Regolamento di condominio assembleare e contrattuale: quali sono le differenze?
Il regolamento condominiale disciplina la vita del condominio sull’uso delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese e sulla tutela del decoro dell’edificio. In questo articolo approfondiamo nello specifico tutte le differenze tra le due principali tipologie di regolamento di condominio assembleare e contrattuale.
INDICE:
A cosa serve il regolamento condominiale?
Il regolamento di condominio comprende innanzi tutto l’identificazione delle parti comuni dell’edificio e le regole sull’utilizzo delle stesse, precisando le eventuali e relative limitazioni. Un altro aspetto importante affrontato dal regolamento è la disciplina sulla ripartizione delle spese tra i condomini. Sempre al suo interno, poi, si possono determinare le attribuzioni dell’amministratore, prevedere o riservare alcune attività all’assemblea e ad alcuni condomini. Tuttavia, non è mai possibile modificare le disposizioni imprescindibili del Codice Civile.
Quanti tipi di regolamento condominiale esistono?
Il regolamento condominiale può essere principalmente di due tipi: contrattuale (o convenzionale) e assembleare (o maggioritario). Oltre a ciò, esiste anche la possibilità che il regolamento venga adottato coattivamente in sede giudiziale. In poche parole, possiamo affermare che il regolamento di condominio contrattuale è approvato all’unanimità, mentre quello assembleare è autorizzato dalla maggioranza. Vediamo nel dettaglio tutte le differenze che sussistono tra i regolamenti.
1. Regolamento contrattuale
Questo regolamento, in genere, è predisposto dall’originario proprietario dello stabile (di solito il costruttore) e da questi fatto approvare agli acquirenti degli appartamenti durante il rogito. Tale regolamento è espressamente richiamato all’interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e ciascun condomino vi aderisce al momento dell’atto di compravendita.
L’aspetto principale è che, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti, tale regolamento raggiunge l’unanimità. Questo significa che può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non potrebbe contenere. Al suo interno, inoltre, possono essere indicate le suddivisioni delle spese comuni e il suo contenuto potrà essere modificato esclusivamente a seguito dell’approvazione di tutti i condomini.
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2. Regolamento di condominio assembleare
Secondo l’articolo 1138 del Codice Civile, questo regolamento è adottato dall’assemblea condominiale con la maggioranza dei condomini e almeno la metà del valore dell’edificio. Ogni condomino può assumere l’iniziativa per l’adozione del regolamento rivolgendosi direttamente all’amministratore, che dovrà quindi procedere a convocare l’assemblea.
Una volta adottato, questo regolamento dovrà essere obbligatoriamente osservato da tutti i condomini, al pari di una delibera assembleare. Inoltre, a differenza di quello contrattuale, il regolamento assembleare non può intervenire sui seguenti aspetti:
- sui diritti dei singoli condomini,
- sulle parti in comune,
- sulle aree di proprietà esclusiva.
Per riassumere, il regolamento assembleare si limita a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Il regolamento adottato a maggioranza, pertanto, può riguardare l’uso delle parti in comune, ma soltanto a condizione che ne sia assicurato il pari uso al resto dei condomini. Tale regolamento, infine, non è soggetto a trascrizione, ma deve essere comunque allegato al registro dei verbali.
3. Regolamento giudiziale
Per quanto poco utilizzato, l’ultimo regolamento di condominio è rappresentato dalla tipologia giudiziale. Quest’ultima si può applicare nel caso in cui il numero dei condomini sia superiore a dieci ma l’assemblea non provveda a costituire un regolamento. In una simile evenienza, ogni condomino ha la facoltà di rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria per far approvare al giudice il regolamento formato su sua iniziativa (art. 1138 c. 2 del Codice Civile). Tale regolamento, a questo punto, se autorizzato, viene adottato coattivamente e assume un’efficacia vincolante per tutti gli altri condomini.
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