{"id":8708,"date":"2017-10-16T17:45:20","date_gmt":"2017-10-16T15:45:20","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=8708"},"modified":"2026-04-22T09:52:42","modified_gmt":"2026-04-22T07:52:42","slug":"responsabilita-civile-dellamministratore-di-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/responsabilita-civile-dellamministratore-di-condominio\/","title":{"rendered":"La responsabilit\u00e0 civile dell&#8217;amministratore di condominio"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019esercizio dei rapporti condominiali \u00e8 affidato all&#8217;amministratore di condominio. Qual \u00e8 la natura giuridica del rapporto che intercorre tra quest&#8217;ultimo e il condominio? Quando possiamo parlare di <strong>responsabilit\u00e0 civile dell&#8217;amministratore di condominio<\/strong>?&nbsp;Affrontiamo i casi specifici collegati.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il rapporto tra condominio e amministratore<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il rapporto tra amministratore e condominio rientra nell&#8217;ambito del <strong>contratto di&nbsp;mandato<\/strong>. Il mandato \u00e8 il contratto col quale una parte &#8211; mandante &#8211;&nbsp;si obbliga a compiere uno o pi\u00f9 atti giuridici&nbsp;per conto dell&#8217;altra &#8211; mandatario (<em>art. 1703 c.c.<\/em>). Nel caso in esame,&nbsp;la veste di mandatario viene assunta dall&#8217;amministratore mentre quella di mandante dal condominio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secondo giurisprudenza consolidata l\u2019amministratore del condominio configura l&#8217;istituto giuridico del <strong>mandato con rappresentanza<\/strong>&nbsp;con la conseguente applicazione delle disposizioni sul mandato (<em>Cass. S.U. n. 9148\/2008)<\/em>. Ci\u00f2 premesso tutti gli atti giuridici posti in essere dal mandatario, che ha agito in nome e per conto del mandante, ricadranno nella sfera giuridica del mandante stesso. L\u2019inosservanza dei doveri rientranti nei suoi compiti sar\u00e0 fonte di responsabilit\u00e0 civile dell&#8217;amministratore del condominio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quali sono gli obblighi di un amministratore di condominio?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per quanto riguarda gli<strong> obblighi dell\u2019amministratore<\/strong> nell&#8217;espletamento del rapporto di mandato, occorre fare riferimento principalmente agli&nbsp;<em>artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c.<\/em>, oltre a quelli previsti dalle leggi speciali in materia di condominio. Vediamone alcuni nel dettaglio.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Art. 1129 c.c. &#8211; Nomina e revoca amministratore del condominio<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<em>art. 1129 c.c.<\/em>, cos\u00ec come profondamente modificato dalla&nbsp;<em>riforma del 2012,<\/em>&nbsp;disciplina la nomina e la revoca dell&#8217;amministratore del condominio, nonch\u00e9 gli adempimenti principali cui egli \u00e8 tenuto. Esaminiamo alcuni obblighi in esso contenuti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societ\u00e0, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell&#8217;articolo 1130, nonch\u00e9 i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all&#8217;amministratore, pu\u00f2 prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata;<\/li><li>stipula di una polizza individuale di responsabilit\u00e0 civile per gli atti compiuti nell&#8217;esercizio del mandato, se la sua nomina \u00e8 ad essa subordinata;<\/li><li>affissione, nel luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, dell&#8217;indicazione delle sue generalit\u00e0, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici;<\/li><li>far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonch\u00e9 quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;<\/li><li>consegna, al momento della cessazione del suo incarico, tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini ed eseguire le attivit\u00e0 urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;<\/li><li>diritto di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell&#8217;esercizio nel quale il credito esigibile \u00e8 compreso<span style=\"font-size: 13.3333px;\">;<\/span><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Art. 1130 c.c. &#8211; Attribuzioni dell\u2019amministratore<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<em>art. 1130 c.c.