Sfratto per morosità: tempi della procedura e diritti del proprietario

Quando un inquilino smette di pagare il canone di locazione, il proprietario si trova spesso a dover affrontare una situazione delicata, sia dal punto di vista economico sia sotto il profilo legale. Lo sfratto per morosità rappresenta lo strumento previsto dalla legge per ottenere la restituzione dell’immobile e, allo stesso tempo, richiedere il pagamento dei canoni non versati.

Tuttavia, conoscere come funziona la procedura, quali sono i tempi dello sfratto, i costi da sostenere e i diritti delle parti è fondamentale per affrontare il procedimento con maggiore consapevolezza. In questa guida analizziamo i principali aspetti dello sfratto per morosità, spiegando quando è possibile avviarlo, quali sono i passaggi della procedura e quali possibilità ha l’inquilino per evitare la convalida.

INDICE:

Quando scatta lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità può essere richiesto quando l’inquilino non rispetta uno degli obblighi fondamentali previsti dal contratto di locazione: il pagamento del canone nei termini concordati. Non è sufficiente, però, un semplice ritardo occasionale. La legge distingue infatti tra un inadempimento sporadico e una morosità che assume una gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto.

Per le locazioni ad uso abitativo, i requisiti sono disciplinati dall’art. 5 della Legge n. 392/1978. In particolare, il proprietario può agire quando il mancato pagamento riguarda almeno una mensilità di canone trascorsi venti giorni dalla scadenza oppure quando gli oneri accessori non versati superano l’importo di due mensilità.

Un altro requisito essenziale è l’esistenza di un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato. La procedura speciale prevista dall’art. 658 del Codice di procedura civile, infatti, non può essere utilizzata se il rapporto tra locatore e conduttore è fondato esclusivamente su accordi verbali.

Prima di rivolgersi al tribunale, nella pratica è frequente che il proprietario invii un sollecito o una diffida di pagamento. Pur non essendo sempre obbligatorio, questo passaggio può favorire una soluzione bonaria oppure costituire un’ulteriore prova dell’inadempimento.

Tempi e costi: stime e consigli per accelerare

Uno degli aspetti che preoccupa maggiormente i proprietari riguarda i tempi dello sfratto. Non esiste una durata uguale per tutti i procedimenti, perché molto dipende dal tribunale competente, dall’eventuale opposizione dell’inquilino e dalla fase esecutiva.

Se il conduttore non si oppone e la documentazione è completa, la convalida dello sfratto può arrivare in tempi relativamente rapidi. Diversa è la situazione quando vengono sollevate contestazioni o quando, dopo il provvedimento del giudice, è necessario ricorrere all’intervento dell’ufficiale giudiziario per ottenere il rilascio dell’immobile.

Anche i costi dello sfratto possono variare in base alla complessità della vicenda. Oltre alle spese legali, occorre considerare il contributo unificato, le notifiche e gli eventuali costi della fase esecutiva. In molti casi il proprietario chiede contestualmente anche il pagamento dei canoni arretrati, così da ottenere un titolo utile per il successivo recupero del credito.

Per limitare ritardi e spese è consigliabile:

• intervenire ai primi segnali di morosità;
• conservare contratto, ricevute e comunicazioni con l’inquilino;
• evitare accordi esclusivamente verbali;
• affidarsi tempestivamente a un professionista esperto in materia locatizia.

Una gestione ordinata della documentazione consente infatti di ridurre il rischio di contestazioni e rende generalmente più lineare l’intero procedimento.

Diritti e doveri del proprietario durante la procedura

Il proprietario ha il diritto di chiedere il rilascio dell’immobile quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, ma anche di domandare il pagamento dei canoni e degli oneri accessori rimasti insoluti. Nello stesso procedimento di sfratto, infatti, può essere richiesta anche un’ingiunzione di pagamento per le somme dovute.

I diritti del proprietario, tuttavia, devono essere esercitati nel rispetto delle garanzie riconosciute al conduttore. Il locatore non può, ad esempio, sostituire autonomamente la serratura, interrompere le utenze o impedire all’inquilino l’accesso all’abitazione. Simili comportamenti possono esporlo a responsabilità civili e, in alcuni casi, anche penali.

Tra i principali doveri del locatore rientrano inoltre il rispetto della procedura giudiziaria e la corretta gestione del rapporto contrattuale fino alla conclusione dello sfratto.

Un tema ricorrente riguarda la cauzione versata all’inizio della locazione. Il deposito cauzionale non può essere utilizzato unilateralmente dal proprietario per compensare i canoni non pagati durante il rapporto, salvo diverso accordo tra le parti o specifica decisione del giudice. La cauzione potrà eventualmente essere trattenuta alla fine della locazione nei limiti consentiti dalla legge e previa verifica dei crediti effettivamente esistenti.

Anche durante la procedura è fondamentale che il proprietario continui a documentare ogni pagamento ricevuto, ogni comunicazione inviata e l’evoluzione della morosità, così da poter dimostrare con precisione l’entità del proprio credito.

Possibilità di sanare la morosità e opposizione del locatario

La legge tutela anche il conduttore che si trova in una situazione di temporanea difficoltà economica. Nelle locazioni ad uso abitativo è infatti possibile sanare la morosità attraverso il cosiddetto termine di grazia, previsto dall’art. 55 della Legge n. 392/1978.

Il giudice può concedere un periodo, generalmente fino a 90 giorni, entro il quale l’inquilino deve pagare integralmente:

• i canoni arretrati;
• gli oneri accessori;
• gli interessi maturati;
• le spese legali già sostenute.

Se il pagamento avviene nei termini stabiliti, il contratto prosegue e lo sfratto non viene convalidato. L’inquilino può inoltre presentare un’opposizione in giudizio, contestando ad esempio l’effettiva esistenza della morosità, gli importi richiesti dal proprietario, la contabilizzazione dei pagamenti oppure eventuali accordi intervenuti tra le parti. In questa ipotesi il procedimento si trasforma in un giudizio ordinario, con tempi generalmente più lunghi e la necessità di produrre prove documentali a sostegno delle rispettive posizioni.

Per entrambe le parti risulta quindi determinante conservare tutta la documentazione relativa al rapporto di locazione: contratto, bonifici, ricevute, solleciti, comunicazioni e qualsiasi accordo scritto possono fare la differenza durante il processo.