{"id":4905,"date":"2016-09-14T15:00:46","date_gmt":"2016-09-14T13:00:46","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=4905"},"modified":"2022-10-18T10:18:20","modified_gmt":"2022-10-18T08:18:20","slug":"comprare-casa-dal-costruttore-rischi-tutela","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/comprare-casa-dal-costruttore-rischi-tutela\/","title":{"rendered":"Comprare casa dal costruttore. Quali rischi e come fare per tutelarsi?"},"content":{"rendered":"<p>Il mercato immobiliare in Italia \u00e8 in leggera ripresa (vedi nostro articolo <strong><span style=\"color: #ff6600;\"><a title=\"Il trend 2016 del mercato immobiliare\" href=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/trend-mercato-immobiliare\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #ff6600;\">Il trend 2016 del mercato immobiliare<\/span><\/a><\/span><\/strong>) e gli interessi delle famiglie sono diretti spesso verso le <strong>case di nuova costruzione<\/strong>. Ma quali<strong> rischi<\/strong> si incorrono nel <strong>comprare casa da una impresa di costruzioni<\/strong>?<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<div id=\"attachment_3852\" style=\"width: 510px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-3852\" class=\"wp-image-3852 size-medium\" src=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2015\/12\/bonus-prima-casa-residenza-500x332.jpg\" alt=\"Comprare la prima casa\" width=\"500\" height=\"332\" srcset=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2015\/12\/bonus-prima-casa-residenza-500x332.jpg 500w, https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/wp-content\/uploads\/2015\/12\/bonus-prima-casa-residenza.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 500px) 100vw, 500px\" \/><p id=\"caption-attachment-3852\" class=\"wp-caption-text\">Comprare la prima casa<\/p><\/div>\n<p>L&#8217;<strong>acquisto<\/strong> di una <strong>casa di nuova costruzione<\/strong> pu\u00f2 rappresentare un indubbio vantaggio in termini di innovazione tecnologica nelle strutture, nell&#8217;isolamento termico e acustico e negli impianti del fabbricato, nonch\u00e9 relativamente alla prestazione energetica dell&#8217;immobile con\u00a0conseguente risparmio in bolletta e, a volte, anche nel prezzo di acquisto ma ci\u00f2 che spaventa di pi\u00f9 gli acquirenti \u00e8 la possibilit\u00e0 che il costruttore possa fallire con il <strong>rischio<\/strong> di perdere tutti gli importi versati a titolo di caparra.<\/p>\n<h2>Quali sono le garanzie di legge per l&#8217;acquirente?<\/h2>\n<p>La <strong>legislazione italiana<\/strong> \u00e8 intervenuta oltre 10 anni fa con il <strong>decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005<\/strong> per tutelare gli acquirenti con una serie di interventi normativi che tendono a garantire\u00a0la parte pi\u00f9 debole, l&#8217;acquirente, soprattutto nel caso di insorgenza di eventi negativi a carico dell&#8217;impresa di costruzioni (esecuzioni immobiliari, procedure di fallimento, concordato preventivo, amministrazione coatta o liquidazione della societ\u00e0). Purtroppo ad oggi la normativa \u00e8 ancora poco conosciuta e, soprattutto, poco utilizzata ed applicata dalle imprese di costruzioni per quanto sia una normativa che ha come obiettivo primario proprio quello di conferire sicurezza al mercato immobiliare attraverso norme condivise, ridando in questo modo slancio alla compravendita della casa. Vediamo insieme i principali contenuti:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Fideiussione a garanzia<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Proprio al fine di evitare il rischio di incorrere in uno stato di insolvenza del costruttore a seguito della richiesta dell&#8217;acquirente di restituzione degli importi versati a titolo di caparra confirmatoria, l&#8217;impresa di costruzioni \u00e8 tenuta a consegnare una <strong>fideiussione bancaria<\/strong> o <strong>assicurativa<\/strong> all&#8217;acquirente pari all&#8217;importo complessivo di<strong> tutte le somme anticipate<\/strong>. La garanzia deve obbligatoriamente essere efficace sino al definitivo atto di trasferimento della propriet\u00e0 immobiliare e pertanto dovr\u00e0 essere estesa anche alle somme che verranno versate dall&#8217;acquirente successivamente alla firma del contratto preliminare di compravendita. Restano escluse dalla predetta garanzia le somme che l&#8217;acquirente verser\u00e0 tramite un mutuo bancario ed eventuali contributi pubblici. Come opera questa importante garanzia? In caso di insorgenza di uno stato di crisi, l&#8217;acquirente potr\u00e0 incassare la fideiussione e rientrare in possesso di tutte le somme anticipate. Perch\u00e9 questo sia effettivamente applicabile, \u00e8 necessario che nella fideiussione sia apposta la <strong>rinuncia al beneficio della preventiva escussione <\/strong>in modo che l&#8217;acquirente possa direttamente richiedere il versamento degli importi alla banca o all&#8217;assicurazione senza rivolgersi al costruttore.