Acquisto prima casa e leasing immobiliare: le novità della Legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità 2016, approvata dal Governo nel CdM del 15 Ottobre e convertita nella Legge 28 dicembre 2015, n. 208 – Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato, (GU n. 302 del 30-12-2015 – Suppl. Ordinario n. 70) ha introdotto una disciplina di favore per incentivare l’utilizzo del contratto di leasing finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale. Ecco tutti i dettagli del leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa.

Leasing prima casa: cos’è e come funziona?

Il leasing “prima casa” costituirà una nuova opportunità per acquistare un immobile, soprattutto per coloro che non possono accedere a un mutuo o qualora venga concesso ma non sul totale del valore dell’immobile. Il leasing immobiliare per i privati rappresenta una reale alternativa al mutuo ipotecario.

Il contratto di locazione finanziaria prevede che un istituto bancario o una società di leasing, il concedente, si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento. Il concedente lo mette a disposizione dell’utilizzatore per un tempo prestabilito ricevendo un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo d’acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Al termine del contratto di leasing, l’utilizzatore potrà decidere se:

• rinnovare il contratto di leasing;
• riscattare l’immobile (ossia acquistarlo), diventandone il proprietario, versando il residuo del valore del bene, detratti i canoni già pagati;
• abbandonare l’immobile e quindi lasciarlo alla società di leasing o alla banca.

Il leasing immobiliare può riguardare un immobile:

• costruito: di proprietà del soggetto concedente oppure da esso acquistato su segnalazione del futuro utilizzatore al quale viene poi concesso in leasing; il fornitore è il proprietario dell’immobile;
• da costruire: il contratto può prevedere che l’appalto per la costruzione dell’immobile, sia stipulato tra il concedente e un’impresa costruttrice, sia stipulato direttamente dall’utilizzatore con l’impresa costruttrice.

Contratto di leasing immobiliare: redazione, trascrizione, risoluzione

Il contratto di leasing immobiliare va redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata a pena di nullità. Per quanto riguarda la trascrizione del contratto nei registri immobiliari, invece, si precisa che le parti sono tenute a trascrivere il contratto se il leasing dura più di 9 anni.

Alla scadenza del contratto viene riconosciuta all’utilizzatore la possibilità di riscattare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.

In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenuta a valore di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

La norma impone nei confronti delle banche e degli intermediari specifici obblighi di trasparenza e pubblicità nelle procedure di vendita e ricollocazione del bene.

Per il rilascio dell’immobile l’intermediario concedente potrà agire con procedimento di convalida di sfratto.

All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria, inoltre, si applica il divieto di azione revocatoria fallimentare (art. 67, comma 3, lettera a della Legge fallimentare).

Sospensione del pagamento dei canoni

Quali sono invece i casi di possibile sospensione del pagamento dei canoni? In breve, è possibile sospendere il pagamento dei canoni per:

• cessazione del rapporto di lavoro subordinato dell’utilizzatore, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
• cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

L’utilizzatore potrà richiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto, che sarà automaticamente prorogato per il periodo corrispondente alla sospensione.

Al termine del periodo di sospensione, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità originaria, salvo diverso accordo tra le parti per la rinegoziazione delle condizioni contrattuali. La sospensione non determina l’applicazione di alcuna commissione o spesa d’istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Leasing immobiliare e fisco

La norma introduce un regime di favore per incentivarne la scelta ma limitatamente al periodo 1 gennaio 2016 – 31 dicembre 2020 (salvo future proroghe).

In particolare, i canoni e gli oneri accessori saranno detraibili dall’IRPEF, nella misura del 19% fino ad un massimo di 8.000 euro. Inoltre, sarà detraibile il costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale fino a 20.000 euro, a condizione che le spese siano sostenute da giovani under 35 e con un reddito non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto e che non siano proprietari di immobili abitativi.

Per i soggetti di anni 35 o età superiore l’importo detraibile ai fini IRPEF è dimezzato, massimo 4.000 euro per i canoni e 10.000 per il costo di acquisto. Al momento del riscatto l’utilizzatore dovrà pagare le normali imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura stabile di 200 euro ognuna.

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Commento a cura dell’avv. Luigi De Valeri, titolare dello Studio Legale De Valeri Law Firm. Iscritto all’ Ordine di Roma dal 1994, svolge attività giudiziale nei settori del diritto civile, lavoro, sicurezza sul lavoro, immobiliare, societario, assicurazioni, diritto dell’Arte, Onlus e terzo settore.
Per chiarimenti i lettori possono scrivere alla email: studiolegaledevaleri@gmail.com