{"id":5114,"date":"2016-09-21T15:00:17","date_gmt":"2016-09-21T13:00:17","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=5114"},"modified":"2022-10-18T10:33:04","modified_gmt":"2022-10-18T08:33:04","slug":"suggerimenti-fascicolo-anagrafe-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/suggerimenti-fascicolo-anagrafe-condominio\/","title":{"rendered":"Amministratori di condominio e registro dell&#8217;anagrafe condominiale"},"content":{"rendered":"<p>Il\u00a0<strong>Registro dell&#8217;Anagrafe Condominiale<\/strong>\u00a0risale al 2012 con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012 della<strong>\u00a0Legge n. 220<\/strong>\u00a0del\u00a0<strong>11 dicembre 2012<\/strong>\u00a0attestante &#8220;<em>Modifiche alla disciplina del condominio degli edifici<\/em>&#8220;. La Riforma del Condominio \u00e8 entrata in vigore nel 2013 ma tuttora esistono differenti interpretazioni su cui occorre far luce.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p>L&#8217;articolo 10 delle legge 220\/2012 sostituisce e supera di fatto l&#8217;art. n. 1130 del Codice Civile e stabilisce, tra i doveri dell&#8217;Amministratore di Condominio, l&#8217;obbligo di redazione del\u00a0<strong>registro di anagrafe condominiale<\/strong>\u00a0che deve contenere:<\/p>\n<ul>\n<li>le\u00a0<strong>generalit\u00e0<\/strong>\u00a0dei singoli condomini<\/li>\n<li>i\u00a0<strong>dati catastali<\/strong>\u00a0relativi ad ogni singolo immobile<\/li>\n<li>le\u00a0<strong>condizioni di sicurezza<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&#8217;Amministratore ha il dovere di richiedere ai condomini i dati e, qualora le informazioni fornite siano incomplete o non vengano fornite affatto, deve inviare mediante lettera raccomandata un sollecito per la corretta ed esaustiva indicazione dei dati. Qualora anche in questo caso i condomini non forniscano i dati richiesti, decorsi 30 giorni, l&#8217;Amministratore deve provvedere a reperire le informazioni, addebitandone il relativo costo ai singolo condomini inadempienti.<\/p>\n<p>Il successivo articolo 18, che in questo caso annulla e sostituisce le disposizioni di attuazione del Codice Civile (art. 63), precisa inoltre, tra gli oneri dell&#8217;Amministratore, l&#8217;obbligo di richiedere al condomino<\/p>\n<ul>\n<li><strong>copia del titolo di provenienza<\/strong>\u00a0che conferisce la<strong>\u00a0titolarit\u00e0 giuridica dell&#8217;immobile<\/strong>\u00a0in capo al condomino.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Come pu\u00f2 l&#8217;Amministratore di Condominio rilevare i dati?<\/h2>\n<h3>1.\u00a0Titolarit\u00e0 di diritti reali e di godimento<\/h3>\n<p>L&#8217;<strong>articolo 10<\/strong>\u00a0stabilisce che l&#8217;Amministratore debba richiedere le generalit\u00e0 complete dei singoli proprietari, specificando che deve accertare le generalit\u00e0 dei\u00a0<strong>titolari di diritti reali<\/strong>\u00a0sugli immobili e dei\u00a0<strong>diritti personali di godimento<\/strong>. Ora, stante la non probatoriet\u00e0 del Catasto, con la sola visura catastale non \u00e8 possibile accertare la titolarit\u00e0 di un diritto reale o, tanto meno, di un diritto di godimento. L&#8217;immobile potrebbe infatti essere intestato in Catasto ad una persona differente dal proprietario effettivo a causa della mancata voltura di un precedente atto notarile cos\u00ec come potrebbe essere intestato solo ad un coniuge ma essere in effetti di propriet\u00e0 di entrambi i coniugi in comunione dei beni cos\u00ec come potrebbe essere intestato in Catasto a pi\u00f9 eredi ma senza indicazione delle relative quote.<\/p>\n<p>Pertanto, per adempiere al dettato di legge l&#8217;Amministratore deve necessariamente richiedere in\u00a0<strong>Conservatoria dei Registri Immobiliari<\/strong>\u00a0una\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"visura ipocatastale per soggetto\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipocatastali\/6-visura-ipocatastale-per-soggetto.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">visura ipocatastale per soggetto<\/a><\/strong><\/span>. Solo in questo modo potr\u00e0\u00a0accertare chi \u00e8 effettivamente il proprietario dell&#8217;immobile. La visura ipotecaria infatti rileva i soggetti che risultano censiti in Conservatoria in quanto titolari di diritti reali o di diritti di godimento su un immobile ed attesta la titolarit\u00e0 giuridica del bene immobile in capo al soggetto, persona fisica o giuridica.<\/p>\n<h3>2. Residenza e domicilio<\/h3>\n<p>La legge prevede inoltre che le generalit\u00e0 del proprietario\u00a0siano complete, ossia comprensive del codice fiscale, della residenza e del domicilio. Pu\u00f2 verificarsi il caso in cui il\u00a0titolare di diritti reali sia residente e sia domiciliato presso un altro indirizzo. Questo fatto si verifica spesso nel caso di pi\u00f9 eredi proprietari del bene o nel caso in cui l&#8217;immobile sia locato a terzi. Il modello di autocertificazione che l&#8217;Amministratore consegna ai condomini potrebbe contenere dati parziali se non \u00e8 stata preventivamente effettuata una verifica della titolarit\u00e0 dei diritti reali sull&#8217;immobile. Inoltre, qualora l&#8217;Amministratore debba sollecitare il pagamento delle quote condominiali, il sollecito va inoltrato a tutti i titolari di diritti reali e\/o di godimento sul bene. Naturalmente, la lettera di sollecito va inviata mediante posta raccomandata all&#8217;indirizzo di residenza fiscale o, qualora questo sia differente rispetto al domicilio, all&#8217;indirizzo di domicilio.<\/p>\n<p>In questi casi, a tutela degli interessi di tutto il Condominio, l&#8217;Amministratore deve effettuare una\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"rintraccio residenza\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/rintraccio-debitori\/122-rintraccio-residenza-anagrafica-e-domicilio.