Sublocazione parziale o totale: quando è ammessa nel contratto di affitto
La sublocazione è uno strumento che consente all’inquilino di concedere a un’altra persona l’uso dell’immobile preso in affitto, ma non può essere utilizzata liberamente. La possibilità di subaffittare una casa, o anche solo una stanza, dipende infatti dalle clausole contenute nel contratto di locazione e dalle regole previste dal Codice Civile e dalla Legge n. 392/1978.
In questo articolo vedremo quando la sublocazione totale o parziale è consentita, quali sono le differenze rispetto alla semplice ospitalità e al comodato e quali obblighi deve rispettare il conduttore.
INDICE:
Che cos’è la sublocazione totale o parziale
La sublocazione è un contratto con cui il conduttore concede a un terzo il godimento dell’immobile ricevuto in locazione, senza però trasferire il contratto principale. Il rapporto tra proprietario e inquilino continua infatti a esistere e il conduttore rimane responsabile nei confronti del locatore.
La sublocazione può essere totale, quando riguarda l’intero immobile, oppure parziale, quando interessa solo una parte dell’abitazione, come una stanza. In ogni caso il contratto di sublocazione non può avere una durata superiore a quella della locazione principale: se quest’ultima termina, anche la sublocazione cessa automaticamente.
Differenza tra ospitalità, comodato e sublocazione
Non tutte le situazioni in cui una persona vive nell’immobile costituiscono una sublocazione. L’ospitalità consiste nel permettere a un familiare, a un partner o a un’altra persona di soggiornare nell’abitazione senza alcun corrispettivo economico. La giurisprudenza ha chiarito che il diritto di ospitare altre persone non può essere vietato con una clausola contrattuale.
Diverso è il comodato, che comporta la concessione gratuita dell’immobile o di una sua parte con un’autonoma disponibilità del bene. Se il contratto di locazione lo vieta, anche questa situazione può costituire una violazione.
La sublocazione, invece, presuppone il pagamento di un corrispettivo da parte del subconduttore e la nascita di un nuovo rapporto contrattuale tra quest’ultimo e il conduttore.
Quando la sublocazione è ammessa dal contratto
L’articolo 1594 del Codice Civile stabilisce che il conduttore può sublocare l’immobile salvo diverso accordo tra le parti. Nella pratica, però, molti contratti contengono una clausola che vieta espressamente la sublocazione.
Per la sublocazione totale è normalmente necessario il consenso scritto del proprietario. In assenza di autorizzazione, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto se la violazione è ritenuta sufficientemente grave.
La sublocazione parziale, invece, è generalmente ammessa quando il contratto non la vieta espressamente. In questo caso il conduttore deve comunicare al proprietario, mediante comunicazione scritta, le generalità del subconduttore, la durata della sublocazione e i locali interessati.
Obblighi del conduttore verso proprietario e subconduttore
Anche dopo la sublocazione, il conduttore continua a essere l’unico responsabile nei confronti del proprietario per il pagamento del canone e per il rispetto di tutti gli obblighi previsti dal contratto di locazione.
Nei confronti del subconduttore, invece, assume il ruolo di sublocatore e deve garantire il godimento dell’immobile nei limiti consentiti dal contratto principale. Il subconduttore non può acquisire diritti più ampi rispetto a quelli spettanti al conduttore e non può modificare la destinazione d’uso dell’immobile.
Rischi in caso di sublocazione non autorizzata
Quando la sublocazione viene effettuata in violazione del contratto, il proprietario può contestare l’inadempimento e chiedere la risoluzione della locazione, purché la violazione non sia di scarsa importanza rispetto al proprio interesse.
Il locatore può inoltre richiedere il rilascio dell’immobile e, nei casi previsti dalla legge, il risarcimento dei danni eventualmente subiti. La semplice presenza di altre persone nell’abitazione, tuttavia, non è sufficiente a dimostrare l’esistenza di una sublocazione: occorre distinguere il subaffitto dalla semplice ospitalità.
Come impostare correttamente accordi e comunicazioni
Per evitare contestazioni è opportuno verificare sempre il contenuto del contratto di locazione prima di concedere l’immobile, in tutto o in parte, a un’altra persona.
Se la sublocazione è consentita, è importante formalizzare l’accordo indicando durata, canone e diritti delle parti. Quando previsto dalla normativa, il contratto deve essere registrato e, nel caso della sublocazione parziale, il proprietario deve ricevere una comunicazione scritta contenente le informazioni richieste dalla legge.
