Cosa si intende per vano catastale utile?

Tra i dati contenuti nella visura catastale di un immobile vi è la consistenza. Questa corrisponde alla dimensione dell’unità immobiliare e per le abitazioni e gli uffici è espressa in “vani”. Facciamo chiarezza su cosa si intende in particolare per vano catastale utile.

Visura catastale immobile: quando serve il vano catastale?

La visura catastale immobile è suddivisa in varie sezioni. Nella parte centrale del documento, tra le diverse informazioni, è presente anche il valore della consistenza, dato necessario per l’attribuzione della rendita catastale all’immobile.

La consistenza per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A), come anticipato, è espressa in vani catastali. Le norme di riferimento per la definizione dei vani catastali sono quelle contenute nel d.l. 652/39 e nel d.p.r. 1142/49. 

Cos’è il vano catastale utile?

Il vano catastale utile o principale è rappresentato dallo spazio chiuso da pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da muri o pareti, avente luce diretta, ed una superficie libera che, in relazione al luogo ed alla categoria dell’unità immobiliare, è da ritenersi normale.

Gli spazi chiusi da muri o da pareti per poter essere qualificati come vani utili devono soddisfare due requisiti:

• avere luce diretta, cioè una apertura che metta in comunicazione un ambiente e l’esterno (porta, finestra, lucernaio, ecc.) indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni e dalla sua ubicazione. È sufficiente il passaggio della luce naturale mentre non è necessario il passaggio d’aria (circolare 127 del 18 luglio 1939);
• presentare un ampiezza variabile a seconda della categoria dell’unità immobiliare e del luogo. L’ampiezza è data dalla superficie libera e questa è intesa come quella superficie, interna al vano, racchiusa fra il vivo dei muri o delle pareti.

Quali sono i vani utili catastali

Tra i vani catastali utili o principali rientrano i seguenti locali: il salone, la galleria, la camera o stanza.
Una cucina, anche se con una superficie ridotta, è considerata vano utile se indipendente e dotata di tutti gli impianti tipici della sua destinazione, è sempre considerata vano utile purché indipendente (art. 46 D.P.R. 1142/49) . Per la cucina, quindi, si prescinde dal requisito dell’ampiezza e prevale la presenza dei consueti impianti per la preparazione dei pasti (gas, fornelli, scarichi, ecc.).  

Per tutti gli altri vani utili è prevista, a seconda della categoria in cui rientrano le rispettive unità immobiliari, una superficie minima ed una massima da tenere conto nel computo della consistenza catastale.

In una unità immobiliare ci sono solo i vani utili?

In un immobile ci possono essere, oltre ai vani utili, anche gli accessori diretti e gli accessori complementari.

Tra gli accessori diretti rientrano i locali strettamente necessari rispetto alla funzionalità dell’alloggio, ovvero disimpegni, corridoio, ingresso, veranda, ripostiglio, dispensa, ecc. Se gli accessori diretti presentano una superficie superiore quella minima dei vani, è necessario computarli in consistenza quali vani utili.

Gli accessori complementari sono, invece, quei locali che integrano e completano la funzionalità dell’alloggio. Pensiamo, ad esempio, al sottoscala, alla soffitta, allo stenditoio, alla cantina, ecc. 

Le terrazze, i poggioli e i portici costituiscono, invece, le dipendenze.