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Visure ipotecarie e relazioni ipocatastali

Sul web è frequente imbattersi in siti che propongono i servizi di visure ipotecarie ma che, ad un esame attento, evidenziano una scarsa conoscenza del settore e l'assenza di una preparazione professionale adeguata. Spesso si tratta solo di sistemi informatici automatizzati tramite robot che accedono in modo automatico alle banche dati pubbliche senza svolgere alcuna forma di consulenza ed assistenza al Cliente e fungendo da semplici "passa carte".

Dietro la semplice espressione della visure ipotecaria c'è, in realtà, un insieme di attività complesse ed articolate che richiedono esperienza e professionalità specifiche.

"Visura" è un termine che deriva dal verbo latino vìdere: guardare, osservare. Consiste nell'attività svolta dai visuristi esperti presso l'archivio cartaceo della Conservatoria dei Registri Immobiliari e l'archivio cartaceo del Catasto alla ricerca degli atti pubblici di trasferimento di diritti reali su un dato bene immobile da un soggetto ad un altro soggetto.

I beni immobili sono oggetto di diritti reali, che sono quei diritti soggettivi tipici che assicurano al titolare del diritto un potere immediato ed assoluto sulla cosa (res in latino), distinti in:

  • diritti su cosa propria (proprietà)
  • diritti su cosa altrui
    • diritti reali di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso e abitazione, servitù, possesso)
    • diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca).

Quindi, solo ed esclusivamente attraverso le visure ipotecarie, è possibile accertare in modo giuridicamente rilevante se il nominativo (persona o società) risulta titolare di un diritto reale (proprietà, superficie, enfiteusi, usufrutto, uso e abitazione, servitù possesso) su un bene immobile, verificando anche il regime (separazione o comunione) e la quota.

Le visure ipotecarie, come si evince dallo stesso nome, inoltre, verificano la presenza di eventuali diritti reali di garanzia esercitati da terzi (banche, società finanziarie, istituti di credito, tribunale, enti di riscossione ma anche persone fisiche o società) sul bene immobile. I diritti reali di garanzia possono scaturire da atti pubblici di natura volontaria (ipoteche volontarie accese per far fronte ad un mutuo o finanziamento bancario) o di natura giudiziale o legale, denominate pregiudizievoli (decreto ingiuntivo, esproprio, ipoteca esattoriale, ecc.).

I beni immobili possono inoltre essere caratterizzati anche dalla presenza di gravami (privilegi, servitù di elettrodotto, servitù di passaggio, vincolo paesaggistico, vincolo architettonico, ecc.).

L'attività del visurista esperto non si ferma però alla sola raccolta dei documenti ed al trasferimento al Cliente degli stessi ma si sostanzia nella stesura di una relazione ipocatastale che, a seguito dell'esame di tutti gli atti pubblici a favore e contro il soggetto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari nonchè dei frazionamenti catastali presso l'archivio cartaceo del Catasto, verificata la presenza di eventuali gravami, ipoteche o pregiudizievoli, evidenzia il saldo attuale dei beni immobili di proprieta` del nominativo, la tipologia, il regime e la quota dei diritti reali relative ai beni immobili rilevati.

In conclusione, le visure ipotecarie mettono a disposizione:

  • le informazioni anagrafiche: i dati per l'identificazione del soggetto o della società d'interesse (cognome, nome, data e luogo di nascita, codice fiscale);
  • le informazioni immobiliari: i dati per l'identificazione di ciascun cespite immobiliare di capo al soggetto (comune, catasto terreni o fabbricati, foglio, mappale, subalterno, categoria, rendita, superficie, vani); 
  • le informazioni relative ai proprietari: oltre ai dati anagrafici, le quote di proprietà e il diritto reale esercitato;
  • le informazioni relative ai gravami sui beni: il dettaglio di tutti i gravami esistenti sugli immobili che limitano il godimento della proprietà (ipoteche volontarie, mutui, finanziamenti, ecc.) e le indicazioni su eventuali trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti immobiliari, sequestri, decreti ingiuntivi, ipoteche esattoriali, ipoteche legali e giudiziali, ecc.);
  • le informazioni relative alle note o formalità: gli estremi delle formalità consultate presso l'Ufficio di Pubblicità Immobiliare l'ex Conservatoria RR.II. (data, pubblico ufficiale, repertorio, data trascrizione o iscrizione, registro generale e particolare, tipologia di atto, soggetti a favore e contro, descrizione dei beni immobili). 

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