{"id":8640,"date":"2017-10-13T17:00:09","date_gmt":"2017-10-13T15:00:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=8640"},"modified":"2025-01-31T12:41:05","modified_gmt":"2025-01-31T11:41:05","slug":"calcolo-del-valore-normale-nella-stima-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/calcolo-del-valore-normale-nella-stima-immobiliare\/","title":{"rendered":"Calcolo del valore normale nella stima immobiliare"},"content":{"rendered":"\n<p>Con il provvedimento del 27 luglio 2007 l&#8217;Agenzia delle Entrate ha dato attuazione alla legge n. 296 del 27 dicembre 2006, comma 307. Viene attribuito all&#8217;ADE il compito di individuare i criteri per la determinazione del valore normale degli immobili. La finalit\u00e0 della norma \u00e8 quella di aiutare tutte le parti coinvolte in una compravendita nella determinazione, in maniera oggettiva e basata su dati certi, del valore reale di un immobile. Si tratta, quindi, di un parametro fondamentale nella tassazione degli immobili nelle compravendite immobiliari.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>In questo articolo scoprirai<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<div class=\"index-article\">\n<ol>\n<li><a href=\"#cosa\">Cos&#8217;\u00e8 il valore normale nella stima immobiliare?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#come\">Come fare il calcolo del valore OMI online<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#da\">I dati OMI per il calcolo del valore normale<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#diff\">Difformit\u00e0 tra valore normale e prezzo di compravendita<\/a><\/li>\n<\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"cosa\">Cos&#8217;\u00e8 il valore normale nella stima immobiliare?<\/h2>\n\n\n\n<p>Il&nbsp;<strong>valore normale<\/strong>&nbsp;corrisponde al valore di mercato di una unit\u00e0 immobiliare, come determinato dalla Agenzia delle Entrate. E&#8217; un valore ufficiale di riferimento per le compravendite immobiliari. I dati&nbsp;<em>OMI<\/em>&nbsp;costituiscono l&#8217;elemento di riferimento. Ma come viene calcolato e sulla base di quali parametri e coefficienti?<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"come\">Come fare il calcolo del valore OMI online<\/h2>\n\n\n\n<p>Il valore di mercato di un immobile si basa sui dati OMI ma viene integrato da alcuni parametri e coefficienti correttivi, quali:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la\u00a0<em>superficie<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>il\u00a0<em>piano<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>la\u00a0<em>categoria catastale<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>I parametri sono facilmente recuperabili con le&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/54-visure-catastali\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">visure<\/span>&nbsp;<span style=\"color: #ff6600;\">catastali<\/span><\/a>. Il Catasto, infatti, registra anche il dato della superficie catastale, espressa in mq., il piano e la categoria o classe catastale. L&#8217;ispezione pu\u00f2 essere effettuata con i dati catastali dell&#8217;immobile,&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/39-visura-catastale-immobile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">visura<\/span>&nbsp;<span style=\"color: #ff6600;\">catastale<\/span>&nbsp;<span style=\"color: #ff6600;\">per immobile<\/span><\/a>, o con quelli dell&#8217;intestatario,&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/35-visura-catastale-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">visura<\/span>&nbsp;<span style=\"color: #ff6600;\">catastale<\/span>&nbsp;<span style=\"color: #ff6600;\">per soggetto<\/span><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Di seguito la tabella per il calcolo del valore normale che tiene in considerazione i primi due parametri, superficie e piano.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image wp-image-8652 size-full\">\n<figure class=\"aligncenter is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1164\" height=\"656\" src=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/tabella_valore_normale_visureitalia_2017.jpg\" alt=\"Tabella per calcolo valore normale\" class=\"wp-image-8652\" style=\"width:873px;height:492px\" srcset=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/tabella_valore_normale_visureitalia_2017.jpg 1164w, https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/tabella_valore_normale_visureitalia_2017-500x282.jpg 500w, https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/tabella_valore_normale_visureitalia_2017-768x433.jpg 768w, https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/tabella_valore_normale_visureitalia_2017-1024x577.jpg 1024w\" sizes=\"auto, (max-width: 1164px) 100vw, 1164px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Tabella per il calcolo del valore normale<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>Al valore normale cos\u00ec calcolato, occorre applicare l&#8217;ultimo parametro, la&nbsp;<em>categoria catastale<\/em>, con i relativi coefficienti.