Casa in usufrutto: obbligo di residenza, diritti e verifiche pratiche

L’usufrutto della casa è un diritto complesso che consente di godere pienamente di un immobile altrui, ma che si differenzia da altri istituti simili per la portata e le condizioni di esercizio. Tra gli aspetti più rilevanti vi sono le modalità di utilizzo dell’immobile, gli obblighi fiscali a carico dell’usufruttuario e le implicazioni del trasferimento di residenza. Nei paragrafi seguenti approfondiremo queste tematiche, confrontando l’usufrutto con il diritto di abitazione, analizzando le possibilità di affitto, il pagamento delle imposte e le conseguenze pratiche del cambio di residenza.

INDICE:

Usufrutto vs diritto di abitazione

Il diritto di abitazione e l’usufrutto sono due istituti simili ma con importanti differenze in termini di ampiezza dei poteri riconosciuti al titolare. Con il diritto di usufrutto, infatti, il soggetto può godere pienamente del bene, trarne i frutti e persino concederlo in locazione, mantenendo tuttavia l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.

Il diritto di abitazione, invece, è più limitato: consente solo di vivere nell’immobile per soddisfare i propri bisogni e quelli della famiglia, senza poterlo cedere o affittare. Le principali differenze con l’usufrutto riguardano quindi l’estensione dei poteri, la possibilità di trarre utilità economiche e la natura strettamente personale del diritto di abitazione, che non può essere trasferito o esercitato da terzi.

Obbligo di residenza: cosa dice la legge

La normativa non prevede alcun obbligo di residenza per l’usufrutto, quindi il titolare di questo diritto può liberamente scegliere dove vivere. In altre parole, la residenza dell’usufruttuario non deve necessariamente coincidere con l’immobile su cui ha l’usufrutto: egli può vivere altrove, affittare la casa o lasciarla vuota, senza per questo perdere il proprio diritto.

Tuttavia, la residenza diventa rilevante sotto il profilo fiscale: per ottenere l’esenzione IMU e le agevolazioni legate all’abitazione principale, l’usufruttuario deve avere residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile. In caso contrario, pur mantenendo l’usufrutto, sarà comunque tenuto al pagamento delle imposte previste.

Diritti e doveri dell’usufruttuario

L’usufruttuario gode di ampi poteri sul bene, ma allo stesso tempo ha precisi obblighi da rispettare. Tra i principali aspetti pratici che riguardano questo diritto vi sono la possibilità di affittare l’immobile e la gestione degli oneri fiscali e tributi collegati alla proprietà. Nei paragrafi seguenti approfondiamo questi due temi fondamentali.

Si può affittare la casa in usufrutto?

In linea generale è possibile l’affitto di un immobile in usufrutto, poiché l’usufruttuario ha il diritto di godere del bene e di percepirne i frutti, compresi i canoni di locazione. Tuttavia, occorre prestare alcune accortezze contrattuali: la durata della locazione da usufruttuario non può superare quella dell’usufrutto stesso e, per evitare contestazioni, è consigliabile informare il nudo proprietario della stipula del contratto. In questo modo si garantisce maggiore trasparenza e si tutela la validità della locazione anche alla scadenza del diritto, nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 999 del Codice civile.

Chi paga imposte e tributi

Nel caso di un immobile concesso in usufrutto, è l’usufruttuario – e non il nudo proprietario – a dover pagare imposte e tributi come l’IMU e la TARI, poiché è lui ad avere il possesso effettivo del bene e il diritto di goderne i frutti. La legge, infatti, individua come soggetto passivo d’imposta chi detiene l’immobile “a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie”. L’immobile deve inoltre essere dichiarato solo dall’usufruttuario nei modelli fiscali (730 o Redditi PF). L’esenzione dall’IMU spetta esclusivamente se l’immobile in usufrutto è adibito a abitazione principale, ossia se l’usufruttuario vi ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Alla cessazione dell’usufrutto, gli oneri fiscali tornano a carico del nudo proprietario o dei suoi eredi.

Cambio di residenza: effetti pratici e casi tipici

Come abbiamo anticipato, il trasferimento della residenza da parte dell’usufruttuario non comporta la perdita del diritto di usufrutto sull’immobile. L’usufruttuario può decidere liberamente di vivere altrove, ad esempio per motivi di lavoro o personali, senza che questo influisca sul suo diritto di godimento del bene. Inoltre, può scegliere di dare in locazione l’immobile, percependo i canoni d’affitto come frutti dell’immobile, senza dover risiedere nella casa stessa.

Tuttavia, è importante ricordare che, pur mantenendo l’usufrutto, il cambio di residenza ha conseguenze pratiche soprattutto in ambito fiscale: per ottenere agevolazioni come l’esenzione IMU o le agevolazioni “prima casa”, l’usufruttuario deve risiedere anagraficamente e abitualmente nell’immobile o nel Comune in cui esso si trova, entro i termini previsti dalla legge. In assenza di questi requisiti, dovrà pagare le imposte piene e potrebbe perdere eventuali benefici fiscali. In sintesi, la residenza è libera e non vincola il diritto di usufrutto, ma incide su alcune condizioni fiscali e sulle agevolazioni connesse all’immobile.