Prescrizione vizi occulti nei negozi di compravendita immobiliare

Prescrizione vizi occulti nei negozi di compravendita immobiliare. Come comportarsi in queste situazioni, quali sono i vizi “occulti”, di chi è la responsabilità?

La materia della prescrizione vizi occulti è un tema ampiamente dibattuto in ambito giurisprudenziale. Un argomento che ha visto confrontarsi intere classi universitarie e che trova motivazione nel fatto che il mercato immobiliare sia contrassegnato da immobili contraddistinti da vizi, più o meno occulti.

Prescrizione vizi occulti nelle compravendite immobiliari: cosa accade nel caso concreto?

Spesso, dopo aver acquistato un immobile, ci accorgiamo che la nostra nuova casa è afflitta da diversi vizi occulti. Problemi come infiltrazioni d’acqua che il precedente proprietario ha nascosto dietro una buona mano di vernice, accenni di instabilità su balconi e terrazzi, oppure la mancanza di certificazioni e conformità per quanto riguarda gli impianti.

Eppure, la legge parla chiaro e metterebbe l’acquirente al riparo da ogni possibile vizio occulto. L’articolo 1490 del Codice Civile infatti stabilisce che “con la firma del contratto di compravendita immobiliare il venditore si obbliga a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi che la rendano non idonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano sensibilmente il valore”.

Quali sono i vizi occulti?

Con il termine di vizi occulti definiamo tutti quei vizi strutturali e funzionali, preesistenti all’atto di acquisto ma di cui il compratore non era a conoscenza alla firma del contratto. La giurisprudenza individua due tipologie di vizi occulti, i vizi cosiddetti gravi e quelli, diciamo, irrilevanti.

I secondi non possono compromettere l’uso per il quale l’immobile è stato acquistato e quindi non sono potenzialmente dei difetti tali causare una diminuzione di valore dell’immobile.

Quelli che in sede giudiziaria possono essere interessanti e su cui anche noi abbiamo deciso di soffermarci sono invece i vizi gravi. Quando, su un immobile acquistato, si scoprono dei vizi gravi il contratto è nullo e chi ha comprato può pretendere la restituzione della caparra versata in misura doppia.

Quali sono i vizi occulti gravi?

I vizi occulti che la stessa legge definisce come gravi sono indicati dall’articolo 1669 del Codice Civile e sono tutti quelli derivanti dalla realizzazione dell’opera con l’uso di materiali non idonei e/o non ad opera d’arte. Il vizio grave è rilevabile anche negli elementi dell’immobile considerati secondari come infissi e pavimentazioni.

Tra i vizi gravi che sono causa di nullità del contratto possiamo indicare:

• i vizi agli impianti idraulici, come le infiltrazioni per carenza di tubazioni o mancanza di guaine di protezione
• i difetti di progettazione e costruzioni sugli impianti di riscaldamento
• i vizi all’impianto fognario come (caso da manuale) l’errata pendenza delle tubazioni di scarico.

Prescrizione vizi occulti nelle compravendite immobiliari: tempistiche per far valere la garanzia per i vizi della cosa acquistata

Come abbiamo già avuto modo di sottolineare, non tutti i vizi sono causa di nullità del contratto. Solo i vizi considerati rilevanti dall’ordinamento e dalla giurisprudenza sono considerati gravi. Chi acquista un’immobile gravato da vizi gravi ha diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo dell’immobile o ad un risarcimento del danno subito. Attenzione però, la garanzia è esclusa se, all’atto d’acquisto, il compratore era a conoscenza dei difetti dell’immobile e ne ha quindi accettato consapevolmente lo stato. I vizi quindi devono essere realmente occulti.

Una volta scoperti i vizi, il compratore ha 8 giorni di tempo (a meno che il contratto d’acquisto non prevede tempi differenti) per presentare formale denuncia e un anno di tempo prima che l’illecito cada in prescrizione. Dopo la denuncia, se il venditore non da nessun riscontro si potrà procedere per vie legali.

N.B. trascorsi gli otto giorni l’acquirente perde il diritto di rivalersi sul venditore. Il consiglio è quindi di far periziare la casa prima della stipula del contratto o subito dopo l’acquisto.

Caso differente è quello di un immobile acquistato direttamente dal costruttore. In questo cosa infatti il vizio occulto si prescrive in 60 giorni. La legge infatti da due mesi tempo al privato che ha comprato casa da un costruttore per effettuare la denuncia e due anni di tempo dal giorno della consegna dell’opera per quanto riguarda la prescrizione dell’azione giudiziaria.