&nbsp;Il coefficiente \u00e8 pari a 0 (zero) per tutte le categorie, tranne che per le categorie catastali:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A\/4 (abitazione popolare), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,05<\/li>\n\n\n\n<li>A\/5 (abitazione ultra popolare), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,10<\/li>\n\n\n\n<li>A\/6 (abitazione rurale), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,20<\/li>\n\n\n\n<li>A\/8 (ville), corrispondente a ville e villini OMI > coefficiente correttivo: 1,10<\/li>\n\n\n\n<li>A\/9 (castelli, palazzi storici), corrispondente ad abitazioni signorili OMI > coefficiente correttivo: 1,50<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In mancanza di una quotazione OMI per una determinata tipologia edilizia, si deve fare riferimento alla tipologia OMI pi\u00f9 prossima in base alla categoria catastale. I coefficienti correttivi da adottare sono i seguenti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ville e villini in abitazioni civili > coefficiente correttivo: 1,20<\/li>\n\n\n\n<li>abitazioni tipiche in abitazioni economiche > coefficiente correttivo: 1,20<\/li>\n\n\n\n<li>box in posto auto coperto > coefficiente correttivo: 1,20<\/li>\n\n\n\n<li>posto auto coperto in posto auto scoperto > coefficiente correttivo: 1,20<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"da\">I dati OMI per il calcolo del valore normale<\/h2>\n\n\n\n<p>L&#8217;OMI,\u00a0Osservatorio del Mercato Immobiliare, \u00e8 una banca dati della Agenzia delle Entrate che registra i valori di compravendita e locazione. I dati sono espressi in valore \u20ac \/ mq. e sono aggiornati ogni sei mesi. Attualmente, sono aggiornati al secondo semestre 2016. La banca dati riporta i valori minimi e massimi sia per la compravendita che per la locazione. I valori tengono in considerazione i seguenti parametri:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il\u00a0<em>Comune<\/em>\u00a0in cui \u00e8 ubicato l&#8217;immobile<\/li>\n\n\n\n<li>la\u00a0<em>zona OMI<\/em>\u00a0omogenea di riferimento<\/li>\n\n\n\n<li>la\u00a0<em>destinazione<\/em>\u00a0dell&#8217;immobile (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva)<\/li>\n\n\n\n<li>la\u00a0<em>tipologia<\/em>\u00a0dell&#8217;immobile (abitazioni, ville, box, ufficio, locale commerciale, ..)<\/li>\n\n\n\n<li>lo\u00a0<em>stato conservativo<\/em>\u00a0(fatiscente, normale, buono, ottimo, ..)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le zone OMI possono per\u00f2 subire delle variazioni nel corso del tempo. Un immobile inserito in una certa zona OMI l&#8217;anno scorso pu\u00f2 ora essere stato configurato in un&#8217;altra zona OMI dalla Agenzia delle Entrate. Selezionare quindi una zona OMI errata pu\u00f2 determinare un errore nella&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/valutazioni-quotazioni-immobiliari\/133-stima-immobiliare.html\"><span style=\"color: #ff6600;\">stima<\/span>&nbsp;<span style=\"color: #ff6600;\">immobiliare<\/span><\/a><\/strong>. E&#8217; infatti indispensabile tenere conto degli accorpamenti, modifiche e spostamenti delle zone OMI intervenuti nel corso degli anni. Inoltre, in mancanza di zone omogenee OMI, bisogna fare riferimento alle zone limitrofe al fine di individuare la effettiva ubicazione dell&#8217;immobile ed ottenere parametri corretti.<\/p>\n\n\n\n<p>Se vuoi approfondire l&#8217;argomento, leggi&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/quali-metodi-e-standard-stima-immobiliare\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">i metodi<\/span> <span style=\"color: #333399;\">e gli standard<\/span> <span style=\"color: #333399;\">internazionali<\/span> <span style=\"color: #333399;\">per la determinazione<\/span> <span style=\"color: #333399;\">della stima immobiliare<\/span><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"diff\">Difformit\u00e0 tra valore normale e prezzo di compravendita<\/h2>\n\n\n\n<p>Qualora il prezzo di compravendita indicato nell&#8217;atto notarile non sia conforme al valore normale, l&#8217;Agenzia delle Entrate pu\u00f2 effettuare un accertamento fiscale. Con risoluzione n. 170\/E del 13 luglio 2007 l&#8217;ADE ha chiarito che il contribuente pu\u00f2 confutare le rettifiche apportate in sede di accertamento ma \u00e8 tenuto a fornire le prove. A titolo esemplificativo, lo stato conservativo dell&#8217;immobile, le finiture, la zona omogena di riferimento.<\/p>\n\n\n\n<p>FONTE:\u00a0<a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/wps\/portal\/entrate\/home\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">AGENZIA<\/span>\u00a0<span style=\"color: #333399;\">DELLE<\/span>\u00a0<span style=\"color: #333399;\">ENTRATE<\/span><\/a><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il <strong>valore normale<\/strong> corrisponde al valore di mercato di una unit\u00e0 immobiliare, come determinato dalla Agenzia delle Entrate. E&#8217; un valore ufficiale di riferimento per le compravendite immobiliari. I dati <em>OMI<\/em> costituiscono l&#8217;elemento di riferimento. 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Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia\u00ae ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attivit\u00e0 del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicit\u00e0 Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l\u2019accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.\",\"sameAs\":[\"https:\\\/\\\/www.linkedin.com\\\/in\\\/francesco-marras-3067b659\\\/\"],\"url\":\"https:\\\/\\\/www.visureitalia.com\\\/smartfocus\\\/author\\\/francesco-marras\\\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Calcolo del valore normale nella stima immobiliare","description":"Leggi il nostro articolo per scoprire in modo semplice come eseguire il calcolo del valore normale OMI. 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