Vendita immobile donato e omessa provenienza
Può il promissario acquirente rifiutarsi di stipulare l’atto di compravendita definitivo se dopo il preliminare scopre la provenienza donativa dell’immobile? Il tema è stato recentemente affrontato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 32694/2019. Analizziamo quanto è stato stabilito in merito alla vendita di un immobile donato.
È possibile vendere un immobile donato?
La vendita di un immobile donato potrebbe essere più complessa rispetto al trasferimento di un bene non donato. Questo tipo di alienazione non è impedita dalla legge, ma ciò che teme l’ipotetico acquirente è il pericolo potenziale che in futuro gli altri eredi legittimari del donante possano contestare l’atto di compravendita e chiedere la restituzione del bene o del suo valore (artt. 555 e ss.).
Questa eventualità esiste per quelle donazioni che ledono la quota di riserva degli eredi legittimari, ovvero quella parte del patrimonio del donante poi defunto che gli spetta per legge.
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IL CASO
Tizio chiamava in giudizio Caio, in quanto aveva stipulato un contratto preliminare per la vendita di un capannone a uso artigianale, con tanto di versamento di caparra, per poi apprendere che l’immobile oggetto della promessa era stato donato a Caio dai genitori.
Tale situazione esponeva il donatario al rischio di riduzione da parte dei legittimari dei donanti e Tizio se avesse saputo di tale provenienza non avrebbe stipulato il contratto. Inoltre, Caio aveva dichiarato nel preliminare di avere apportato modifiche suscettibili di sanatoria in relazione a una baracca, obbligandosi a produrre la concessione in sanatoria entro la data della stipula. Tale concessione non era ancora stata rilasciata nonostante le due proroghe del termine, ottenute da Caio, per la conclusione del definitivo.
Tizio chiedeva pertanto l’annullamento del contratto, con la condanna di Caio alla restituzione del doppio della caparra. Inoltre, chiedeva disporsi la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore ed in ogni caso la condanna al risarcimento del danno.
La domanda di Tizio veniva rigettata dal Tribunale, in quanto la provenienza dell’immobile non rappresentava un pericolo di rivendica ai sensi dell’art. 1481 c.c., e non implicava che il bene fosse gravato da diritti reali, personali ed oneri che ne limitavano il godimento ex art. 1489 c.c.. La sentenza veniva confermata anche dalla Corte di Appello.
Tizio, pertanto, proponeva ricorso per Cassazione sulla base di tre motivi, i quali vertevano principalmente sulla censurabilità di entrambe le sentenze di merito nella parte in cui veniva valutato che “il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima non comporta di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica“, e sulla violazione dell’obbligo contrattuale del promittente venditore che avrebbe dovuto produrre la concessione in sanatoria nel termine per la stipulazione del contratto definitivo.
LA DECISIONE
La Corte di Cassazione condivide l’orientamento che prevede “Il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere oggetto teoricamente di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esita un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento del terzo o pretendere la prestazione di una garanzia” (Cass. n. 2541/1994; Cass. n. 8002/2012; n. 8571/2919).
È possibile appurare la sussistenza di una “lesione di legittima” solo all’apertura della successione, in base al valore dei beni, relitti e donati, riferiti al momento della morte del donante. Questi ultimi potrebbero essere infatti sufficienti a colmare le pretese dei legittimari e i donatari sarebbero al riparo da qualsiasi pretesa.
Inoltre, “la retroattività reale dell’azione di riduzione non è riconosciuta senza limitazioni, dovendo il donatario preventivamente escutere i beni eventualmente esistenti nel patrimonio del donatario” (Cass. n. 5042/2011; n
613/1961).
Tuttavia, anche se vi è un pericolo effettivo di rivendica, la provenienza da donazione non può essere considerata una circostanza irrilevante sulle condizioni dell’acquisto. Di conseguenza, non può essere taciuta dal promittente venditore. Al promissario, al quale sia stata omessa la provenienza da donazione, è riconosciuto il diritto di rifiutare la stipula del contratto definitivo.
La Corte di Cassazione ha accolto parte dei motivi del ricorso, relativamente al fatto che la provenienza è stata taciuta dal promittente venditore.
