{"id":9983,"date":"2018-03-29T18:09:45","date_gmt":"2018-03-29T16:09:45","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=9983"},"modified":"2023-10-10T12:17:15","modified_gmt":"2023-10-10T10:17:15","slug":"modello-di-contratto-di-locazione-commerciale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/modello-di-contratto-di-locazione-commerciale\/","title":{"rendered":"Modello di contratto di locazione commerciale"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il <strong>contratto di locazione commerciale<\/strong> ha ad oggetto tutti quegli immobili ad uso diverso da quello abitativo. In questo articolo vedremo i punti pi\u00f9 rilevanti della sua disciplina e al termine della lettura potrete scaricare gratuitamente il modello fac-simile.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La disciplina del&nbsp;contratto di locazione commerciale<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al contratto di locazione commerciale si applica la disciplina sia del <em>Codice Civile<\/em> (artt. da 1571 a 1614) che della <em>Legge n. 392\/1978<\/em>. L&#8217;<em>art. 1571 c.c<\/em> disciplina la locazione in generale e stabilisce: &#8220;<em>La locazione \u00e8 il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all&#8217;altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo<\/em>&#8220;. Si tratta quindi di un&nbsp;contratto in forza del quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore, inquilino, affittuario o coltivatore diretto, mediante un determinato corrispettivo e per una durata di tempo, una cosa mobile o immobile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>locazione di immobili urbani adibiti ad uso commerciale<\/strong>, quindi diverso da quello abitativo, riguarda tutti quegli casi in cui&nbsp;un immobile \u00e8 concesso in locazione allo scopo di avviare o continuare un&#8217;attivit\u00e0 industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistica, culturale, religiosa e assistenziale, ricreativa e sindacale. In questa categoria rientrano inoltre gli immobili urbani concessi in godimento a Stato ed enti pubblici.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il contratto di locazione commerciale trova la propria disciplina specifica nella <em>Legge n. 392\/1978<\/em> ed in particolare negli <em>artt. 27 e seguenti<\/em>. Le norme del <em>Codice Civile<\/em> sono applicate solo per colmare eventuali lacune della disciplina sopracitata o per espresso rinvio della medesima. Vediamo alcuni aspetti pi\u00f9 rilevanti.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La durata (Art. 27)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <em>Legge n. 392\/1978<\/em>, all&#8217;<em>art. 27<\/em>, stabilisce limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto. Per le locazioni commerciali la <strong>durata non pu\u00f2 essere inferiore ai 6 anni<\/strong>, rinnovabile tacitamente di altri 6 anni, se gli immobili sono adibiti ad attivit\u00e0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>commerciale, industriale e artigianale<\/li>\n\n\n\n<li>di interesse turistico comprese quelle di cui all&#8217;<em>art. 2<\/em> della <em>Legge n.326\/1968<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>di lavoro autonomo<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La durata si estende ad almeno nove anni qualora l&#8217;immobile sia adibito ad albergo o simili e il rinnovo avviene di nove anni in nove anni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 nullo ogni patto per il quale \u00e8 stata convenuta durata inferiore o non \u00e8 stata pattuita. In tal caso, verr\u00e0 automaticamente estesa ai minimi di legge. Unica eccezione \u00e8 prevista per i contratti di locazione commerciale a carattere transitorio. Questo requisito deve essere espressamente menzionato nel contratto.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Il recesso (Art. 27, c.7-8)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La facolt\u00e0 di recesso anticipato \u00e8 consentita per il solo conduttore, in caso sia contrattualmente pattuito dalle parti.&nbsp;L&#8217;<em>art.27<\/em>, <em>c. 7<\/em>, fissa un preavviso di sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Il locatore deve essere avvisato mediante lettera raccomandata.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il comma successivo stabilisce invece che, a prescindere da ogni previsione contrattuale, qualora sussistano gravi motivi il conduttore ha sempre diritto di recedere dal contratto.<br>Questi gravi motivi sono riconducibili a &#8220;<em>fatti non solo estranei alla volont\u00e0 del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, il cui effetto \u00e8 rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Non possono essere riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore<\/em>&#8221; (Cass. 26892\/2014).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Il diniego della rinnovazione del contratto (Art. 29)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il locatore pu\u00f2 negare, alla prima scadenza contrattuale, il rinnovarsi della locazione. Le motivazioni sono tassativamente previste all&#8217;<em>art. 29<\/em> e riguardano:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l&#8217;esigenza di concedere in uso l&#8217;edificio alla famiglia o nella volont\u00e0 di avviare un&#8217;attivit\u00e0 propria;<\/li>\n\n\n\n<li>lavori di ristrutturazione o restauro, dimostrabili con il possesso di licenza o concessione;<\/li>\n\n\n\n<li>la ristrutturazione dell&#8217;immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell&#8217;<em>articolo 12<\/em> della <em>legge 11 giugno 1971, n. 426<\/em>, e ai relativi piani comunali.