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">ricerca della residenza<\/a><\/strong><\/span>\u00a0del condomino in modo da disporre di un dato essenziale, da validare preferibilmente con un\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"certificato residenza\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/certificati-comune\/145-certificato-di-residenza-anagrafica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">certificato di residenza<\/a><\/strong><\/span>\u00a0rilasciato dal Comune.\u00a0In caso di azione di recupero dei crediti, \u00e8 fondamentale\u00a0rintracciare non solo la residenza ma anche il\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"rintraccio debitore\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/rintraccio-debitori\/123-verifica-residenza-anagrafica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">domicilio<\/a><\/strong><\/span>, in modo da disporre di tutti gli elementi per la reperibilit\u00e0 del condominio inadempiente.<\/p>\n<h3>3. Dati catastali<\/h3>\n<p>L&#8217;<strong>individuazione dei dati catastali<\/strong>\u00a0deve comprendere non solo i dati dell&#8217;immobile (foglio, particella, subalterno e superficie), rilevabili attraverso una\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"visura catastale per immobile\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/39-visura-catastale-immobile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">visura catastale per immobile<\/a><\/strong><\/span>, ma deve verificare anche la titolarit\u00e0 di diritti su altre pertinenze quali posto auto, cantina, box auto, terrazza. Anche in questo caso \u00e8 preferibile eseguire una\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"visura ipotecaria\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie\/1-visura-ipotecaria-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">visura ipotecaria<\/a><\/strong><\/span>\u00a0sul titolare di diritti reali in modo da asseverare con gli atti notarili la propriet\u00e0 di eventuali pertinenze rispetto all&#8217;immobile principale. Per completare la sezione del registro di anagrafe condominiale relativo ai dati catastali, l&#8217;Amministratore di Condominio pu\u00f2 allegare anche la\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"planimetria catastale\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/planimetrie-mappe-catastali-online\/46-planimetria-catastale-online.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">planimetria catastale<\/a><\/strong><\/span>\u00a0dell&#8217;immobile.<\/p>\n<h3>4. Titolo di provenienza<\/h3>\n<p>Il\u00a0<strong>titolo di provenienza<\/strong>\u00a0\u00e8 il documento che attesta la titolarit\u00e0 di un diritto reale in capo ad un soggetto, persona fisica e giuridica. Trattandosi di un atto notarile, pu\u00f2 essere rilevato solo presso la Conservatoria del Registri Immobiliari o presso l&#8217;Archivio Notarile in queste modalit\u00e0:<\/p>\n<ul>\n<li>l&#8217;atto di provenienza \u00e8 rilevabile\u00a0on line in Conservatoria come<span style=\"color: #333333;\">\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"nota di trascrizione on line\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/atti-notarili\/17-nota-di-trascrizione-online-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">nota di trascrizione<\/a><\/strong><\/span>\u00a0ma limitatamente agli atti compresi nel periodo di meccanizzazione, generalmente in Italia sino al 1980 (\u00e8 indispensabile verificare la data di meccanizzazione che differisce per ogni singola Conservatoria)\u00a0<\/span><\/li>\n<li>qualora il titolo di provenienza sia antecedente al 1980, occorre effettuare una ricerca nei\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"visura repertori cartacei conservatoria\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie-ventennali\/27-visura-repertori-cartacei-conservatoria-per-soggetto.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">repertori cartacei della Conservatoria<\/a><\/strong><\/span>\u00a0sul soggetto, persona fisica o giuridica ed individuare, nell&#8217;elenco degli atti notarili, il titolo relativo all&#8217;immobile facente parte del Condominio<\/li>\n<li>una volta individuato l&#8217;atto, pu\u00f2 essere richiesta\u00a0<span style=\"color: #e69138;\"><strong><a style=\"color: #e69138;\" title=\"copia atto notarile\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/atti-notarili\/21-copia-atto-notarile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">copia\u00a0dell&#8217;atto notarile<\/a><\/strong><\/span>\u00a0in archivio<\/li>\n<\/ul>\n<p>La\u00a0<strong>redazione<\/strong>\u00a0ed\u00a0<strong>aggiornamento del Registro dell&#8217;Anagrafe Condominiale<\/strong>\u00a0\u00e8 un dovere dell&#8217;Amministratore e, in caso di incompletezza dei dati o cattiva gestione, si configura una grave inadempienza con la possibilit\u00e0 di revoca dell&#8217;Amministratore dall&#8217;incarico ai sensi dell&#8217;art. 1129 comma 11. Peraltro, la tenuta dl registro \u00e8 un obbligo anche per i singoli condomini in forza dell&#8217;art. 1130 che, entro 60 giorni, devono comunicare in forma scritta all&#8217;Amministratore eventuali variazioni ai dati comunicati ed inseriti nel registro di anagrafe condominiale. In ogni caso, spetta sempre all&#8217;Amministratore sollecitare i condomini all&#8217;applicazione della norma.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il\u00a0Registro dell&#8217;Anagrafe Condominiale\u00a0risale al 2012 con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012 della\u00a0Legge n. 220\u00a0del\u00a011 dicembre 2012\u00a0attestante &#8220;Modifiche alla disciplina del condominio degli edifici&#8220;. 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