Previsioni mercato immobiliare: trend, compravendite e mutui in Italia
Il mercato immobiliare italiano si appresta a vivere una fase di cambiamento nel triennio che va dal 2025 al 2027. Dopo un periodo caratterizzato da forti oscillazioni — tra crisi, riprese e incertezze macroeconomiche — si delineano scenari che coinvolgono compravendite, mutui, prezzi e investimenti. In questo articolo prendiamo in esame l’andamento del mercato immobiliare dal 2018 al 2024 e le previsioni Nomisma 2025-2027, focalizzandoci su compravendite, mutui, rendimenti, affitti e rischi per il settore.
INDICE:
2018-2024: cosa è successo al mercato
L’andamento del mercato immobiliare 2018-2024 è stato segnato da forti discontinuità, alternando fasi di crescita, crisi e trasformazione. Dopo anni di stagnazione a seguito della crisi immobiliare, il biennio 2018-2019 ha visto un timido ma costante miglioramento. Le compravendite immobiliari hanno ripreso a crescere, sostenute da tassi di interesse bassi e da una maggiore fiducia dei consumatori.
Il 2020 è stato invece segnato da un brusco stop a causa della pandemia: compravendite ferme, cantieri rallentati e un’incertezza diffusa. Tuttavia, il 2021 ha registrato un trend di compravendite immobiliari sorprendente, con un forte rimbalzo favorito dalla domanda repressa e da condizioni favorevoli di accesso al credito.
Dal 2022, sia l’impennata dell’inflazione che l’aumento dei tassi di interesse hanno messo un freno alla crescita. Il mercato ha cercato una nuova stabilità, rallentando nel numero di compravendite e vedendo un’attenuazione della crescita dei prezzi. Si è avviato così un percorso verso una “nuova normalità”, più selettiva e meno accessibile, specialmente per i giovani acquirenti.
Previsioni Nomisma 2025-2027
Secondo le ultime analisi di Nomisma, il mercato immobiliare italiano si muoverà verso una fase di moderata stabilità. Il triennio 2025-2027 sarà caratterizzato da segnali di consolidamento, con differenze marcate tra grandi città e territori periferici, sia in termini di prezzi che di dinamiche di vendita. Di seguito, vediamo più da vicino le previsioni per quanto riguarda le compravendite, i mutui e i rendimenti.
Compravendite e prezzi residenziali
Le compravendite immobiliari nel 2025 dovrebbero mantenersi su livelli simili al 2024, con circa 650.000 transazioni annue stimate. Le grandi città come Milano, Bologna e Roma saranno caratterizzate da una maggiore resilienza rispetto alle aree provinciali, dove la domanda resterà debole.
Per quanto riguarda i prezzi delle case nel 2025, si prevede una crescita contenuta (+1-2% annuo) nei centri urbani più dinamici, mentre nelle zone meno attrattive si potrà assistere ad una progressiva stabilizzazione o, in alcuni casi, a lievi cali. L’andamento del mercato residenziale sarà influenzato dalla capacità delle famiglie di accedere al credito e dalla tenuta dell’occupazione.
Mercato dei mutui
Le previsioni sui mutui 2025 indicano un leggero miglioramento delle condizioni rispetto al biennio precedente, con tassi di interesse in graduale discesa. Tuttavia, i livelli rimarranno superiori rispetto alla media del decennio 2010-2020. L’accesso al credito immobiliare resterà selettivo, privilegiando i profili con maggiore solidità economica.
Le banche continueranno a valutare soprattutto la sostenibilità dei redditi e la stabilità lavorativa, limitando le erogazioni a soggetti con requisiti meno stabili. L’impatto dei tassi sui mutui ipotecari rimarrà un fattore determinante per le decisioni di acquisto.
Rendimenti, tempi di vendita e dinamiche dell’affitto
Nel 2025, i rendimenti immobiliari saranno relativamente stabili, con ritorni lordi medi tra il 4% e il 6%, a seconda della località e della tipologia di immobile. Gli investitori continueranno a puntare soprattutto su immobili da mettere a reddito, specie nelle aree con forte domanda turistica o studentesca.
I tempi di vendita delle case tenderanno ad allungarsi nelle zone meno centrali, superando mediamente i 5-6 mesi, mentre nei centri urbani più richiesti resteranno intorno ai 3-4 mesi. Il mercato degli affitti nel 2025 si prevede vivace, trainato da una domanda in crescita, soprattutto da parte di giovani, studenti e lavoratori in mobilità. Aumenteranno anche i canoni di locazione, in particolare nelle grandi città, mentre il mercato delle locazioni brevi continuerà a crescere, sebbene con vincoli più stringenti in alcune città a vocazione turistica.
Rischi e sfide per il settore nel 2025
Nel 2025 il mercato immobiliare italiano dovrà affrontare diverse sfide: tra i principali rischi del settore real estate spiccano la scarsa accessibilità alla casa per gli under-35, penalizzati dallo squilibrio tra redditi e costi, la necessità di adeguare il patrimonio immobiliare ai criteri ESG attraverso interventi di riqualificazione energetica che sono spesso onerosi, e la crisi dei negozi di prossimità, aggravata anche dall’utilizzo esponenziale dell’e-commerce e dal calo dei consumi in generale. Questi fattori, se non affrontati con politiche mirate, potrebbero accentuare una nuova crisi immobiliare, soprattutto nelle aree periferiche e meno dinamiche del Paese.