<\/p>\n<h2>Come pu\u00f2 tutelarsi l&#8217;acquirente nell&#8217;acquisto della casa?<\/h2>\n<p>Il DL 122\/2005 prevede che il contenuto del <em>contratto preliminare di compravendita<\/em> debba essere adeguato alle <strong>disposizioni di legge<\/strong> per quanto concerne:<\/p>\n<p><strong>1. i soggetti (parte venditrice ed acquirente) del contratto<\/strong><\/p>\n<p>l&#8217;acquirente, attraverso un <span style=\"color: #333399;\"><a title=\"report impresa\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/report-impresa\/80-report-impresa-small.html\"><span style=\"color: #333399;\"><strong>report impresa<\/strong><\/span><\/a><\/span>, deve preventivamente verificare i dati dell&#8217;impresa di costruzioni ed il suo rating di affidabilit\u00e0, nonch\u00e8 la presenza di eventi negativi (protesti e pregiudizievoli) ed eventuali procedure in corso<\/p>\n<p><strong>2. la descrizione dell&#8217;immobile<\/strong><\/p>\n<p>trattandosi di immobile in costruzione, nel contratto preliminare dovranno essere\u00a0indicati i dati catastali del terreno sul quale verr\u00e0 edificato il fabbricato; una <span style=\"color: #333399;\"><a title=\"visura catastale storica per immobile\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/40-visura-catastale-storica-immobile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\"><strong>visura catastale storica per immobile<\/strong><\/span><\/a><\/span> ed il relativo <span style=\"color: #333399;\"><a title=\"estratto di mappa\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/planimetrie-mappe-catastali-online\/45-estratto-di-mappa.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\"><strong>estratto di mappa<\/strong><\/span><\/a><\/span> consentiranno alla parte acquirente di confermare i dati indicati nel preliminare, mentre una <span style=\"color: #333399;\"><a title=\"visura ipocatastale per immobile\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipocatastali\/5-visura-ipocatastale-per-immobile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\"><strong>visura ipocatastale per immobile<\/strong><\/span><\/a><\/span> attester\u00e0 la propriet\u00e0 del terreno in capo all&#8217;impresa di costruzioni<\/p>\n<p><strong>3. licenza edilizia e vincoli costruttivi<\/strong><\/p>\n<p>nel preliminare devono essere indicati gli estremi della licenza edilizia, di cui il costruttore deve consegnare copia all&#8217;acquirente; richiedendo un<span style=\"color: #333399;\"> <a title=\"certificato destinazione urbanistica\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/informazioni-immobiliari\/138-certificato-di-destinazione-urbanistica-cdu.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\"><strong>certificato di destinazione urbanistica<\/strong><\/span><\/a><\/span> \u00e8 possibile disporre di un documento ufficiale che certifica la destinazione del terreno ed eventuali vincoli costruttivi<\/p>\n<p><strong>4. le caratteristiche della costruzione<\/strong><\/p>\n<p>nel capitolato tecnico, allegato obbligatoriamente al contratto preliminare, devono essere precisate le caratteristiche costruttive del fabbricati dalle strutture agli impianti tecnologici sia nel fabbricato sia nella singola unit\u00e0 immobiliare oggetto di compravendita<\/p>\n<p><strong>5. i tempi di consegna<\/strong><\/p>\n<p>stabilire una data certa per la consegna dell&#8217;immobile \u00e8 indispensabile, cos\u00ec come indicare eventuali <strong>penali<\/strong> a carico dell&#8217;impresa di costruzioni in caso di ritardi<\/p>\n<p><strong>6. il prezzo e le modalit\u00e0 di pagamento<\/strong><\/p>\n<p>l&#8217;importo complessivo del prezzo di acquisto cos\u00ec come le <strong>modalit\u00e0<\/strong> (assegno bancario o circolare, bonifico bancario) e le <strong>tempistiche<\/strong> sono un altro requisito indispensabile che deve essere ben specificato nel contratto preliminare<\/p>\n<p><strong>7. la fideiussione bancaria o assicurativa<\/strong><\/p>\n<p>cos\u00ec come precisato al punto precedente, nel preliminare vanno indicati gli <em>estremi <\/em>della fideiussione bancaria o assicurativa a garanzie delle somme versate ed il costruttore \u00e8 tenuto a consegnarne <em>copia<\/em> alla parte acquirente<\/p>\n<p><strong>8. il riferimento a ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli<\/strong><\/p>\n<p>nel contratto preliminare \u00e8 fondamentale indicare la presenza di eventuali <span style=\"color: #333399;\"><strong><a title=\"visura ipotecaria\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie\/1-visura-ipotecaria-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">ipoteche<\/span><\/a><\/strong><\/span> o <strong><span style=\"color: #333399;\"><a title=\"visura ipotecaria