{"id":6177,"date":"2016-11-15T18:30:50","date_gmt":"2016-11-15T17:30:50","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=6177"},"modified":"2021-05-28T17:32:44","modified_gmt":"2021-05-28T15:32:44","slug":"perche-la-donazione-non-e-valida-per-un-mutuo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/perche-la-donazione-non-e-valida-per-un-mutuo\/","title":{"rendered":"Perch\u00e9 la donazione non \u00e8 valida per un mutuo"},"content":{"rendered":"<p>La\u00a0<strong>stipula<\/strong>\u00a0di un\u00a0<strong>atto di donazione<\/strong>\u00a0<strong>di un immobile<\/strong>\u00a0\u00e8 una soluzione utilizzata spesso in ambito familiare. I genitori a volte optano per la donazione degli immobili ai propri figli, non \u00a0considerando che questa tipologia di atto non viene considerata valida dalle banche e, spesso, neanche dai notai. Vediamo di capire perch\u00e9.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<div id=\"attachment_6207\" style=\"width: 703px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-6207\" class=\"size-full wp-image-6207\" src=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2016\/11\/donazione-immobiliare-visureitalia.jpg\" alt=\"Donazione immobile\" width=\"693\" height=\"514\" srcset=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2016\/11\/donazione-immobiliare-visureitalia.jpg 693w, https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2016\/11\/donazione-immobiliare-visureitalia-500x371.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 693px) 100vw, 693px\" \/><p id=\"caption-attachment-6207\" class=\"wp-caption-text\">Donazione immobile<\/p><\/div>\n<p>L&#8217;<strong>atto di donazione<\/strong>\u00a0viene considerato un valido sostituto\u00a0<strong>precursore della successione<\/strong>. Il trasferimento della propriet\u00e0 dai genitori ai figli pu\u00f2 avvenire con un risparmio economico in termini di imposte e tasse ma le conseguenze future possono essere difficili da sanare. Gli istituti di credito pongono infatti una condizione alla delibera di un finanziamento bancario in questo caso. I beni immobili trasferiti ad un soggetto mediante atto di donazione potrebbero infatti essere rivendicati da eventuali eredi. Per comprendere meglio, \u00e8 bene approfondire la\u00a0<span style=\"color: #ff6600;\"><a style=\"color: #ff6600;\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/differenza-tra-successione-legittima-e-necessaria\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">differenza tra successione legittima, successione necessaria e testamentaria<\/a><\/span>. All&#8217;apertura della successione si potrebbe verificare la sussistenza di\u00a0<strong>eredi legittimi<\/strong>\u00a0che vedrebbero lesa la loro quota di eredit\u00e0. Gli eredi potrebbero quindi dare corso ad una<strong>\u00a0azione di riduzione<\/strong>, impugnando di fatto l&#8217;atto.<\/p>\n<h2>Come verificare il contenuto di un atto di donazione<\/h2>\n<p>L&#8217;atto di donazione, essendo un trasferimento di diritti reali, \u00e8 soggetto alla trascrizione nei registri di pubblicit\u00e0 immobiliare presso la Conservatoria. Per verificarne il contenuto nel dettaglio, occorre procedere con una preliminare\u00a0<strong><span style=\"color: #333399;\"><a style=\"color: #333399;\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie\/1-visura-ipotecaria-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">visura ipotecaria<\/a><\/span><\/strong>\u00a0per estrarre l&#8217;elenco delle formalit\u00e0. In seguito, una volta individuato l&#8217;atto di donazione, \u00e8 necessario estrarre la\u00a0<span style=\"color: #333399;\"><strong><a style=\"color: #333399;\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/atti-notarili\/17-nota-di-trascrizione-online-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">nota di trascrizione<\/a><\/strong><\/span>\u00a0per visionare il contenuto. I dati disponibili sono:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>dati anagrafici<\/strong>\u00a0dei soggetti, donante e donatario\/i<\/li>\n<li><strong>natura<\/strong>\u00a0<strong>del diritto reale<\/strong>\u00a0e\u00a0<strong>quota<\/strong><\/li>\n<li><strong>ubicazione<\/strong>\u00a0del bene immobile (comune e indirizzo)<\/li>\n<li><strong>dati catastali<\/strong>\u00a0dell&#8217;immobile (foglio, particella, subalterno, destinazione e consistenza)<\/li>\n<li>eventuali\u00a0<strong>note<\/strong>\u00a0contenute nel quadro D della nota<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Revocabilit\u00e0 della donazione<\/h2>\n<p>Con l&#8217;<strong>atto di donazione<\/strong>\u00a0un soggetto (<em>donante<\/em>) trasferisce liberalmente, senza un corrispettivo economico, un bene immobile ad un altro soggetto (<em>donatario<\/em>). Essendo un atto liberale ed unilaterale, pu\u00f2 essere\u00a0<em>revocato\u00a0<\/em>dallo stesso\u00a0<em>donante<\/em>, per ingratitudine del donatario o per la sopravvenienza di figli. La revoca della donazione pu\u00f2 essere intrapresa dal donante anche quando sono in corso gli effetti del trasferimento di diritti sull&#8217;immobile. Sar\u00e0 il Tribunale, attraverso una pronuncia giudiziale emessa con sentenza, a disporre la revoca della donazione. Anche i\u00a0<em>creditori<\/em>\u00a0possono