grazie e cordiali saluti
Buongiorno Walter, in risposta al Suo quesito la informiamo che, in questi casi specifici, è necessario rivolgersi ad un legale affinché analizzi la natura del possesso in riferimento all’immobile in oggetto. Cordiali saluti.
Salve io ho una piccola attività artigianale ,sto in affitto se non erro quest’anno son arrivato a 19 anni di fitto!posso usufruire de diritto usucapione?
Gentile Michele, nella situazione da lei descritta non trova applicazione l’usucapione. Cordiali saluti.
Ho acquistato un immobile come affitto a riscatto, per quattro anni ho pagato quello che era scritto sul contratto, a dicembre 2019 dovevo andare all’atto ma chi vende per chiudere il mutuo e togliermi l’ipoteca sull’immobile doveva versare 22000 euro in più di quelli che le devo dare io, non avendoli non ha potuto toglieremo l’ipoteca e adesso sono 2 anni che aspetto che lui abbia i soldi per chiudere il suo mutuo e togliermi l’ipoteca, cosa posso fare? Posso mettere in atto l’usocapione o cosa? Grazie.
Gentile Marco Giuseppe, sulla base di quanto esposto non sembra vi siano i presupposti per l’usucapione. Le suggeriamo chiedere il supporto di un legale per capire come risolvere la sua particolare situazione. Cordiali saluti.
l’usucapione é valido anche per la recinsione di due confinanti? non rispettando i parametri leggislativi
Gentile Gaspare, la informiamo che l’usucapione deve essere accertato giudizialmente nel caso in cui ci fossero i presupposti di utilizzo (può trovare tutte le informazioni nel nostro articolo). Inoltre, se il suo confinante ha sistemato la propria recinzione sconfinando nel suo terreno, può valutare se ci sono i presupposti per sporgere denuncia alle forze dell’ordine. Cordiali saluti.
Ho abitato in affitto in un appartamento per 4 anni,dove un locale di sgrombro al piano sotto con tacito consenso dei condomini e’ stato preso dal vecchio proprietario.Ho aquistato questo appartamento da 18anni+4 di affitto.Chiedo se per uso capione,mi appartiene.Grazie,cordiali saluti.
Buongiorno Giuseppe, sulla base di quanto emerge dalla sua descrizione, non sembra vi siano i presupposti per ricorrere alla proprietà per usucapione. Le suggeriamo, comunque, di rivolgersi al Notaio per prendere visione dell’atto di vendita della casa e individuare con esattezza i locali di sua proprietà. Cordiali saluti.