{"id":56012,"date":"2026-09-17T12:48:24","date_gmt":"2026-09-17T10:48:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=56012"},"modified":"2026-09-17T12:48:26","modified_gmt":"2026-09-17T10:48:26","slug":"supercondominio-amministratore-ripartizione-spese-comuni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/supercondominio-amministratore-ripartizione-spese-comuni\/","title":{"rendered":"Supercondominio: nomina dell&#8217;amministratore e ripartizione delle spese comuni"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se ti stai per trasferire in un complesso residenziale composto da pi\u00f9 edifici, \u00e8 bene sapere che potresti avere a che fare non solo con il condominio del tuo edificio, ma anche con un <strong>supercondominio<\/strong>. Una situazione che pu\u00f2 avere conseguenze anche sulla gestione delle <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/parti-comuni-del-condominio-quali-sono-e-quale-uso-farne\/\">parti comuni<\/a>, sulla nomina dell\u2019amministratore e sulla <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/ripartizione-spese-condominiali-come-avviene-e-chi-la-decide\/\">ripartizione delle spese<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>INDICE<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<div class=\"index-article\">\n<ol>\n<li><a href=\"#cs\">Che cos&#8217;\u00e8 il supercondominio e quando si forma<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#no\">Nomina dell&#8217;amministratore del supercondominio<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#asse\">Assemblea del supercondominio: partecipanti, rappresentanti e maggioranze<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#r\">Ripartizione delle spese comuni tra i condom\u00ecni<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#err\">Errori da evitare e documenti utili per una gestione corretta<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"cs\" class=\"wp-block-heading\">Che cos&#8217;\u00e8 il supercondominio e quando si forma<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il supercondominio si configura quando <strong>pi\u00f9 edifici<\/strong>, o <strong>pi\u00f9 condom\u00ecni separati<\/strong>, risultano collegati dalla titolarit\u00e0 o dall\u2019utilizzo di beni, impianti o servizi destinati a soddisfare esigenze comuni. In presenza di tali elementi, le singole costruzioni possono conservare la propria autonomia, pur facendo parte di una pi\u00f9 ampia organizzazione comune. Rientrano, ad esempio, tra le possibili dotazioni condivise le aree di accesso e di transito, gli spazi destinati alla sosta, determinati servizi comuni oppure impianti utilizzati da pi\u00f9 edifici.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La disciplina di riferimento \u00e8 contenuta nell\u2019<strong>art. 1117-bis c.c.<\/strong>, che stabilisce l\u2019applicazione, in quanto compatibile, delle disposizioni in materia di condominio nei casi in cui pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari, pi\u00f9 edifici o pi\u00f9 condom\u00ecni dispongano di parti comuni riconducibili all\u2019art. 1117 c.c. La norma ha quindi un ambito applicativo pi\u00f9 ampio rispetto alla situazione del singolo edificio condominiale e ricomprende anche le fattispecie nelle quali una pluralit\u00e0 di edifici o di condom\u00ecni \u00e8 legata dalla presenza di beni o servizi comuni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando ne ricorrono i presupposti, il supercondominio pu\u00f2 <strong>formarsi automaticamente<\/strong>, senza che sia necessariamente necessaria una specifica deliberazione dei proprietari, salvo che il titolo disponga diversamente. La giurisprudenza della Corte di cassazione ha infatti riconosciuto che la presenza di beni, impianti o servizi comuni destinati a pi\u00f9 edifici pu\u00f2 comportare l\u2019applicazione della disciplina del supercondominio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alla gestione delle parti comuni si applicano, pertanto, le disposizioni previste per il condominio, nei limiti della loro compatibilit\u00e0 con la particolare struttura del supercondominio. La gestione richiede quindi l&#8217;organizzazione degli organi previsti dalla legge e, quando ne ricorrono i presupposti, la convocazione dell\u2019assemblea e la nomina dell\u2019amministratore secondo le modalit\u00e0 stabilite dalla disciplina condominiale.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"no\" class=\"wp-block-heading\">Nomina dell&#8217;amministratore del supercondominio<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>nomina dell\u2019amministratore del supercondominio<\/strong> \u00e8 soggetta alla disciplina dell\u2019<em>art. 1129 c.c.