&nbsp;Anche in questo caso il possesso della prescritta licenza o concessione \u00e8 condizione per l&#8217;azione di rilascio.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima. Devono essere espressamente indicati, a pena di nullit\u00e0, uno dei motivi previsti dalla legge in base al quale \u00e8 stata presa la decisione di non rinnovare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;<em>articolo 31<\/em> stabilisce inoltre che il locatore che abbia ottenuto la disponibilit\u00e0 dell&#8217;immobile per uno dei motivi previsti dall&#8217;<em>art. 29<\/em> e che, nel termine di sei mesi dall&#8217;avvenuta consegna, non abbia posto in essere alcuna delle attivit\u00e0 previste, \u00e8 tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, nonch\u00e9 al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilit\u00e0 del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennit\u00e0 previste ai sensi dell&#8217;<em>art. 34<\/em>. Sono salvi tuttavia i diritti acquistati da terzi in buona fede.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Aggiornamento del canone&nbsp;(Art. 32)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La misura iniziale del canone di locazione \u00e8 lasciata all&#8217;autonomia contrattuale.&nbsp;Le variazioni in aumento non possono tuttavia essere superiori al 75% di quelle, accertate dall&#8217;ISTAT, dell&#8217;indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Prelazione in caso di alienazione dell&#8217;immobile (Art. 38)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se il locatore decide di vendere l&#8217;immobile, deve darne previamente comunicazione al conduttore con atto notificato dall&#8217;ufficiale giudiziario. Il conduttore deve esercitare il proprio diritto di prelazione entro sessanta giorni dall&#8217;avvenuta comunicazione. Se tale diritto viene esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell&#8217;avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Diritto di riscatto (Art. 39)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso in cui il locatore-venditore non provveda alla notificazione di cui all&#8217;<em>art. 38<\/em>, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall&#8217;atto di trasferimento a titolo oneroso<br>dell&#8217;immobile, il conduttore avente diritto alla prelazione pu\u00f2, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l&#8217;immobile dall&#8217;acquirente e da ogni altro successivo avente causa.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Prelazione in caso di nuova locazione (Art. 40)<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il locatore che, alla scadenza contrattuale, non intenda rinnovare la propria obbligazione ma locare a terzi l&#8217;immobile, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cosa bisogna verificare prima di firmare un contratto di locazione commerciale<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Abbiamo fatto una carrellata di alcuni importanti&nbsp;aspetti della&nbsp;<em>Legge n. 392\/1978<\/em> che disciplina, appunto, la locazione commerciale. Prima di passare al modulo fax-simile, volevamo soffermarci sulle variabili da verificare prima di firmare questo genere di contratti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il conduttore deve innanzitutto&nbsp;accertarsi della correttezza dei dati catastali dell\u2019immobile e delle eventuali pertinenze inserite nel contratto. L\u2019indicazione di tali informazioni \u00e8 infatti obbligatoria.&nbsp;La verifica pu\u00f2 essere effettuata indicando i dati catastali, se conosciuti, con una&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/39-visura-catastale-immobile.html\">visura catastale per immobile<\/a><strong>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deve prendere inoltre visione della <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/planimetrie-mappe-catastali-online\/46-planimetria-catastale-online.html\">planimetria catastale<\/a>, in tal modo potr\u00e0 verificare l&#8217;effettiva conformit\u00e0 allo stato dei luoghi dell\u2019immobile in oggetto. Si eviter\u00e0 cos\u00ec che sorgano divergenze nel corso di svolgimento del contratto in ordine alla distribuzione e destinazione dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per quanto riguarda invece il locatore, prima di firmare il contratto, pu\u00f2 valutare l&#8217;affidabilit\u00e0 della controparte in diversi modi. Prima di tutto, pu\u00f2\u00a0verificare, con\u00a0una\u00a0<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/protesti-e-eventi-negativi\/62-visura-protesti-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">visura protesti<\/a>, l&#8217;esistenza di effetti insoluti a carico del soggetto, riferiti al mancato incasso di assegni bancari, vaglia e cambiali. Per conoscere invece la sua situazione patrimoniale e finanziaria, potr\u00e0 ricorrere ad un\u00a0<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/bilanci-aziendali\/69-bilancio-ottico-tre-annualita.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">bilancio ottico<\/a>, le cui informazioni\u00a0consentono di determinare il<span style=\"color: #000080;\">\u00a0<a style=\"color: #000080;\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/rating-impresa-ovvero-come-valutare-affidabilita-di-impresa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">rating aziendale<\/a><\/span>, ovvero un indice dell\u2019affidabilit\u00e0 creditizia di un\u2019impresa.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Scarica il modello di contratto di locazione commerciale<\/h3>\n\n\n<script>\nvar 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