{"id":48457,"date":"2024-04-11T12:14:36","date_gmt":"2024-04-11T10:14:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=48457"},"modified":"2026-05-05T15:38:08","modified_gmt":"2026-05-05T13:38:08","slug":"come-funziona-un-condominio-senza-amministratore","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/come-funziona-un-condominio-senza-amministratore\/","title":{"rendered":"Condominio senza amministratore: obblighi, codice fiscale e limite di 8 condomini"},"content":{"rendered":"\n

Non sono per niente rari i casi in cui un condominio viene gestito senza il supporto di un amministratore. Approfondiamo insieme questa particolare casistica nel nostro ultimo articolo.<\/p>\n\n\n\n

INDICE<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

\n
    \n
  1. Come si gestisce un condominio senza amministratore<\/a><\/li>\n
  2. Condominio minimo e condominio piccolo<\/a><\/li>\n
  3. L’individuazione di un facente funzioni<\/a><\/li>\n
  4. Il regolamento condominiale<\/a><\/li>\n
  5. Il ruolo dell’assemblea<\/a><\/li>\n
  6. Gli obblighi in caso di condominio senza amministratore<\/a><\/li>\n
  7. Conto corrente e codice fiscale<\/a><\/li>\n
  8. Le sanzioni<\/a><\/li>\n
  9. I lavori in condominio senza amministratore<\/a><\/li>\n
  10. Quando scatta l’obbligo dell\u2019amministratore di condominio?<\/a><\/li>\n<\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n\n\n\n\n

    Come si gestisce un condominio senza amministratore<\/h2>\n\n\n\n

    Se i condomini di un edificio con meno di 9 proprietari decidono di non nominare alcun amministratore, incorrerebbero comunque in alcuni adempimenti obbligatori per legge. Uno di questi \u00e8\u00a0l\u2019assegnazione di\u00a0un\u00a0codice fiscale<\/strong>\u00a0al\u00a0condominio, in modo tale che sia identificabile dai terzi nell\u2019ambito dei vari rapporti giuridici e anche perch\u00e9 il\u00a0condominio\u00a0\u00e8 considerato\u00a0sostituto d\u2019imposta a fini fiscali. In questa ipotesi, inoltre, ognuno dei condomini pu\u00f2 essere incaricato di specifici compiti, ad eccezione della successiva ripartizione delle spese condominiali<\/a> per le quali bisogna aprire\u00a0un\u00a0conto\u00a0<\/strong>intestato al\u00a0condominio.<\/p>\n\n\n\n

    Condominio minimo e condominio piccolo<\/h2>\n\n\n\n

    Il condominio piccolo<\/a> \u00e8 un condominio in cui sono presenti pi\u00f9 di 4 ma non pi\u00f9 di 8 unit\u00e0 immobiliari. Inoltre, devono essere presenti almeno 2 proprietari e non pi\u00f9 di 4. Per il condominio minimo e per il condominio piccolo sono valide le stesse regole e gli stessi obblighi e, in particolare, entrambi sono esonerati dall\u2019obbligatoriet\u00e0 di nominare un amministratore condominiale.<\/p>\n\n\n\n

    L’individuazione di un facente funzioni <\/h2>\n\n\n\n

    Anche se si sceglie di non nominare un amministratore, per il disbrigo delle pratiche comuni condominiali \u00e8 preferibile individuare un \u201cfacente funzioni<\/strong>\u201c. Si tratta di un condomino di riferimento che prende in carico compiti come la rendicontazione delle spese, la riscossione delle quote condominiali, il pagamento delle bollette, la gestione della pulizia delle parti comuni e tutti gli altri adempimenti relativi alla vita di condominio.<\/p>\n\n\n\n

    In mancanza di una figura di riferimento, infatti, bisognerebbe convocare l\u2019assemblea di volta in volta, anche per le incombenze ordinarie. Un altro adempimento a cui sono tenuti i condomini, inoltre, \u00e8 quello di affiggere all\u2019ingresso dell\u2019edificio un\u2019informativa con i recapiti di almeno un soggetto di riferimento.<\/p>\n\n\n\n

    Il regolamento condominiale<\/h2>\n\n\n\n

    Il regolamento di condominio stabilisce norme che regolano gli aspetti della vita condominiale e possono influenzare gli aspetti finanziari. Deve essere redatto per iscritto e depositato nel registro delle assemblee per essere valido. Ogni condomino \u00e8 tenuto a rispettarlo, con il proprietario responsabile di farlo rispettare anche agli inquilini, rischiando la risoluzione del contratto in caso di violazioni ripetute.<\/p>\n\n\n\n

    Vi \u00e8\u00a0l\u2019obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale\u00a0quando il numero dei condomini \u00e8 superiore a 10<\/strong>. In assenza di un regolamento condominiale con pi\u00f9 10 condomini, ogni condomino pu\u00f2 richiedere l’adozione di un regolamento condominiale. Inoltre la presenza di un amministratore di condominio \u00e8 obbligatoria nel caso in cui siano presenti pi\u00f9 di 8 condomini.<\/p>\n\n\n\n

