Società di investimento immobiliare quotate: la gestione è esente?

L’Agenzia delle Entrate, con una nuova circolare, chiarisce il regime speciale che le società di investimento immobiliare quotate possono adottare

Le cosiddette Siiq, società di investimento immobiliare quotate, sono sottoposte ad un regime speciale che offre la possibilità di adottare la gestione esente ma solo in presenza di alcuni requisiti. Ecco quali.

Regime speciale per le società di investimento immobiliare quotate

Con la circolare n° 32/E del 17 settembre 2015, si fanno alcune precisazioni sulle novità introdotte dal Decreto Sblocca Italia sulle Siiq, illustrando nel dettaglio le nuove disposizioni in materia di società di investimento immobiliare quotate, che possono adottare la gestione esente.

Di cosa si tratta? Di un sistema di tassazione in cui l’utile derivante dalla locazione immobiliare è esente ai fini Ires e Irap nei confronti della stessa Siiq, ma viene assoggettato a imposizione, all’atto della distribuzione, solo in capo a soggetti partecipanti attraverso una ritenuta applicata in generale nella misura del 26%.

Requisiti di accesso e cause di cessazione del regime di gestione esente per Siiq

L’articolo 20 del decreto Sblocca Italia ha individuato nuovi requisiti di partecipazione per i soci delle Siiq, e si sofferma inoltre sul regime impositivo delle plusvalenze derivanti dalle cessioni di immobili che vengono ora ricondotte nell’ambito della gestione sente in quante parte integrante dell’attività svolta dalla Siiq.

La circolare evidenzia che il particolare regime previsto per le SIIQ è applicabile alle società in possesso di determinati requisiti soggettivi. In particolare è previsto che:

• le società siano costituite in forma di società per azioni;
• le azioni siano negoziate in mercati regolamentati.

Per quanto riguarda la quota, si precisa che per “mercati regolamentati” debbano intendersi quelli degli Stati membri dell’Unione Europea e degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo, condizioni essenziali per l’accesso al regime.

I nuovi requisiti riguardanti la struttura partecipativa nelle SIIQ prevedono che:

• la concentrazione della partecipazione di controllo sia limitata (c.d. requisito del
• controllo): a tal fine nessun socio deve possedere direttamente o indirettamente più del 60 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60 per cento dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ. Precedentemente, la norma indicava un limite alla quota di maggioranza pari al 51 per cento. La nuova percentuale del 60 per cento è in linea con quella prevista dalla normativa di altri Paesi europei riguardante istituti analoghi;
• la diffusione e il frazionamento del capitale sociale siano sufficienti (c.d. requisito del flottante): almeno il 25 per cento delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono, al momento dell’opzione, direttamente o indirettamente più del 2 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2 per cento dei diritti di partecipazione agli utili. Nella versione antecedente alla modifica introdotta dal decreto, era prevista una percentuale pari al 35 per cento.

La Circolare illustra poi le misure volte a rendere fiscalmente neutra l’opzione per uno dei due strumenti presenti sul mercato immobiliare (Siiq e fondi immobiliari), al fine di favorire l’interdipendenza e la complementarietà fra le due forme di investimento e di agevolare il passaggio dall’una all’altra. Ricorda inoltre che le società di investimento immobiliare quotate non assumono la veste di organismi di investimento collettivo del risparmio (Oicr) e quindi i redditi prodotti da queste società sono determinati secondo le regole del reddito d’impresa, anche in caso di gestione esente.

Per quanto riguarda la cessazione del regime speciale e l’applicazione delle regole ordinarie di imposizione, essa si verifica dopo che per tre anni non sono state osservate le regole di prevalenza dell’attività di locazione immobiliare. In tale eventualità il soggetto è tenuto a presentare una dichiarazione integrativa e a versare gli interessi per ritardato pagamento relativamente alla differenza tra le imposte originariamente corrisposte e quelle rideterminate in base alla perdita della qualifica di SIIQ, dovuti per il periodo che va dalla data della scadenza del versamento a quella della restituzione.

Le sanzioni non sono applicabili nel presupposto che durante il grace period il contribuente abbia determinato correttamente le imposte dovute secondo le regole vigenti a quel momento, con conseguente non configurabilità di alcuna violazione.

Anche il mancato rispetto degli obblighi di distribuzione comporta la definitiva cessazione del regime speciale a decorrere dallo stesso esercizio di formazione degli utili non distribuiti.

L’Agenzia ricorda che le nuove misure contenute nel Decreto Sblocca Italia sono entrate in vigore a decorrere dal “giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana”, cioè dal 13 settembre 2014.

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