{"id":4258,"date":"2016-04-21T12:54:52","date_gmt":"2016-04-21T10:54:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=4258"},"modified":"2022-11-25T12:56:11","modified_gmt":"2022-11-25T11:56:11","slug":"riclassamento-immobiliare-come-funziona","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/riclassamento-immobiliare-come-funziona\/","title":{"rendered":"Riclassamento immobiliare: come funziona?"},"content":{"rendered":"

Come si fa per rideterminare la rendita catastale di un immobile e opporsi al\u00a0riclassamento immobiliare<\/strong>? Quali sono i documenti utili per opporsi nel caso in cui l’Agenzia non abbia motivato l’accertamento? Prima di approfondire la questione e passare a tutti i dettagli, \u00e8 bene capire cos’\u00e8 e come funziona, a partire dalla definizione di classe dell’immobile.<\/p>\n

Cos’\u00e8 il riclassamento immobiliare e come funziona?<\/h2>\n

La\u00a0classe dell’immobile<\/strong>\u00a0identifica il grado di produttivit\u00e0 riferito alla categoria dell\u2019unit\u00e0 immobiliare, la quale individua invece la tipologia a cui appartiene l\u2019unit\u00e0 immobiliare (A, B, C, D, E, F). In alcuni casi, la classe immobiliare pu\u00f2 essere unica e viene indicata con U. L\u2019indicatore numerico utilizzato per tale parametro cresce in funzione della redditivit\u00e0. Per effettuare il classamento catastale si tiene conto dei vari parametri che caratterizzano l’immobile. In seguito, si assegna la classe e la categoria adeguata all’immobile oggetto di classamento.<\/p>\n

I parametri con i quali si assegna una classe ad un immobile sono legati alle caratteristiche urbane e ambientali del territorio in cui insiste l\u2019immobile, quindi estrinseche allo stesso, nonch\u00e9 al grado di vetust\u00e0, di rifinitura e, in generale, alle caratteristiche costruttive dell\u2019edificio. Anche la consistenza, intesa come somma della superficie immobiliare, decreta l\u2019assegnazione ad una determinata classe. Non ultimo, nell\u2019attribuzione dell’edificio ad una classe catastale, giocano un ruolo cruciale le peculiarit\u00e0 del mercato immobiliare. Pu\u00f2 accadere, quindi, che unit\u00e0 locali delle stesse dimensioni e con le stesse caratteristiche costruttive situate in territori differenti vengano attribuite a classi differenti.<\/p>\n

Attribuire una classe catastale ad un immobile concorre a quantificarne la consistenza patrimoniale da un lato, dall\u2019altro designa la capacit\u00e0 reddituale del contribuente proprietario dell\u2019immobile e, di conseguenza, la misura in cui lo stesso deve concorrere al pagamento delle imposte. In particolare, ad ogni immobile appartenente alle diverse classi \u00e8 attribuita una\u00a0rendita catastale<\/strong>\u00a0da cui si ottiene, attraverso un coefficiente moltiplicatore, il valore catastale che rappresenta la base imponibile per i calcolo delle imposte patrimoniali. Il coefficiente moltiplicatore \u00e8 pari a 100 volte per tutte le tipologie di abitazione, per i locali ad uso collettivo, per quelli commerciali e artigianali ad esclusione dei negozi; 50 volte per gli uffici e gli immobili a destinazione speciale; 34 volte per negozi e botteghe e gli immobili a destinazione particolare.<\/p>\n

Cambiare classe di un immobile<\/h2>\n

L\u2019Agenzia delle Entrate non pu\u00f2 riclassare il valore di un immobile semplicemente sulla base di motivazioni incerte, come riferimento comparativo, senza un generico rinvio a strutture similari nella stessa zona territoriale interessata. Al contrario, l\u2019Agenzia deve specificare, nel dettaglio, quali siano queste unit\u00e0 sulle quali viene effettuato il confronto gi\u00e0 al momento dell\u2019invio dell\u2019atto di riclassamento al contribuente, n\u00e9 potrebbe quindi riservarsi di farlo in un frangente successivo, come ad esempio nel caso (peraltro non scontato) in cui il soggetto accertato faccia ricorso al giudice. Ci\u00f2 preserva i proprietari di immobili da abusi o da accertamenti privi di alcun fondamento.<\/p>\n

