{"id":8685,"date":"2017-10-20T17:00:32","date_gmt":"2017-10-20T15:00:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=8685"},"modified":"2022-11-30T12:35:06","modified_gmt":"2022-11-30T11:35:06","slug":"preliminare-di-vendita-valido-immobile-parzialmente-abusivo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/preliminare-di-vendita-valido-immobile-parzialmente-abusivo\/","title":{"rendered":"Preliminare di vendita valido con immobile parzialmente abusivo"},"content":{"rendered":"<p><!--more--><\/p>\n<p>Il quadro normativo di riferimento in materia \u00e8 dato dalla <em>legge n. 47 del 28 febbraio 1985<\/em>. L&#8217;art. 40 prevede infatti la sanzione della nullit\u00e0 degli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali nei seguenti casi:<\/p>\n<ul>\n<li>mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia o concessione in sanatoria<\/li>\n<li>assenza della copia per il richiedente della domanda di licenza o concessione<\/li>\n<li>mancata indicazione degli estremi del versamento delle prime due rate dell&#8217;oblazione<\/li>\n<\/ul>\n<p>Per le opere edilizie iniziate prima del 1 settembre 1967, pu\u00f2 essere presentata una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Il proprietario o titolare di altro diritto reale, ai sensi e per gli effetti della legge n. 15\/1968, pu\u00f2 rilasciare una dichiarazione che attesti che le opere sono iniziate prima del 01.09.1967. La predetta dichiarazione viene prodotta e risulta valida in assenza di un titolo edilizio o di una concessione in sanatoria.<\/p>\n<p>Per approfondire l&#8217;argomento, leggi l&#8217;articolo <a href=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/conformita-urbanistica-nullita-atti-notarili\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">Conformit\u00e0<\/span> <span style=\"color: #333399;\">urbanistica<\/span> <span style=\"color: #333399;\">e nullit\u00e0 degli atti notarili<\/span><\/a><\/p>\n<h2>Effetti giuridici del preliminare di vendita<\/h2>\n<p>Il contratto preliminare ha una natura obbligatoria. Al momento della sottoscrizione, le parti si obbligano alla stipula di un contratto definitivo, l&#8217;atto notarile. Il termine &#8220;preliminare&#8221; significa, appunto, che precede l&#8217;atto definitivo, i cui contenuti essenziali sono gi\u00e0 indicati nel preliminare di vendita. Si tratta di un contratto tipico, previsto all&#8217;art. 1351 del Codice Civile.<\/p>\n<p>La prestazione che le parti, venditore e acquirente, si obbligano ad adempiere \u00e8 quindi la stipula del contratto definitivo. Gli accordi raggiunti nel preliminare potranno essere integrati e modificati successivamente ed essere integrati nell&#8217;atto notarile senza necessit\u00e0 di un nuovo contratto preliminare, purch\u00e9 vi sia il consenso di entrambi.<\/p>\n<h3>Elementi essenziali e distintivi del preliminare di vendita<\/h3>\n<p><strong>Il consenso<\/strong><\/p>\n<p>Il consenso delle parti che d\u00e0 vita al preliminare \u00e8 regolato dagli <em>art. 1326 e ss. c.c.<\/em> Ai fini della individuazione della natura del contratto, \u00e8 rilevante proprio il contenuto dell&#8217;accordo, ossia la <em>volont\u00e0 delle parti in rapporto alla funzione economico &#8211; sociale del contratto<\/em>. Si tratta di un elemento distintivo del contratto.<\/p>\n<p><strong>La forma scritta<\/strong><\/p>\n<p>Il legislatore (<em>art. 1351<\/em>), prevede che la forma del preliminare debba essere la medesima dei contratti tipici. Il preliminare di vendita deve quindi essere redatto in <em>forma scritta<\/em>. In difetto, il preliminare \u00e8 nullo (<em>rectius forma per relationem<\/em>). E&#8217; questo, infatti, l&#8217;unico requisito essenziale stabilito dal legislatore.<\/p>\n<p><strong>Il termine<\/strong><\/p>\n<p>La mancanza di un termine per la stipula del contratto non invalida il contratto preliminare. Il termine non \u00e8 infatti un elemento essenziale di questo contratto. Tuttavia, qualora non sia previsto un termine o qualora il termine non venga rispettato da una dei contraenti, \u00e8 possibile rivolgersi al giudice ex <em>art. 1183 c.c.<\/em><\/p>\n<p><strong>Inadempimento<\/strong><\/p>\n<p>In caso di inadempimento di una delle parti vi sono vari rimedi: la risoluzione, il risarcimento dei danni, l&#8217;eccezione di inadempimento, ecc. E&#8217; inoltre possibile avvalersi della esecuzione in forma specifica degli obblighi derivanti dal preliminare. Come? Rivolgendosi al giudice che, ai sensi dell&#8217;art. 2932 c.c., emetter\u00e0 una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso per inadempimento. La sentenza \u00e8 costitutiva ex art. 2908 c.c. In questo caso, la sentenza del giudice costituir\u00e0 l&#8217;atto definitivo che verr\u00e0 trascritto nei Pubblici Registri e sar\u00e0 l&#8217;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/atto-di-provenienza-cose-chi-lo-rilascia\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">atto<\/span> <span style=\"color: #333399;\">di provenienza<\/span> <span style=\"color: #333399;\">della titolarit\u00e0 giuridica<\/span><\/a>.