{"id":50120,"date":"2024-10-02T14:37:25","date_gmt":"2024-10-02T12:37:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=50120"},"modified":"2024-10-02T14:42:30","modified_gmt":"2024-10-02T12:42:30","slug":"visure-ipotecarie-agente-immobiliare-o-notaio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/visure-ipotecarie-agente-immobiliare-o-notaio\/","title":{"rendered":"Chi deve fare le visure, il notaio o l’agenzia immobiliare?"},"content":{"rendered":"\n

Nella compravendita immobiliare, uno degli aspetti fondamentali \u00e8 garantire che l’immobile sia privo di vincoli, problematiche legali o difformit\u00e0 edilizie. A tale scopo si eseguono le cosiddette \u201cvisure\u201d, ovvero ricerche presso i registri immobiliari che permettono di verificare dati riguardanti la propriet\u00e0 e la situazione giuridica e tecnica di un immobile. Ma chi \u00e8 responsabile di queste verifiche? Il notaio o l’agenzia immobiliare? In questo articolo verr\u00e0 analizzata proprio la distribuzione delle responsabilit\u00e0 tra queste figure coinvolte nella transazione.<\/p>\n\n\n\n

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    \n
  1. La responsabilit\u00e0 dell\u2019agente immobiliare nelle intermediazioni immobiliari<\/a><\/li>\n
  2. Controlli del notaio prima del rogito e la sua responsabilit\u00e0<\/a><\/li>\n\n<\/ol>\n<\/div>\n\n\n\n

    La responsabilit\u00e0 dell\u2019agente immobiliare nelle intermediazioni immobiliari<\/h2>\n\n\n\n

    Nell\u2019art. 1759 c.c. <\/em>\u00e8 previsto che \u201cil mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell\u2019affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso<\/em>“. Il mediatore, in questo contesto, \u00e8 l\u2019agente immobiliare, il quale ha l\u2019obbligo di comunicare tutte le informazioni di cui \u00e8 a conoscenza o che avrebbe dovuto conoscere con la normale diligenza. Questo include non solo gli aspetti economici relativi all’affare, ma anche eventuali informazioni sulle condizioni personali delle parti coinvolte o sul bene in oggetto. L\u2019articolo prosegue specificando che “il mediatore risponde dell\u2019autenticit\u00e0 della sottoscrizione delle scritture e dell\u2019ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite<\/em>“.<\/p>\n\n\n\n

    La sentenza della Corte di Cassazione, n. 8849 del 5 aprile 2017<\/em>, ha chiarito ulteriormente questo ambito. La Corte ha esaminato il caso di un contratto preliminare in cui i promittenti acquirenti, dopo aver versato all\u2019agenzia immobiliare una provvigione di seimila euro, hanno scoperto l’esistenza di due ipoteche sull\u2019immobile, portando alla risoluzione consensuale del contratto. Gli acquirenti hanno quindi intentato una causa contro l\u2019agenzia per ottenere la restituzione della provvigione, e la questione \u00e8 stata portata fino alla Corte di Cassazione.<\/p>\n\n\n\n

    La Corte ha stabilito che l\u2019incarico conferito all\u2019agente immobiliare per l\u2019acquisto di un immobile non comporta automaticamente l’obbligo di effettuare indagini di natura tecnico-giuridica. In altre parole, il mediatore non \u00e8 tenuto a verificare la presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull\u2019immobile<\/strong>, a meno che non gli venga conferito un incarico esplicito in tal senso da parte del promittente acquirente.<\/p>\n\n\n\n

    Chi \u00e8 quindi tenuto ad effettuare tutte le verifiche in Conservatoria<\/strong> ed in Catasto<\/strong> indispensabili per la stipula dell\u2019atto di compravendita? <\/p>\n\n\n\n

    Controlli del notaio prima del rogito e la sua responsabilit\u00e0<\/h2>\n\n\n\n

    L’agenzia immobiliare ha un ruolo prevalentemente informativo e di mediazione, mentre la responsabilit\u00e0 legale di effettuare le visure immobiliari ricade sul notaio. In quanto pubblico ufficiale, il notaio ha l\u2019obbligo legale di verificare che l’immobile sia libero da gravami, come ipoteche, pignoramenti, servit\u00f9 o altre problematiche che potrebbero compromettere la validit\u00e0 della compravendita.<\/p>\n\n\n\n

    Per un approfondimento sul ruolo e le responsabilit\u00e0 del notaio<\/a> nelle transazioni immobiliari, consulta il nostro articolo dedicato.<\/p>\n\n\n\n

    La Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza n. 21775 del 29 agosto 2019<\/em>, ha riaffermato che il notaio deve effettuare le visure catastali e ipotecarie<\/strong><\/a> per garantire la seriet\u00e0 e la certezza del negozio giuridico, salvo diverso accordo tra le parti per motivi di urgenza o altre ragioni. La giurisprudenza prevalente stabilisce che il notaio deve compiere tali attivit\u00e0 accessorie e successive, non solo per assicurare l\u2019esatta individuazione dell\u2019immobile, ma anche per verificare la sua libert\u00e0 da gravami pregiudizievoli.<\/p>\n\n\n\n

    La responsabilit\u00e0 del notaio \u00e8 di natura contrattuale e non extracontrattuale; egli \u00e8 tenuto a rispettare i propri obblighi con la diligenza qualificata stabilita dal Codice Civile e non pu\u00f2 avvalersi della limitazione di responsabilit\u00e0 prevista per difficolt\u00e0 tecniche particolarmente complesse.<\/p>\n\n\n\n

    Sebbene il notaio possa delegare a terzi la materialit\u00e0 delle visure, resta responsabile della loro esecuzione diligente.<\/p>\n\n\n\n

    In sintesi, il notaio deve svolgere le visure ipocatastali a meno che le parti non richiedano esplicitamente e con giustificati motivi l’esonero (Cass., 24 ottobre 2017, n. 25111), e deve sempre garantire che le parti siano pienamente consapevoli delle implicazioni di tale scelta. inoltre, la mancata osservanza di tali obblighi pu\u00f2 avere conseguenze significative, sia sul piano civile che disciplinare.<\/p>\n\n\n\n

    Tuttavia, la sua responsabilit\u00e0 pu\u00f2 essere esclusa solo in casi particolari, come quando errori della conservatoria impediscono la rilevazione di iscrizioni ipotecarie.<\/p>\n\n\n\n

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