<\/em>&nbsp;stabilisce che,&nbsp;oltre a quanto previsto dall&#8217;<em>art. 1129<\/em>&nbsp;e dalle vigenti disposizioni di legge, questi debba:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>convocare annualmente l&#8217;assemblea per l&#8217;approvazione del rendiconto condominiale ex&nbsp;<em>art. 1130 bis,&nbsp;<\/em>eseguire le deliberazioni dell&#8217;assemblea e curare l&#8217;osservanza del regolamento di condominio;<\/li><li>disciplinare l&#8217;uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell&#8217;interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;<\/li><li>riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/appalti-in-condominio-con-protocollo-di-intesa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">manutenzione<\/span> <span style=\"color: #333399;\">ordinaria delle parti<\/span> <span style=\"color: #333399;\">comuni dell&#8217;edificio<\/span><\/a><\/strong> e per l&#8217;esercizio dei servizi comuni;<\/li><li>compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell&#8217;edificio;<\/li><li>eseguire gli adempimenti fiscali;<\/li><li>curare la tenuta del&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/suggerimenti-fascicolo-anagrafe-condominio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">registro<\/span> <span style=\"color: #333399;\">di anagrafe<\/span> <span style=\"color: #333399;\">condominiale<\/span><\/a><\/strong>. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all&#8217;amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L&#8217;amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l&#8217;amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;<\/li><li>curare la tenuta del registro dei&nbsp;verbali&nbsp;delle assemblee, del registro di nomina e <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/revoca-giudiziale-dellamministratore-di-condominio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">revoca<\/span> <span style=\"color: #333399;\">dell&#8217;amministratore<\/span><\/a><\/strong> e del registro di contabilit\u00e0;<\/li><li>conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell&#8217;edificio e del condominio;<\/li><li>fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;<\/li><li>redigere il&nbsp;rendiconto&nbsp;condominiale annuale della gestione e convocare l&#8217;assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Poteri di rappresentanza dell\u2019amministratore<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<em>art. 1131 c.c<\/em>. fissa i <strong>poteri di rappresentanza dell\u2019amministratore di condominio <\/strong>che pu\u00f2 stare in giudizio per conto:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>dei condomini contro terzi;<\/li><li>di alcuni condomini contro tutti gli altri.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Che responsabilit\u00e0 ha un amministratore di condominio?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019inosservanza dei doveri rientranti nei compiti previsti dal contratto di mandato \u00e8<strong> fonte di responsabilit\u00e0 civile<\/strong> dell&#8217;amministratore di condominio da cui deriva l&#8217;obbligo del risarcimento del danno.<br>Il corretto adempimento del mandato non comprende solo la diligente esecuzione degli atti per i quali il mandato stesso \u00e8 stato conferito, ma anche di quelli preparatori e strumentali atti al raggiungimento dell&#8217;obiettivo. Comporta inoltre il dovere di informare tempestivamente i condomini dell&#8217;eventuale mancanza o inidoneit\u00e0 dei documenti necessari.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019amministratore, in qualit\u00e0 di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti dei condomini e ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza richiesta dall\u2019<em>art. 1710 c.c.,<\/em> ovvero la &#8220;diligenza del buon padre di famiglia&#8221;. Tuttavia, sommando a tale disposizione i&nbsp;requisiti stabiliti dall\u2019<em>art. 71 bis disp. att. c.c.<\/em> e dalla normativa relativa alla formazione multi disciplinare dell&#8217;amministratore di condominio, \u00e8 pi\u00f9 completo affermare che l&#8217;amministratore, nell&#8217;adempimento delle obbligazioni derivanti dal mandato, debba usare la diligenza di cui all\u2019<em>art. 1176, c.c, comma 2<\/em>. Si tratta infatti di una diligenza che va valutata con riguardo alla particolarit\u00e0 dell&#8217;attivit\u00e0 professionale esercitata.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La diligenza, nel caso di cui trattiamo, indica lo sforzo richiesto all&#8217;amministratore per garantire ai condomini l&#8217;esatto adempimento. Il criterio usato per definire la responsabilit\u00e0 contrattuale dell&#8217;amministratore in caso di inadempimento, sar\u00e0 proprio la &#8220;diligenza&#8221;, ai sensi e per gli effetti dell&#8217;<em>art. 1218 del c.c.<\/em>. In particolare,&nbsp;l&#8217;amministratore sar\u00e0 responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal &#8220;cattivo uso&#8221; dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019esercizio dei rapporti condominiali \u00e8 affidato all&#8217;amministratore di condominio. 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