<\/p>\n<h3>La trascrizione nei Registri Immobiliari<\/h3>\n<p>La legge n. 30 del 28 febbraio 1997, art. 2645-bis, prevede che il preliminare di vendita sia trascritto nei Pubblici Registri. Rientrano in questa fattispecie i contratti preliminari aventi ad oggetto la stipula di contratti definitivi che, relativamente ai beni immobili, trasferiscano:<\/p>\n<ul>\n<li>propriet\u00e0<\/li>\n<li>costituzione e trasferimento di usufrutto<\/li>\n<li>diritti di superficie ed enfiteusi<\/li>\n<li>diritti di comunione<\/li>\n<li>servit\u00f9 prediali<\/li>\n<li>uso e abitazione.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La trascrizione nei Pubblici Registri, presso la Conservatorie dei Registri Immobiliari, \u00e8 ammissibile solo per i preliminari di vendita derivanti da atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata.<\/p>\n<p>E&#8217; possibile verificare se un contratto preliminare di vendita sia trascritto in Conservatoria? Si, certo. E&#8217; sufficiente conoscere i dati di una delle parti contraenti o i dati catastali dell&#8217;immobile. Nel primo caso, con una <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie\/1-visura-ipotecaria-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">visura<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">ipotecaria<\/span><\/a><\/strong>, sar\u00e0 possibile accertare se il preliminare di vendita risulti tra le formalit\u00e0 trascritte in Conservatoria e, richiedendo la <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/atti-notarili\/17-nota-di-trascrizione-online-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">nota<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">di trascrizione<\/span><\/a><\/strong> si potr\u00e0 leggerne il contenuto. Se si conoscono i dati catastali dell&#8217;immobile (foglio, particella o mappale, subalterno) si potr\u00e0 circostanziare l&#8217;ispezione e limitarla al solo bene immobile in oggetto con una <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipocatastali\/5-visura-ipocatastale-per-immobile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">visura<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">ipocatastale<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">per<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">immobile<\/span><\/a><\/strong>.<\/p>\n<h3>4 controlli indispensabili prima della firma del preliminare di vendita<\/h3>\n<p>La natura obbligatoria del contratto preliminare fa s\u00ec che si debba porre molta attenzione prima della sottoscrizione.<\/p>\n<p><strong>Titolarit\u00e0 giuridica<\/strong><\/p>\n<p>Il primo controllo che deve essere eseguito riguarda la titolarit\u00e0 giuridica. La parte acquirente deve essere certa che il proprietario sia effettivamente tale cos\u00ec come la natura e la quota del diritto reale. Questo anche per evitare di sottoscrivere un preliminare con un venditore e poi scoprire, alla stipula del definitivo, che l&#8217;immobile risulti di propriet\u00e0 anche di altre persone (coniuge, fratelli, eredi, ecc.). Concretamente, \u00e8 necessario eseguire una <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipocatastali\/6-visura-ipocatastale-per-soggetto.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">ispezione<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">ipotecaria<\/span><\/a><\/strong> sulla parte promittente venditrice per accertarne la effettiva titolarit\u00e0 giuridica e la natura (piena propriet\u00e0, nuda propriet\u00e0, usufrutto, enfiteusi) nonch\u00e9 la quota ed il regime (comunione o separazione) rispetto all&#8217;immobile in oggetto.<\/p>\n<p><strong>Conformit\u00e0 catastale<\/strong><\/p>\n<p>Le verifiche preliminari sulla conformit\u00e0 catastale, per quanto deputate al notaio in sede di stipula, \u00e8 bene vengano attuate anche prima della firma del preliminare. In questa fase, con una <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/39-visura-catastale-immobile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">visura<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">catastale<\/span><\/a><\/strong>, \u00e8 opportuno controllare la conformit\u00e0 di:<\/p>\n<ul>\n<li>dati catastali<\/li>\n<li>intestazione della ditta catastale<\/li>\n<li>categoria catastale<\/li>\n<li>superficie e vani<\/li>\n<\/ul>\n<p>rispetto a quanto dichiarato dal venditore ed inserito nel preliminare di vendita.<\/p>\n<p>Inoltre, disponendo della <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/planimetrie-mappe-catastali-online\/46-planimetria-catastale-online.