<\/em>, richiamata dall\u2019<em>art. 1117-bis c.c. <\/em>In particolare, quando i condomini sono pi\u00f9 di otto, trova applicazione l\u2019obbligo di nomina dell\u2019amministratore. Qualora i condomini siano pi\u00f9 di sessanta, l\u2019<em>art. 67, comma 3, disp. att. c.c. <\/em>prevede inoltre uno specifico meccanismo di rappresentanza dei singoli condom\u00ecni per la gestione ordinaria delle parti comuni a pi\u00f9 condom\u00ecni e per la nomina dell\u2019amministratore del supercondominio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019amministratore del supercondominio ha il compito di curare, nell\u2019interesse della collettivit\u00e0 dei partecipanti, l\u2019amministrazione e la conservazione dei beni, degli impianti e dei servizi comuni a pi\u00f9 edifici o condom\u00ecni, di dare esecuzione alle deliberazioni dell\u2019assemblea del supercondominio, di curare la gestione contabile e la ripartizione delle spese secondo i criteri applicabili e di rappresentare il supercondominio nei rapporti con i terzi e in giudizio. Tutto nei limiti delle attribuzioni previste dalla legge e delle deliberazioni assembleari.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il suo ruolo \u00e8 pertanto <strong>autonomo e distinto da quello degli amministratori dei singoli edifici<\/strong>: questi ultimi esercitano le proprie attribuzioni con riferimento alle parti e ai servizi comuni del rispettivo condominio, mentre l\u2019amministratore del supercondominio opera con riguardo ai beni e ai servizi comuni a pi\u00f9 condom\u00ecni. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <em>Corte di Cassazione <\/em>ha chiarito che i poteri dell\u2019amministratore del singolo condominio non si estendono automaticamente alle parti comuni dell\u2019intero complesso e che la gestione di queste ultime fa capo agli organi propri del supercondominio. Ne consegue che la circostanza che il medesimo soggetto sia amministratore di uno o pi\u00f9 edifici non comporta, di per s\u00e9, anche la sua nomina quale amministratore del supercondominio. Per l\u2019esercizio di tale funzione \u00e8 necessario uno specifico titolo di nomina da parte dell\u2019assemblea del supercondominio. Le due funzioni possono dunque essere svolte dalla medesima persona, ma restano giuridicamente distinte quanto a titolo, ambito di attribuzioni e responsabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"asse\" class=\"wp-block-heading\">Assemblea del supercondominio: partecipanti, rappresentanti e maggioranze<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel supercondominio, la disciplina dell\u2019assemblea presenta una particolarit\u00e0 quando il numero dei cond\u00f2mini supera la soglia di sessanta. In questa ipotesi,<em> l\u2019art. 67, comma 3, disp. att. c.c.<\/em> consente di sostituire alla partecipazione diretta di tutti i cond\u00f2mini un sistema di rappresentanza, attraverso la nomina, da parte di ciascun condominio, di un proprio rappresentante. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La disposizione risponde a una precisa <strong>esigenza organizzativa<\/strong>: consentire la gestione di una realt\u00e0 condominiale ampia senza rendere necessaria, per ogni decisione rientrante nelle competenze dell\u2019assemblea dei rappresentanti, la partecipazione diretta di tutti i proprietari.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il rappresentante del supercondominio viene individuato dall\u2019assemblea del singolo condominio con la maggioranza prevista dall\u2019art. 1136, quinto comma, c.c. e partecipa all\u2019assemblea dei rappresentanti esprimendo il voto <strong>nell\u2019interesse del condominio che lo ha designato<\/strong>. La legge disciplina anche l\u2019ipotesi in cui uno dei condom\u00ecni non provveda alla nomina, prevedendo la possibilit\u00e0 di ricorrere all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria secondo le modalit\u00e0 stabilite dall\u2019art. 67 disp. att. c.c., previa diffida nei confronti dell\u2019amministratore del condominio inadempiente o, in mancanza, dei relativi cond\u00f2mini.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La semplificazione organizzativa introdotta dal legislatore incontra, tuttavia, un limite ben preciso. L\u2019assemblea dei rappresentanti non dispone di una competenza generale sulle parti comuni del supercondominio, ma pu\u00f2 deliberare esclusivamente sulle materie espressamente individuate dalla legge, vale a dire la <strong>gestione ordinaria delle parti comuni a pi\u00f9 condom\u00ecni e la nomina dell\u2019amministratore<\/strong>. Le decisioni che esulano da questo perimetro non possono essere assunte dai rappresentanti in luogo dell\u2019assemblea composta dall\u2019intera collettivit\u00e0 dei partecipanti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La distinzione assume particolare rilievo con riferimento agli <strong>interventi di carattere straordinario<\/strong>. L\u2019assemblea dei rappresentanti non pu\u00f2, infatti, deliberare autonomamente l\u2019esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni dell\u2019intero supercondominio, trattandosi di una materia che non rientra nelle attribuzioni ad essa conferite dall\u2019art. 67 disp. att. c.c. Una deliberazione adottata in assenza della necessaria competenza dell\u2019organo pu\u00f2 pertanto essere contestata per violazione delle regole che disciplinano il funzionamento del supercondominio. Sul punto si \u00e8 pronunciato anche il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 13360 del 2 dicembre 2016.