{"id":8833,"date":"2017-10-26T17:00:57","date_gmt":"2017-10-26T15:00:57","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=8833"},"modified":"2026-04-22T09:37:59","modified_gmt":"2026-04-22T07:37:59","slug":"obblighi-del-notaio-stipula-atto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/obblighi-del-notaio-stipula-atto\/","title":{"rendered":"Obblighi del notaio prima della stipula di atto compravendita"},"content":{"rendered":"\n

La Corte di Cassazione<\/em> con la recente ordinanza n. 21953\/2017, <\/em>pubblicata il 21 settembre scorso,<\/em>\u00a0si \u00e8 espressa in merito ai controlli obbligatori del Notaio<\/strong>\u00a0prima della stipula di un rogito, cio\u00e8 un atto di compravendita immobiliare. Analizziamo nel dettaglio il caso portato all’attenzione della Corte di Cassazione.<\/p>\n\n\n\n

Gli obblighi del Notaio<\/h2>\n\n\n\n

Il Notaio \u00e8 tenuto ad eseguire sempre le ispezioni<\/span> ipotecarie<\/span><\/a> prima della stipula dell’atto di compravendita? Quale \u00e8 la sua responsabilit\u00e0 professionale nelle compravendite immobiliari?<\/p>\n\n\n\n

IL CASO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Gli acquirenti di alcuni appezzamenti di terreno citavano in giudizio il Notaio rogante l’atto di compravendita chiedendo che venisse condannato al risarcimento del danno per aver omesso le necessarie e preventive verifiche ipocatastali<\/span><\/a> nel trasferire loro la propriet\u00e0 degli stessi terreni, bench\u00e9 gi\u00e0 sottoposti a pignoramento immobiliare.<\/p>\n\n\n\n

Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava il Notaio al risarcimento dei danni quantificandoli nell’importo pagato dagli stessi al creditore procedente, in sede di transazione, per ottenere la cancellazione del pignoramento. La Corte d’appello confermava la sentenza del Tribunale.<\/p>\n\n\n\n

Le motivazioni del ricorso del Notaio<\/h2>\n\n\n\n

Il Notaio ricorre in Cassazione sulla base di due motivi:<\/p>\n\n\n\n

\u201cIl pagamento del prezzo era avvenuto gi\u00e0 in un momento precedente alla stipula del contratto definitivo e questa circostanza, bench\u00e9 emergente dai fatti allegati in causa, non era stata mai presa in considerazione nella sua giusta rilevanza : poich\u00e9 il prezzo di vendita era gi\u00e0 stato saldato prima dell\u2019intervento del notaio, un pi\u00f9 accurato controllo da parte del professionista, accertante l\u2019esistenza del pignoramento trascritto sull’immobile e la procedura esecutiva in corso non avrebbe avuto alcuna incidenza causale sul verificarsi del danno, atteso che gli acquirenti avevano gi\u00e0 pagato l\u2019intero prezzo<\/em>\u201d;<\/p>\n\n\n\n

La corte di merito non aveva tenuto conto di quanto statuito dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 18244 del 2014 e 16905 del 2010, secondo le quali: \u201cessendo stato gi\u00e0 integralmente pagato il prezzo prima della stipula, il danno poteva essere commisurato al massimo ai costi del rogito, essendo il pagamento del prezzo afferente ad una serie causale autonoma e indipendente dall’intervento del notaio<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

I controlli obbligatori del notaio conseguenti all’incarico<\/h2>\n\n\n\n

LA DECISIONE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La Corte di Cassazione con l\u2019ordinanza n. 21953\/2017 ha ritenuto il ricorso nel suo complesso manifestamente infondato. Nel rigettarlo ha evidenziato una serie di elementi:<\/p>\n\n\n\n

  1. \u201cla questione della rilevanza del momento in cui avvenne il pagamento del prezzo, che si assume essere avvenuto prima del rogito, \u00e8 questione nuova, non oggetto di diretta discussione nelle fasi di merito<\/em>\u201d;<\/li>
  2. \u201cessendo stato accertato nel giudizio di merito che una responsabilit\u00e0 per negligenza del notaio esistesse, e che fosse relativa al non aver preventivamente verificato, e reso edotti i clienti, dell’esistenza non solo di una iscrizione ipotecaria ma anche di un pignoramento sui tre terreni oggetto di acquisto contestuale da unico proprietario, ed accertato che gli stessi, per liberare i terreni acquistati dal vincolo del pignoramento, hanno pagato un determinato importo al creditore procedente, la condanna del professionista al risarcimento del danno non viola i principi pi\u00f9 volte affermati da questa Corte, in quanto essa \u00e8 volta a porre i danneggiati nella situazione nella quale si sarebbero trovati se effettivamente, come erroneamente detto loro, avessero acquistato l’immobile libero da pesi e vincoli, ovvero volta a reintegrarli della somma della quale si sono dovuti privare \u2014 a parte il prezzo della vendita \u2014 per liberare dal vincolo l’immobile che era stato garantito loro come libero<\/em>\u201d.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    CONCLUSIONI<\/h3>\n\n\n\n

    Gli obblighi del Notaio non si riducono al mero accertamento della volont\u00e0 delle parti, ma si estendono a tutti quelle attivit\u00e0 preliminari e successive. Attivit\u00e0 che si rendono necessarie al fine di assicurare la certezza dell’atto giuridico. Fatto salvo il caso di espressa dispensa manifestata dalle parti.<\/p>\n\n\n\n

    Pertanto, il Notaio, sar\u00e0 tenuto a verificare, preventivamente, la libert\u00e0 e disponibilit\u00e0 del bene e le risultanze dei Registri immobiliari. L’esito delle ispezioni \u00e8 una relazione<\/span> ipotecaria<\/span> ventennale<\/span><\/a>. La relazione evidenzia il quadro sinottico della continuit\u00e0 delle trascrizioni nonch\u00e9 eventuali gravami e pregiudizievoli.<\/p>\n\n\n\n

    Trattasi di un obbligo derivante dall’incarico conferitogli e che rientra nell’oggetto della prestazione d’opera professionale.<\/p>\n\n\n\n

    Pena, la sua responsabilit\u00e0 \u201cex contractu<\/em>\u201d, per inadempimento dell\u2019obbligazione di prestazione d\u2019opera intellettuale non rilevando che la legge professionale nulla dica in merito a tale forma di responsabilit\u00e0 (Corte di Cassazione, n. 24733 del 2007<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

    Puoi approfondire l’argomento su responsabilit\u00e0<\/span> e obblighi del notaio nelle compravendite immobiliari<\/span><\/a> in questo articolo.<\/p>\n\n\n\n

    Fonte: Corte<\/span> di<\/span> Cassazione<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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