richiedere la revoca dell&#8217;atto qualora ritengano che i loro diritti siano stati lesi. Questo si verifica ad esempio quando il donante ha disposto la donazione per sottrarre un immobile ad un pignoramento. Anche in questo caso, sar\u00e0 il giudice a doversi pronunciare mediante sentenza. Gli effetti della\u00a0<em>azione di revocatoria<\/em>\u00a0comporteranno il trasferimento del bene al donante o del valore equivalente in denaro<\/p>\n<p><strong>Termini di prescrizione per revocabilit\u00e0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><em>1 anno<\/em>\u00a0&#8211; per azione revocatoria proposta dal donante per\u00a0<em>ingratitudine<\/em>\u00a0del donatario (decorre dal giorno in cui il donante \u00e8 venuto a conoscenza)<\/li>\n<li><em>5 anni<\/em>\u00a0&#8211; per azione di revocatoria proposta dal donante per\u00a0<em>sopravvenienza dei figli<\/em>\u00a0(decorre dal giorno della nascita o della notizia o del riconoscimento del figlio)<\/li>\n<li><em>5 anni<\/em>\u00a0&#8211; per azione revocatoria promossa dai\u00a0<em>creditori<\/em>\u00a0(decorre dal giorno della trascrizione\u00a0dell&#8217;atto di donazione)<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Impugnabilit\u00e0 della donazione<\/h2>\n<p>Il legislatore inserisce l&#8217;atto di donazione come un anticipo della successione. Per questo, la donazione \u00e8 soggetta alle stesse azioni di impugnabilit\u00e0 che hanno l&#8217;obiettivo di tutelare gli eredi legittimi. Il\u00a0<strong>Codice Civile<\/strong>, art. 565, riserva una quota cosiddetta &#8220;<strong>legittima<\/strong>&#8221; agli\u00a0<strong>eredi legittimi<\/strong>\u00a0o\u00a0<strong>legittimari<\/strong>\u00a0(coniuge, figli, ascendenti). Qualora il donante abbia disposto il trasferimento di un immobile ad un soggetto senza considerare la quota di eredit\u00e0 riservata agli eredi legittimi, questi possono impugnare l&#8217;atto di donazione. L&#8217;erede legittimario pu\u00f2 promuovere una\u00a0<strong>azione di riduzione<\/strong>, con la finalit\u00e0 di tutelare la propria quota di eredit\u00e0. L&#8217;azione di riduzione pu\u00f2 essere promossa dopo la morte del donante contro non solo il donatario ma anche contro gli eventuali soggetti ai quali il donatario pu\u00f2 avere trasferito nel tempo l&#8217;immobile. L&#8217;erede pu\u00f2 promuovere contro il donatario e contro eventuali terzi una\u00a0<strong>azione di restituzione<\/strong>\u00a0che comporta il trasferimento del bene. Anche in questo caso, sar\u00e0 il Tribunale a doversi pronunciare mediante sentenza.<\/p>\n<p><strong>Termini di prescrizione per impugnabilit\u00e0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><em>10 anni\u00a0<\/em>&#8211; per azione di riduzione promossa dagli\u00a0<em>eredi legittimari<\/em>\u00a0(decorre dal giorno della morte del donante)<\/li>\n<li><em>20 anni\u00a0<\/em>&#8211; per azione di restituzione promossa dagli eredi legittimari (decorre dalla data di trascrizione dell&#8217;atto)<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Perch\u00e9 la donazione non \u00e8 valida per il mutuo<\/h2>\n<p>Sulla base di quanto sopra richiamato, si evince che l&#8217;atto di donazione, essendo soggetto ad azioni di revocatoria, di riduzione e di restituzione, non possa essere considerato valido dalla banca per iscrivere ipoteca sull&#8217;immobile. Infatti, le<strong>\u00a0ipoteche<\/strong>\u00a0iscritte sull&#8217;immobile oggetto di donazione sono prive di efficacia se non sono trascorsi almeno\u00a0<strong>20 anni<\/strong>\u00a0dalla data di trascrizione dell&#8217;atto.<\/p>\n<p>Le possibili soluzioni alternative sono:<\/p>\n<h3>1. Fideiussione bancaria o assicurativa<\/h3>\n<p>Il donatario, a garanzia dell&#8217;acquirente, pu\u00f2 stipulare una fideiussione bancaria o assicurativa\u00a0nel caso di azione revocatoria. La fideiussione non garantisce per\u00f2 il caso di azione di riduzione o restituzione promosse dagli eredi legittimari (<em>Tribunale di Mantova<\/em>, sentenza n. 228\/2011)<\/p>\n<h3>2. Rinuncia all&#8217;azione di restituzione<\/h3>\n<p>Gli\u00a0<strong>eredi legittimari<\/strong>\u00a0possono rinunicare all&#8217;azione di restituzione, garantendo in questo modo l&#8217;acquirente finale. Anche in questo caso la giurisprudenza ha espresso pareri discordanti, stante il fatto che l&#8217;azione di riduzione potrebbero comunque essere promossa da altri eredi o coeredi.<\/p>\n<h3>3. Risoluzione della donazione<\/h3>\n<p>La\u00a0<strong>risoluzione della donazione<\/strong>\u00a0rappresenta la soluzione pi\u00f9 idonea. Con questo atto donante e donatario risolvono il rapporto. Qualora per\u00f2 il donatario abbia nel frattempo disposto del bene ed abbia contratto un mutuo iscrivendo ipoteca o posto l&#8217;immobile a garanzia di un prestito, non pu\u00f2 essere adottata questa soluzione.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La stipula di un <strong>atto di donazione<\/strong> di un immobile \u00e8 una soluzione utilizzata spesso in ambito familiare. I genitori a volte optano per la donazione degli immobili ai propri figli, non \u00a0considerando che questa tipologia di atto non viene considerata valida dalle banche e, spesso, neanche dai notai. 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