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">planimetria<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">catastale<\/span><\/a><\/strong>, \u00e8 importante verificarne la rispondenza rispetto allo stato dei luoghi per capire se sono state eseguite opere interne di demolizione, ampliamento o frazionamento non regolarizzate in Catasto.<\/p>\n<p><strong>Gravami e ipoteche<\/strong><\/p>\n<p>La presenza di eventuali gravami ed ipoteche \u00e8 indispensabile che venga accertata prima della firma del preliminare. La parte acquirente deve evitare di contrarre un obbligo senza conoscere i pesi ed i gravami sull&#8217;immobile. Gravami (servit\u00f9, vincoli), ipoteche (volontarie, legali o giudiziali) e iscrizioni pregiudizievoli (decreti ingiuntivi, pignoramenti) devono essere verificati con una <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie\/8-visura-ipotecaria-pregiudizievoli-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">visura<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">ipotecaria<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">pregiudizievoli<\/span><\/a><\/strong>.<\/p>\n<p><strong>Affidabilit\u00e0 e solvibilit\u00e0 acquirente<\/strong><\/p>\n<p>L&#8217;ultimo controllo \u00e8 quello che spetta alla parte venditrice. Con il preliminare di vendita ci si impegna ad alienare la propria propriet\u00e0 ma bisogna prima verificare che l&#8217;acquirente sia affidabile e solvibile, in grado quindi di concludere il contratto. Che si tratti di una <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/report-persona\/88-report-persona-total.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">persona<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">fisica<\/span><\/a> o di una <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/report-impresa\/81-report-impresa-medium.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">persona<\/span> <span style=\"color: #ff6600;\">giuridica<\/span><\/a>, \u00e8 sempre importante accertarne l&#8217;affidabilit\u00e0 e la solvibilit\u00e0.<\/p>\n<h3>Validit\u00e0 del preliminare di vendita in presenza di abusi<\/h3>\n<p>La Corte di Cassazione ha rilevato che il contratto preliminare di vendita immobiliare non \u00e8 passibile di nullit\u00e0, una sanzione prevista dall&#8217;art. 40 delle legge 47\/1985. La natura obbligatoria del contratto preliminare non determina infatti effetti traslativi di diritti reali. Pertanto, la documentazione inerente la regolarit\u00e0 urbanistica potr\u00e0 comunque essere prodotta &#8220;.. <em>all\u2019atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 cod. civ. che tiene luogo di tale contratto<\/em>&#8220;.<\/p>\n<p>Nel caso specifico in esame, la Corte ha sentenziato che la nullit\u00e0 dell&#8217;atto non poteva essere dedotta in quanto la parte promissaria acquirente, al momento della stipula del preliminare di vendita, era a conoscenza degli abusi, peraltro parziali. Inoltre, gli abusi edilizi in oggetto non erano tali da precludere la possibilit\u00e0 di stipula dell&#8217;atto notarile. L&#8217;abuso consisteva, secondo la Corte di Cassazione, solo in &#8220;..\u00a0\u00a0<em>un\u00a0vizio di regolarit\u00e0 urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformit\u00e0<\/em>&#8220;.<\/p>\n<h6><strong>Fonte: sentenza n. 20707\/2017 della <span style=\"color: #333399;\"><a href=\"http:\/\/www.cortedicassazione.it\/corte-di-cassazione\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">Corte<\/span> <span style=\"color: #333399;\">di<\/span> <span style=\"color: #333399;\">Cassazione<\/span><\/a><\/span><\/strong><\/h6>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il contratto <strong>preliminare di vendita<\/strong> riveste una efficacia obbligatoria tra le parti ma non determina ancora gli effetti traslativi. Il trasferimento di un diritto reale, infatti, viene completato solo con la stipula dell&#8217;atto notarile. La presenza di un abuso non determina la nullit\u00e0 del preliminare ed il conseguente inadempimento da parte del venditore. E&#8217; quanto ha stabilito la <em>Corte di Cassazione<\/em> con la sentenza n. 20707 del 4 settembre 2017.<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":8764,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[862,1593,1591,1592,1590,199,1276,1594],"class_list":["post-8685","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-normative","tag-avvocati","tag-compravendita-immobile-parzialmente-abusivo","tag-compromesso-di-vendita-immobile","tag-contratto-preliminare-di-compravendita-immobiliare","tag-contratto-preliminare-di-vendita","tag-corte-di-cassazione","tag-studio-legale","tag-vendita-immobile-abusivo"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Preliminare di vendita su immobile in parte abusivo<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Nella compravendita di un immobile parzialmente abusivo, il preliminare di vendita deve ritenersi valido? 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