IMU per i negozi: aliquote, calcolo e scadenze
Se possiedi un locale commerciale, come un negozio non locato, è importante conoscere le regole aggiornate sull’IMU. In questo articolo trovi tutte le informazioni utili su aliquote, modalità di calcolo, scadenze 2025 e possibili agevolazioni fiscali previste per casi particolari. Una guida pratica per evitare errori e adempiere correttamente agli obblighi tributari.
INDICE:
Aliquote IMU per immobili commerciali
Introdotta con il Decreto Legge 201/2011 (convertito nella Legge 214/2011) e applicata dal gennaio 2012 in sostituzione dell’ICI, l’IMU è un tributo destinato a finanziare direttamente alcuni servizi comunali. Per quanto riguarda gli immobili a uso commerciale, appartenenti alla categoria catastale C/1, l’IMU è dovuta indipendentemente dall’utilizzo effettivo del locale. Lo ha confermato anche la Corte Costituzionale con la recente sentenza n. 49/2025, chiarendo che l’imposta è legata al possesso dell’immobile e non alla sua funzione, salvo eccezioni specifiche.
A partire dal 2025, i Comuni devono pubblicare le aliquote IMU annuali tramite un prospetto telematico ufficiale sul Portale del Federalismo Fiscale. In caso di mancata pubblicazione entro il 28 ottobre, si applicano automaticamente le aliquote standard statali, generalmente più vantaggiose per il contribuente. Ogni Comune ha comunque autonomia nel definire le proprie aliquote entro i limiti stabiliti dalla legge nazionale.
Il calcolo dell’imposta segue la formula IMU = Base Imponibile × Aliquota
Per una stima corretta, è fondamentale conoscere la categoria catastale, la destinazione d’uso dell’immobile e consultare la delibera comunale vigente.
Calcolo dell’IMU per i negozi
Per calcolare l’IMU relativa a un immobile commerciale appartenente alla categoria catastale C/1 (negozi), è necessario partire dalla rendita catastale, un valore ufficiale assegnato dal Catasto, reperibile sul rogito o su una visura catastale aggiornata. La rendita va prima rivalutata del 5% (moltiplicata per 1,05) e successivamente moltiplicata per il moltiplicatore previsto per i C/1, che è 55. La formula per ottenere la base imponibile è quindi:
Base imponibile = Rendita catastale × 1,05 × 55
A questa base imponibile si applica poi l’aliquota IMU definita dal Comune in cui si trova l’immobile. La formula completa diventa:
IMU = Rendita catastale × 1,05 × 55 × Aliquota comunale
L’importo così ottenuto può essere soggetto a detrazioni, se previste, e va suddiviso in base alle quote di possesso dell’immobile. In caso di possesso inferiore all’anno, l’imposta va calcolata in proporzione ai mesi.
Scadenze e modalità di pagamento – Aggiornamenti 2025
Per il 2025, le scadenze per il pagamento dell’IMU sui negozi restano invariate rispetto agli anni precedenti e si applicano anche agli immobili commerciali di categoria catastale C/1 (negozi) non locati. I termini previsti sono: 16 giugno per il pagamento della prima rata (acconto) e 16 dicembre per la seconda rata (saldo). Tuttavia, se una di queste date cade in un giorno festivo, la scadenza viene automaticamente posticipata al primo giorno lavorativo successivo, come stabilito dalla Legge 160/2019.
L’acconto IMU sui negozi deve essere versato al Comune in cui è situato l’immobile tramite il modello F24, utilizzabile presso banche, uffici postali, sportelli dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione o tramite home banking. In caso di proprietà in più Comuni, occorre effettuare versamenti separati per ciascuno.
Per i negozi e altri fabbricati non appartenenti alla categoria D, si utilizza il codice tributo 3918 per la quota spettante al Comune (non è prevista quota statale). Altri codici da utilizzare nel modello F24 includono:
- 3912 per abitazione principale e pertinenze (solo quota Comune),
- 3930 (Comune) e 3925 (Stato) per immobili in categoria D (capannoni, teatri, alberghi, ecc.),
- 3916 per aree fabbricabili,
- 3914 per terreni agricoli.
È importante verificare ogni anno eventuali delibere comunali che potrebbero influire su aliquote e modalità di pagamento.
Agevolazioni, esenzioni e casi particolari
Anche per i locali commerciali non affittati, il pagamento dell’IMU è generalmente dovuto, ma la normativa vigente prevede diverse esenzioni, riduzioni e agevolazioni in specifici casi. In particolare, la Legge 160/2019 stabilisce che non è dovuta l’IMU per gli immobili merce – cioè quelli costruiti e destinati alla vendita da imprese costruttrici – a condizione che non siano locati e che venga presentata la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Un’altra esenzione è prevista per gli immobili occupati abusivamente, inclusi negozi e altri esercizi commerciali, purché l’occupazione sia stata regolarmente denunciata alle autorità competenti. Tuttavia, la sentenza n. 49/2025 della Corte Costituzionale ha precisato che l’esenzione si applica solo se l’immobile risulta oggettivamente inutilizzabile e indisponibile.
Per quanto riguarda gli immobili inagibili o inabitabili, è prevista una riduzione del 50% dell’IMU, a patto che venga presentata una perizia tecnica o una dichiarazione sostitutiva attestante l’inutilizzabilità dell’immobile per degrado fisico o obsolescenza funzionale non risolvibile con interventi ordinari, come stabilito dal D.L. 201/2011.
In alcuni casi, i Comuni possono introdurre agevolazioni locali, come l’esenzione per i locali commerciali sfitti concessi temporaneamente per attività culturali o sociali a beneficio della collettività.
Infine, l’IMU versata per immobili commerciali strumentali all’attività d’impresa o professionale è interamente deducibile ai fini IRPEF e IRES, secondo quanto previsto dal D.L. 34/2019 e sempre dalla Legge 160/2019. La deducibilità si applica per cassa nell’anno di imposta in cui l’IMU è stata effettivamente pagata (es. l’IMU versata nel 2024 è deducibile nel modello Redditi 2025), ma non si applica ai fini IRAP.