    Il ruolo dell’assemblea<\/h2>\n\n\n\n

    Sia per esigenze di natura ordinaria che straordinaria, anche in assenza di un amministratore, ciascun condomino pu\u00f2 convocare un\u2019assemblea. Di solito il funzionamento delle assemblee \u00e8 dettato dal regolamento condominiale<\/strong>, anche se bisogna tenere conto del fatto che l\u2019approvazione di un regolamento \u00e8 obbligatoria solo nei condomini con pi\u00f9 di 10 proprietari (art. 1138 c.c.<\/strong><\/a>). Quando, invece, in un condominio non c\u2019\u00e8 n\u00e9 l\u2019amministratore n\u00e9 un regolamento, le norme sulle maggioranze sui quorum assembleari sono tratte dal codice civile.<\/p>\n\n\n\n

    Gli obblighi in caso di condominio senza amministratore<\/h2>\n\n\n\n

    Anche in assenza di un amministratore, il condominio deve rispettare obblighi fiscali importanti. Dopo aver redatto un regolamento condominiale, obbligatorio per condom\u00ecni con almeno 11 proprietari, \u00e8 necessario adempiere a vari obblighi fiscali tra cui il possesso e l’utilizzo del codice fiscale, il versamento delle ritenute d’acconto per collaboratori e la presentazione del modello 770 per la dichiarazione dei redditi. <\/p>\n\n\n\n

    Periodicamente, \u00e8 fondamentale convocare un’assemblea di condominio per discutere e deliberare su questioni ordinarie e straordinarie riguardanti l’edificio. Chi rappresenta il condominio deve inviare una lettera raccomandata per comunicare la prima assemblea, specificando l’ordine del giorno e nominando presidente, segretario e verbalizzante.<\/p>\n\n\n\n

    Conto corrente e codice fiscale<\/h2>\n\n\n\n

    Un caso comune \u00e8 la necessit\u00e0 di eseguire lavori condominiali senza la figura dell’amministratore. Il referente si occuper\u00e0 delle pratiche, mentre il condominio dovr\u00e0 avere un proprio codice fiscale per identificare l’edificio nei rapporti esterni. <\/p>\n\n\n\n

    Le spese saranno suddivise in base alle tabelle millesimali<\/a>. All’atto della costituzione del condominio, verr\u00e0 assegnato un codice fiscale apposito, seguito dall’apertura di un conto corrente condominiale<\/a> per gestire tutte le transazioni relative alle opere, ordinarie o straordinarie, eseguite nell’edificio. Se presente, l’amministratore si occuper\u00e0 dell’apertura del conto, altrimenti sar\u00e0 compito del referente. Il condominio agir\u00e0 come sostituto d’imposta, versando le ritenute d’acconto per i lavori effettuati da professionisti e presentando il modello 770 per la dichiarazione dei redditi.<\/p>\n\n\n\n

    Le sanzioni<\/h2>\n\n\n\n

    Nei casi in cui sia obbligatorio nominare un amministratore, \u00e8 possibile fare ricorso al tribunale. Il costo minimo sar\u00e0 di 170 euro, oltre all’onere di remunerare l’avvocato difensore. Attraverso questa procedura, si pu\u00f2 ottenere una nomina giudiziale per sanare l’inerzia dell’assemblea.<\/p>\n\n\n\n

    I lavori in condominio senza amministratore<\/h2>\n\n\n\n

    Un condomino pu\u00f2 convocare un’assemblea condominiale anche in caso di urgenza per lavori necessari senza la presenza di un amministratore. Se l’assemblea non prende una decisione o se la delibera non viene eseguita, secondo l’articolo 1105 del Codice Civile, il condomino pu\u00f2 rivolgersi all’Autorit\u00e0 Giudiziaria. Questo tipo di ricorso, noto come “in volontaria giurisdizione”, generalmente non richiede l’assistenza di un legale, salvo eccezioni.<\/p>\n\n\n\n

    Quando scatta l’obbligo dell\u2019amministratore di condominio?<\/h2>\n\n\n\n

    Secondo l\u2019articolo 1129<\/a><\/strong> del Codice Civile, quando i condomini sono pi\u00f9 di otto, la nomina dell\u2019amministratore \u00e8 obbligatoria. Nel caso in cui l\u2019assemblea non vi provveda, ciascun cond\u00f2mino avrebbe la facolt\u00e0 di rivolgersi all\u2019Autorit\u00e0 Giudiziaria.<\/p>\n\n\n\n

    D\u2019altra parte, poich\u00e9 fino ad otto cond\u00f2mini la nomina dell\u2019amministratore \u00e8 facoltativa, se in assemblea non si raggiunge la maggioranza o si sceglie una gestione autonoma, chi non \u00e8 d\u2019accordo dovr\u00e0 adeguarsi alla decisione dei pi\u00f9.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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