Sospensione canoni di locazione a causa del Covid19

È possibile richiedere la sospensione canoni di locazione a causa del Covid19? Cosa dice la Giurisprudenza e quali sono le soluzioni che possiamo adottare? Vediamolo insieme.

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Le ripercussioni del Covid-19 sulle attività commerciali

Il Coronavirus è stato, e per tanti aspetti lo è ancora, un dramma socio economico di portata inimmaginabile. In Italia, in pochi mesi, sono state centinaia le attività che hanno subito la crisi e che oggi stentano ad andare avanti. Una situazione che, a tanti, fa parlare di un periodo pre covid e un periodo post covid, periodi temporali con caratteristiche diverse e con problemi completamente differenti.

La crisi da Covid-19 si è innestata su un tessuto economico già provato da anni di difficolta. Diverse centinaia di piccole attività commerciali per le quali il D.P.C.M. 22 marzo 2020 ha rappresentato (spesso) la definitiva mazzata.

Domenica 22 marzo 2020 rappresenta la spartiacque tra il primo e il dopo. Lunedi 23 marzo, un’altissima percentuale di attività commerciali e la pressoché totalità degli uffici pubblici e delle istituzioni accademiche hanno abbassato le serrande e chiuso i portoni, causando un esodo di massa di migliaia di studenti e lavoratori che dalla città, o comunque dalla zone che presentavano un contagio più alto, hanno scelto di rientrare nei paesi natii.

Uno degli aspetti della crisi che più ci ha colpito è sicuramente quello legato al problema delle locazioni commerciali. Sono stati sufficienti (circa) 60 giorni di lockdown totale per mettere in ginocchio ampie fette di tessuto commerciale.

Sospensione canoni di locazione: quali strumenti utilizzare per essere tutelati?

Lo STOP di tante attività produttive e commerciali, causato dalle misure legislative emanate per contenere l’epidemia di coronavirus, ha causato una reale difficoltà ad onorare obbligazioni contrattuali, come il pagamento dei canoni di locazione. Un problema che è stato registrato anche dal mercato immobiliare italiano.

Da una parte ci sono i proprietari di immobili che vogliono tutelare il loro diritto a riscuotere gli affitti, dall’altra i conduttori che invece cercano di sostenere le ragioni della crisi che impediscono di pagare regolarmente quanto dovuto. Quest’ultimi hanno cominciato ad interrogarsi sulla possibilità di chiedere la riduzione o la sospensione canoni contratti di locazione per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale e abitativo non utilizzati.

In questa situazione di completo stallo, soprattutto durante il primo lockdown in cui gran parte dell’attività dei tribunali era bloccata e quindi non ci potevano essere pronunce al riguardo, si erano formati due orientamenti contrapposti.

Il tutto ruotava sulla applicabilità o meno degli istituti giuridici che fondano la propria essenza nel concetto dell’impossibilità sopravvenuta per cause non imputabile al debitore (art. 1256 c.c.), o nell’eccessiva onerosità della prestazione relativa al pagamento del canone di locazione (art. 1467 c.c.).

Impossibilità sopravvenuta ed eccessiva onerosità: sono sufficienti per la sospensione dei canoni di locazione?

L’articolo 1256 c.c. testualmente ci ricorda che: “l’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile” e, se l’impossibilità di eseguire la prestazione è solo temporanea, “il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.

Secondo il Codice civile, quindi, la sospensione dei canoni di locazione per impossibilità sopravvenuta è fattibile solo per periodi limitati e solo per il periodo in cui è reale l’impossibilità di svolgere regolarmente la propria attività. In assenza di specifiche situazioni che rendano la prestazione impossibile (sia totalmente sia parzialmente) il debitore è senz’altro tenuto a corrispondere al proprietario dell’immobile il prezzo dell’obbligazione contrattuale.

L’altra fonte normativa che spesso viene citata per suffragare le richieste di sospensione del canone di locazione è l’articolo 1467 c.c.. La figura dell’eccessiva onerosità sopravvenuta è un’ipotesi di sospensione che sorge quando un evento, straordinario e imprevedibile e non compreso nella normale esecuzione del contratto, rende l’esecuzione della prestazione più onerosa rispetto agli accordi precedentemente presi.

Per sospendere (in questo caso ridurre) il canone di locazione non è sufficiente la soggettiva difficoltà economica della parte tenuta all’adempimento, ma un oggettiva difficoltà causata dal fatto che l’evento sopravvenuto ha “determinato una sostanziale alterazione delle condizioni del negozio originariamente convenuto tra le parti e della riconducibilità di tale alterazione a circostanze assolutamente imprevedibili”.

Divieto di auto sospensione dei canoni di locazione

In conclusione dobbiamo affermare che in capo al conduttore non sussiste nessun autonomo diritto di sospensione dei canoni di locazione. Il conduttore, così come sancito anche dalla Cass. civ., sez. III, 27 settembre 2016, n. 18987, non può autonomamente invocare l’istituto dell’impossibilità sopravvenuta e/o dell’eccessiva onerosità per rifiutarsi di sospendere o ridurre il canone di locazione con decisione autonoma.

Questa è la norma generale, ma nella pratica quotidiana le cose sono leggermente più complicate. Perché se è vero che i divieti di esercizio delle attività produttive e commerciali imposti dai provvedimenti governativi NON avrebbero inciso sulla prestazione principale del locatore, che consiste nel mettere a disposizione del conduttore locali idonei all’esercizio dell’attività, è altrettanto vero che la serrata obbligatoria ha causato un oggettivo impedimento allo svolgimento dell’attività lavorativa.

Accordo di riduzione/sospensione dei canoni di locazione di un immobile o di affitto di azienda

Le parti possono, tuttavia, giungere ad un accordo e prevedere la riduzione o sospensione dei canoni di locazione. A partire da luglio 2020, come riportato nel comunicato stampa dell’Agenzia delle Entrate, la rinegoziazione del contratto può essere comunicata all’Agenzia direttamente via web con il Modello RLI.