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per assumere una decisione relativa a interventi straordinari sulle parti comuni del supercondominio occorre, quindi, fare riferimento all\u2019<strong>assemblea dei partecipanti<\/strong>, convocata secondo le modalit\u00e0 previste dalla disciplina condominiale e con una specifica indicazione dei lavori nell\u2019ordine del giorno. Il sistema della rappresentanza previsto per i supercondom\u00ecni di maggiori dimensioni costituisce, dunque, uno strumento di semplificazione della gestione ordinaria. Tuttavia, non determina un trasferimento generalizzato dei poteri decisionali dall\u2019assemblea di tutti i partecipanti all\u2019assemblea dei rappresentanti.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"r\" class=\"wp-block-heading\">Ripartizione delle spese comuni tra i condom\u00ecni<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per quanto riguarda le spese relative ai beni, agli impianti e ai servizi condivisi tra pi\u00f9 edifici, si applicano, in quanto compatibili, le regole previste dalla disciplina condominiale, in base a quanto stabilito dall\u2019art. 1117-bis c.c.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il riferimento principale per la ripartizione delle spese \u00e8 l\u2019<strong>art. 1123 c.c.<\/strong> In linea generale, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere sostenute dai partecipanti in proporzione al valore della rispettiva propriet\u00e0. A questo fine assumono particolare importanza le tabelle millesimali, che consentono di determinare la quota di spesa spettante a ciascuna propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La legge prevede, tuttavia, criteri diversi quando un bene o un servizio comune \u00e8 destinato a soddisfare le esigenze dei partecipanti in misura differente. In questi casi, le relative spese sono ripartite in proporzione all\u2019uso che ciascuno pu\u00f2 farne. Se, invece, un bene o un impianto \u00e8 destinato a servire soltanto una parte dei partecipanti, le spese sono a carico di coloro che ne traggono utilit\u00e0, secondo quanto previsto dall\u2019art. 1123, commi 2 e 3, c.c.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel supercondominio, quindi, non tutte le spese devono necessariamente essere suddivise tra tutti i proprietari secondo un unico criterio. Occorre verificare quale sia il bene o il servizio interessato, chi ne beneficia e secondo quali modalit\u00e0, tenendo conto delle disposizioni di legge, delle eventuali tabelle millesimali e, ove esista, del titolo che disciplina i rapporti tra i partecipanti.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"err\" class=\"wp-block-heading\">Errori da evitare e documenti utili per una gestione corretta<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una corretta gestione del supercondominio richiede innanzitutto di evitare alcuni errori che possono generare <strong>contestazioni<\/strong>. Tra i principali rientrano riparti delle spese poco chiari, convocazioni dell\u2019assemblea non effettuate secondo le regole previste e la confusione tra le spese che riguardano il singolo condominio e quelle relative alle parti comuni del supercondominio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per fare chiarezza, \u00e8 utile verificare alcuni <strong>documenti<\/strong>: il titolo di provenienza e gli eventuali atti che disciplinano le parti comuni, il regolamento di condominio e quello del supercondominio, se presenti, le <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/tabella-millesimi-condominiali-come-fare-il-calcolo\/\">tabelle millesimali<\/a>, i verbali delle assemblee, nonch\u00e9 i bilanci, i rendiconti e i relativi riparti delle spese.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019esame di questi documenti permette di individuare quali beni e servizi sono comuni, quali soggetti devono partecipare alle relative spese e quale criterio deve essere utilizzato per il riparto. Prima di approvare una spesa o un rendiconto, \u00e8 quindi importante verificare chi deve sostenerla, in quale misura e sulla base di quale disposizione viene effettuato il calcolo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Se ti stai per trasferire in un complesso residenziale composto da pi\u00f9 edifici, \u00e8 bene sapere che potresti avere a che fare non solo con il condominio del tuo edificio, ma anche con un supercondominio. Una situazione che pu\u00f2 avere conseguenze anche sulla gestione delle parti comuni, sulla nomina dell\u2019amministratore e sulla ripartizione delle spese. 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