Categoria catastale F4: unità in corso di definizione
Alcuni immobili, pur essendo già completati, non hanno ancora una destinazione funzionale definita. Scoprire come vengono classificati e quali regole fiscali li riguardano può fare la differenza per i proprietari: in questo articolo vedremo nel dettaglio la categoria F4 e le implicazioni per chi possiede questi spazi.
INDICE:
Definizione di categoria catastale F4
La categoria catastale F4 identifica le unità immobiliari in corso di definizione, ossia immobili già completati sotto il profilo edilizio, ma che non hanno ancora una destinazione funzionale chiaramente individuabile. Si tratta quindi di spazi esistenti – e non di nuove costruzioni – che necessitano ancora di una precisa classificazione catastale perché non è definito il loro utilizzo finale (abitazione, ufficio, deposito, negozio, ecc.).
È importante distinguere la categoria F4 da quella degli immobili “in costruzione”: non riguarda lavori da ultimare, ma unità già trasformate o ridefinite che, pur essendo strutturalmente terminate, non possiedono ancora le caratteristiche per essere riconosciute come unità immobiliari autonome con una propria rendita. Proprio per questo, la categoria F4 è considerata una classe fittizia e transitoria, destinata a durare solo per un periodo limitato (in genere da sei a dodici mesi), entro il quale l’immobile deve essere riclassificato nella categoria definitiva. Durante tale fase, non è prevista l’applicazione dell’IMU né della TARI.
Esempi di unità in corso di definizione
La categoria catastale F4 comprende diversi tipi di unità immobiliari che, pur essendo già esistenti, non hanno ancora una destinazione funzionale definita. Tra i casi più comuni si possono citare:
- Porzioni di fabbricato destinate a divisioni future, come appartamenti o uffici che saranno separati da parti comuni o da nuove murature;
- Interrati o seminterrati che richiedono ulteriori verifiche per essere censiti come cantine, garage o depositi;
- Locali in parziale demolizione o ristrutturazione, che mantengono la struttura ma non possono ancora essere attribuiti a una categoria catastale definitiva;
- Spazi comuni di edifici esistenti, come atri, scale o androni, che non costituiscono unità immobiliari autonome ma necessitano comunque di una classificazione provvisoria.
Questi esempi mostrano come la categoria F4 serva a identificare immobili già realizzati ma ancora in fase di definizione catastale, fino al momento in cui possano essere accatastati correttamente nella loro categoria definitiva.
Procedura di accatastamento e documentazione
La registrazione di un’unità immobiliare in categoria F4 avviene tramite la procedura Docfa, redatta da professionisti abilitati (geometri, architetti, ingegneri). I passaggi principali sono:
- Attribuzione del subalterno
Ogni unità F4 viene identificata numericamente con un numero di subalterno sull’elaborato planimetrico esistente, senza necessità di ridisegnare la planimetria catastale.
- Redazione della relazione tecnica
È obbligatorio predisporre una relazione tecnica descrittiva dello stato dell’immobile, che documenti le caratteristiche dell’unità in corso di definizione.
- Aggiornamento della destinazione d’uso
Quando l’unità cessa di rientrare nelle condizioni fittizie, si procede all’assegnazione definitiva di categoria e rendita tramite Docfa. L’elaborato planimetrico viene aggiornato solo per modificare la destinazione nell’elenco subalterni, senza cambiare il numero di subalterno originario.
La procedura può essere gestita comodamente online con VisureItalia, che consente di velocizzare la pratica mantenendo la conformità alle normative catastali.
Durata e rendita delle unità F4
Le unità immobiliari classificate in categoria F4 sono considerate transitorie e hanno una durata limitata nel tempo, di norma compresa tra 6 e 12 mesi, come previsto dalla normativa catastale. Questo intervallo temporale serve a consentire la completa definizione funzionale dell’immobile prima del passaggio alla categoria definitiva.
Durante il periodo in cui l’unità rimane in F4, non viene attribuita alcuna rendita catastale, in quanto l’immobile non è ancora pienamente utilizzabile né autonomamente definito. Di conseguenza, non è soggetto a imposte basate sulla rendita, come IMU o TASI.
Al termine della fase transitoria, quando l’unità è completata e definita secondo le caratteristiche reali, si procede al nuovo accatastamento definitivo, con attribuzione della categoria corretta e della relativa rendita catastale, determinando così l’imposizione fiscale ordinaria.
Conseguenze fiscali e obblighi del proprietario
Al termine del periodo transitorio di un’unità F4, il proprietario ha l’obbligo di effettuare la variazione catastale per aggiornare la categoria e attribuire la rendita definitiva dell’immobile. Questa operazione deve essere svolta tramite procedura Docfa da un professionista abilitato, in modo da garantire la corretta registrazione dell’unità secondo le sue caratteristiche reali.
L’aggiornamento catastale è fondamentale non solo per la regolarizzazione dell’immobile, ma anche per determinare le imposte ordinarie dovute, come IMU e TASI. La mancata variazione può comportare sanzioni e richieste di regolarizzazione da parte del Catasto o del Comune di competenza, rendendo necessario rispettare i termini previsti dalla normativa.
