Le fasi post-acquisto consigliate per un’abitazione da ristrutturare

Premesso che non a tutti potrà piacere l’idea di sobbarcarsi un processo di ristrutturazione che può richiedere anche parecchi mesi, non è da sottovalutare la differenza di prezzo tra l’acquisto di una casa nuova e l’acquisto di un immobile da ristrutturare.

Il vantaggio di avere un budget da destinare in ristrutturazioni edilizie è quello di poter dare alla nuova casa un aspetto che rispecchi totalmente il nostro gusto estetico e le nostre esigenze pratiche (pensiamo al voler trasformare una cucina in uno spazio più ampio che comprenda la zona living o ad un bagno pensato per le esigenze di una persona disabile), senza doversi accontentare del precedente assetto della casa dato da altri.

Se ci trovassimo di fronte ad una casa dalla metratura non molto ampia, il nostro obiettivo principale dovrebbe essere quello di valorizzare ed ottimizzare gli spazi interni, scegliendo anche materiali di qualità che ci garantiscano di perdurare nel tempo.

Affinché il processo di ristrutturazione da parte del nuovo acquirente porti ad un reale vantaggio nel medio e lungo periodo, è consigliabile seguire un percorso distinto in più fasi, che possa rappresentare un reale aiuto anche per chi non ha assolutamente esperienza in materia. Per sapere con precisione come si sviluppano queste fasi ci siamo fatti aiutare dall’Agenzia Casa Immobiliare di Grosseto.

In primis è utile capire quale tipologia di lavori è stata effettuata in precedenza all’interno della casa verificando se le opere realizzate necessitino di correttivi o di un rifacimento totale. Sono frequenti gli interventi di ristrutturazione fai da te realizzati per risparmiare e che producono ovviamente  risultati di scarsa qualità.

Per dare nuova vita all’immobile appena acquistato è necessario partire da un progetto. Bisogna quindi rivolgersi ad un tecnico specializzato (architetto o geometra) a cui esternare le proprie esigenze e a cui fornire tutte le indicazioni utili alla realizzazione della casa dei nostri sogni, senza mai tralasciare la variabile budget massimo da poter investire, elemento di fondamentale importanza.

Anche se si tratta soltanto di una fase iniziale e passibile di modifiche non deve essere sottovalutata, occorre stabilire da subito quali sono i lavori da eseguire, le priorità, l’ordine temporale di realizzazione e le tempistiche. Curare bene tutte le fasi può permettere di scongiurare l’insorgere di imprevisti e ritardi durante la messa in opera dei lavori.

Nella fase preliminare  il professionista incaricato della ristrutturazione dovrà avere a disposizione alcuni documenti indispensabili come:

• Planimetria
• Visura catastale
• Atto di provenienza
• Relazione di conformità urbanistico catastale
• Concessione edilizia
• Certificato di abitabilità

Il progetto preliminare deve sempre essere approvato da parte del committente, ma oltre a questo passaggio formale e imprescindibile  sarebbe auspicabile che si instaurasse un rapporto di collaborazione e di interazione tra le due parti proprio per una realizzazione ottimale dei lavori.

I costi  di ristrutturazione di una casa vanno a ripartirsi in 3 principali sezioni, ossia il costo per l’impresa che si prende carico della ristrutturazione (attenzione, non è detto che sia una sola), il costo per la fornitura dei materiali ed il costo per il professionista, solitamente individuato nella figura di un geometra o di un architetto, che coordini e segua l’andamento dei lavori.

Il controllo sui costi è di importanza fondamentale se si vuole rispettare un budget prefissato. Una delle scelte più rischiose è sicuramente puntare su un’impresa che proponga un “pacchetto tutto incluso”, indicando una somma precisa ancor prima di avere visto la casa e l’entità dei lavori da svolgere.

La cosa migliore resta quella di consultare più imprese, richiedere più preventivi e alla fine scegliere quella che proponga il preventivo finale più conveniente, ma realistico, e solo dopo aver realizzato un computo metrico estimativo; l’importanza dell’architetto a cui ci siamo affidati è ancora più evidente nella scelta dei materiali più adatti per la ristrutturazione di quel dato immobile.

Una volta approvato il progetto definitivo è necessario mettersi in regola anche con il Comune presso il quale è situato l’immobile. Per fare questo occorre presentare la CILA, ossia la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, da preparare e consegnare prima ancora dell’inizio effettivo dei lavori.

Non sono pochi i documenti di cui si necessita, nel particolare:

• Comunicazione firmata dal proprietario e dal progettista
• Relazione tecnica firmata da un tecnico abilitato
• Elaborati di progetto comprendenti lo stato attuale, lo stato che si dovrà ottenere dopo i lavori e lo stato intermedio
• Dati dell’impresa che ha in carico la ristrutturazione
• DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva); attesta che l’impresa che si fa carico della ristrutturazione è in regola con il pagamento dei contributi spettanti ad enti di previdenza, assistenza e assicurazione

La realizzazione di una grossa opera di ristrutturazione della casa è da considerarsi come un vero e proprio intervento di manutenzione straordinaria, per questo un altro importante passaggio sarà quello che porta alla richiesta di agevolazioni fiscali.

Nel particolare, si ha la possibilità di usufruire di una detrazione IRPEF pari al 50%, tenendo però conto che esiste un limite massimo di spesa pari a 96mila euro. Per poterla ottenere, si necessita di alcuni documenti:

• Documenti che attestino l’esistenza dell’edificio (possono essere le ricevute di pagamento dell’ICI o la domanda di accatastamento nel caso di un immobile non ancora censito)
• Dati catastali identificativi dell’immobile
• Comunicazione ASL (questa, però, necessaria solo se lavorano alla ristrutturazione almeno due imprese o se ne lavora solo una ma con un numero di operai che si alternano superiore alle 200 unità)
• Tutte le fatture relative alle spese sostenute per la ristrutturazione
• Ricevute dei bonifici fatti, che devono essere inviati dalla stessa persona fisica a cui sono intestate le fatture

Si ha la possibilità di richiedere anche una detrazione fiscale pari al 65% per tutti gli interventi che sono utili ai fini della riqualificazione energetica dell’edificio:

• Interventi di isolamento termico che riguardano l’intercapedine, il sottotetto, le pareti esterne o anche i cassonetti
• Sostituzione degli infissi
• Rinnovo degli impianti di condizionamento e riscaldamento
• Installazione di pannelli solari

Non appena si è giunti alla fine del processo di ristrutturazione della casa, bisognerà presentare il CLF, ossia la Comunicazione di fine lavori, che deve essere portata presso gli uffici tecnici del Comune in cui si trova la casa.

Allo stesso tempo l’incaricato di dirigere i lavori dovrà presentare una dichiarazione scritta che attesta che i lavori di ristrutturazione effettuati non inficiano la sicurezza e l’idoneità statica dell’edificio in questione. Qualora siano stati effettuati dei lavori specifici per ottenere la riqualificazione energetica dell’appartamento si rende necessario aggiornate l’APE, ossia l’attestato di certificazione energetica che elenca tutte le caratteristiche energetiche dell’edificio (documento solitamente redatto da un soggetto accreditato chiamato “Certificatore energetico” . Il documento ha validità pari a 10 anni che decorrono a partire dalla registrazione della pratica presso il catasto energetico.