Categoria catastale F3: terreni e calcolo del reddito dominicale
In ambito edilizio e catastale, la categoria F/3 indica una fase transitoria rilevante dal punto di vista amministrativo e fiscale. Si tratta della classificazione attribuita agli immobili in corso di costruzione, privi di rendita catastale definitiva. Questa condizione ha effetti diretti sulla tassazione, in particolare sull’applicazione dell’IMU (Imposta Municipale Unica). In questo articolo vedremo cosa comporta l’inserimento di un immobile nella categoria F/3, quali sono le sue principali caratteristiche e le relative conseguenze fiscali.
INDICE:
Che cos’è la categoria catastale F3
La categoria catastale F3 serve ad identificare i fabbricati in corso di costruzione, cioè gli immobili non ancora completati e privi di rendita catastale definitiva. Si tratta di una categoria provvisoria, normalmente valida per un periodo che varia da 6 mesi a un anno, durante il quale l’immobile resta registrato come F3. Al termine dei lavori, l’edificio dovrà essere accatastato in base alla sua effettiva destinazione d’uso F3, cioè secondo la funzione reale delle diverse porzioni del fabbricato (abitativa, commerciale, ecc.).
Nel contesto del Catasto terreni, la categoria F3 può riguardare anche porzioni di suolo in trasformazione, ad esempio terreni agricoli destinati all’edificazione. In questi casi, è fondamentale distinguere correttamente il classamento dei terreni agricoli dalla futura destinazione edificabile, poiché la categoria F3 rappresenta una fase intermedia tra il terreno e il fabbricato completato, con implicazioni sia catastali che fiscali.
Fondamenti del reddito dominicale
La definizione di reddito dominicale fa riferimento al reddito derivante dalla semplice proprietà di un terreno, a prescindere dallo svolgimento di un’attività agricola. A differenza del reddito agrario, che è legato all’effettiva coltivazione del fondo, il reddito dominicale rappresenta un’entrata teorica attribuita al proprietario in quanto tale. Si tratta di un valore catastale determinato secondo le tariffe d’estimo comunali e la tipologia di coltura praticata o prevista.
Il reddito si calcola moltiplicando la tariffa d’estimo specifica per la superficie del terreno e deve essere annualmente dichiarato al Fisco, come avviene per ogni altra tipologia di reddito. Questo obbligo vale anche se il terreno non è attivamente utilizzato, poiché il reddito dominicale si basa sulla proprietà, non sull’attività svolta.
Nel confronto tra reddito dominicale e agrario: differenze, emerge che il primo è riconosciuto sempre al proprietario o al titolare di un diritto reale (come l’usufruttuario), mentre il reddito agrario spetta solo a chi effettivamente conduce l’attività agricola sul fondo. Se il proprietario coltiva il terreno, percepirà entrambi i redditi; se, invece, la coltivazione è affidata a un terzo, i due redditi saranno separati tra i rispettivi titolari.
Implicazioni fiscali e IMU per terreni F3
Un immobile classificato nella categoria F3 (o F4) è considerato “in corso di costruzione” e, in quanto tale, non ha ancora una rendita catastale definitiva. Di conseguenza, la rendita è pari a zero e l’immobile non è soggetto né a IMU né ad altre imposte locali, salvo casi particolari in cui il fabbricato sia completamente realizzato ma non ancora accatastato. In questi casi, l’IMU terreni F3 può tornare applicabile se l’immobile risulta già utilizzabile.
Ricordiamo che la TASI è stata abolita nel 2020, sostituita poi dalla cosiddetta “nuova IMU”. Con il nuovo assetto fiscale, l’esenzione IMU per terreni F3 è prevista durante tutta la fase di costruzione, purché il fabbricato non sia ancora idoneo all’uso e non sia stato accatastato con una destinazione definitiva.
Una volta ultimati i lavori, è obbligatorio procedere con l’accatastamento aggiornato e l’assegnazione della nuova rendita catastale. Da quel momento in poi, si applicheranno le imposte ordinarie, tenendo conto dell’aliquota IMU per terreni agricoli o edificabili, in base alla nuova destinazione dell’immobile.