pregiudizievoli\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie\/8-visura-ipotecaria-pregiudizievoli-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">pregiudizievoli<\/span><\/a><\/span><\/strong> che possano gravare sul terreno, l&#8217;area di sedime sulla quale insiste il fabbricato in costruzione, cos\u00ec come l&#8217;impegno del costruttore al frazionamento dell&#8217;ipoteca prima della stipula del rogito notarile<\/p>\n<p><strong>9. le certificazioni di legge<\/strong><\/p>\n<p>alla data di fine lavori, il direttore dei lavori \u00e8 tenuto a richiedere all&#8217;impresa di costruzioni ed agli eventuali sub appaltatori, le certificazioni relative agli <strong>impianti tecnologic<\/strong>i del fabbricato (es. ascensore condominiale) nonch\u00e9 agli <em>impianti <\/em>installati nelle singole unit\u00e0 immobiliari (elettrico, riscaldamento e condizionamento) ed a consegnarne copia all&#8217;acquirente alla data del rogito notarile<\/p>\n<p><strong>10. attestato di prestazione energetica<\/strong><\/p>\n<p>per legge \u00e8 previsto che l&#8217;impresa di costruzioni, alla data del rogito, consegni all&#8217;acquirente l&#8217;<span style=\"color: #333399;\"><strong><a title=\"attestato di prestazione energetica\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/informazioni-immobiliari\/137-attestato-di-prestazione-energetica-ape.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">attestato di prestazione energetica<\/span><\/a><\/strong><\/span> o <strong>APE<\/strong> nel quale deve essere indicata la classe energetica dell&#8217;immobile, le caratteristiche degli impianti adottati ed i suggerimenti per eventuali interventi necessari per un miglioramento della classe energetica; l&#8217;attestato APE deve essere allegato all&#8217;atto di compravendita per cui \u00e8 bene che l&#8217;acquirente ne richieda copia al costruttore per costruire il proprio fascicolo di documenti sulla casa<\/p>\n<h3>Ulteriori garanzia a tutela della parte acquirente<\/h3>\n<p>Il legislatore ha inteso tutelare l&#8217;acquirente anche attraverso altri strumenti:<\/p>\n<p><strong>&#8211; Polizza decennale postuma<\/strong><\/p>\n<p>A garanzia degli eventuali <em>vizi<\/em>, <em>difetti<\/em> costruttivi alle strutture ed agli impianti, l&#8217;impresa di costruzioni \u00e8 tenuta a consegnare alla data del rogito notarile una polizza della durata di 10 anni che deve garantire l&#8217;acquirente da qualunque difetto che possa comportare dei danni oggettivi nell&#8217;immobile, sia alle strutture che agli impianti. La polizza assicurativa indennitaria deve comprendere danni materiali anche verso terzi che possano comportare la rovina totale o parziali dell&#8217;immobile e gravi difetti di costruzione del fabbricato. La garanzia della polizza decorre dalla data di fine lavori comunicata dall&#8217;impresa all&#8217;ufficio tecnico del Comune di competenza.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Regolamento di condominio e Tabelle millesimali<\/strong><\/p>\n<p>L&#8217;impresa di costruzioni, a conclusione dei lavori \u00e8 tenuta a predisporre, nel caso di fabbricato composto da oltre 9 unit\u00e0 immobiliari, il regolamento di condominio e le relative tabelle millesimali, nominando anche l&#8217;amministratore di condominio per il primo anno, riservando poi all&#8217;assemblea dei condomini la successiva conferma o sostituzione<\/p>\n<p><strong>&#8211;\u00a0Accatastamento<\/strong><\/p>\n<p>Le <span style=\"color: #333399;\"><strong><a title=\"pratiche catastali\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/18-pratiche-catastali\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">pratiche catastali<\/span><\/a><\/strong><\/span> di accatastamento delle unit\u00e0 immobiliari devono essere eseguite a carico dell&#8217;impresa di costruzioni che consegner\u00e0 all&#8217;acquirente la <span style=\"color: #333399;\"><strong><a title=\"visura catastale per immobile\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/39-visura-catastale-immobile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"color: #333399;\">visura catastale<\/span><\/a><\/strong><\/span> dell&#8217;unit\u00e0 immobiliare e delle relative pertinenze (cantina, box auto, posto auto ..), se previste nel contratto preliminare. Il notaio provveder\u00e0 ad eseguire la <em><span style=\"color: #333399;\">voltura<\/span> <\/em>delle unit\u00e0 successivamente al rogito notarile, richiedendo in Catasto l&#8217;intestazione della ditta catastale a favore dell&#8217;acquirente.<\/p>\n<p>\u00a9\u00a0Riproduzione riservata<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il mercato immobiliare in Italia \u00e8 in leggera ripresa (vedi nostro articolo Il trend 2016 del mercato immobiliare) e gli interessi delle famiglie sono diretti spesso verso le case di nuova costruzione. 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