Ogni volta che l\u2019Agenzia delle Entrate intende rivedere il\u00a0valore catastale di un immobile<\/strong>, deve motivare tale scelta sulla base della comparazione con altre abitazioni collocate nella stessa zona e aventi la medesima destinazione. Ci\u00f2 sulla base di una elementare considerazione: se \u00e8 vero che all\u2019interno di un dato quartiere, si possono riscontrare differenze notevoli di valore tra gli immobili, allora per riclassare il valore di un immobile non basta un generico riferimento al quartiere, ma vanno indicate le specifiche abitazioni sulla base del cui confronto \u00e8 avvenuta la rivalutazione.<\/p>\n

Previo avviso<\/h2>\n

Nonostante prima di procedere a un accertamento fiscale, l\u2019Agenzia delle Entrate debba darne comunicazione all\u2019interessato, per consentirgli la possibilit\u00e0 di presentarsi presso gli uffici e offrire documentazioni e difese a proprio favore, questo principio non vale nel caso di operazioni di riclassamento degli immobili, con la conseguenza che il proprietario dell\u2019abitazione potrebbe ben vedersi piovere, di punto in bianco, l\u2019atto dell\u2019Agenzia delle Entrate, senza poter recriminare alcun mancato avviso preventivo.<\/p>\n

Viene meno quindi il cosiddetto obbligo del\u00a0contraddittorio preventivo<\/strong>\u00a0(anche detto contraddittorio in via amministrativa) di cui non si pu\u00f2 fare a meno proprio per tutelare il contribuente. \u00c8 prevista per\u00f2 la nullit\u00e0 dell\u2019atto di riclassamento, se l’atto stesso indica genericamente il riferimento a strutture similari nella stessa zona territoriale o se la specifica indicazione di tali unit\u00e0 immobiliari avviene solo in un momento successivo, con la produzione di un documento in sede di ricorso giurisdizionale.<\/p>\n

In sostanza, il provvedimento dell\u2019Agenzia delle Entrate deve indicare \u201cquali siano i fabbricati presi a parametro, il loro classamento e quali le caratteristiche analoghe da considerare ai fini del giudizio di similarit\u00e0 rispetto all\u2019unit\u00e0 immobiliare oggetto di classamento\u201d. Che fare quindi se il proprio immobile viene riclassato senza nessun avviso?<\/p>\n

Come fare per opporsi al riclassamento immobiliare?<\/h2>\n

La nuova norma entrata in vigore il 1\u00b0 Gennaio 2016 prevede che il\u00a0ricorso contro il catasto<\/strong>\u00a0che ha riclassato l\u2019immobile nel modo sbagliato passi per la mediazione tributaria. Secondo la nuova normativa, il ricorso da proporre per richiedere il riclassamento immobiliare va fatto entro 60 giorni dalla notifica di riclassamento da parte dell\u2019Ufficio Provinciale del Territorio (in seguito a una rettifica del classamento dell\u2019immobile sbagliata).<\/p>\n

La nuova mediazione si applica a tutte le controversie contro il fisco anche locale, a condizione che il valore della lite non superi 20mila euro: vengono escluse le controversie di valore indeterminabile. Poich\u00e9 per\u00f2 tutti gli atti di classamento di immobili hanno valore indeterminato, per essi \u00e8 stata necessaria un\u2019apposita specificazione perch\u00e9 potessero rientrare nel novero degli atti per i quali \u00e8 necessario il reclamo-mediazione.<\/p>\n

A partire dal 1\u00b0 Gennaio 2016 tali atti devono essere impugnati mediante la presentazione dell\u2019istanza di reclamo<\/strong>\u00a0mediazione entro 60 giorni dalla notifica, insieme agli allegati richiamati nel testo, all\u2019Ufficio che lo ha emesso.<\/p>\n

La materia di classamento di immobili \u00e8 di competenza della Commissione Tributaria, alla quale spetta la materia catastale ed estimo per questioni relative a:<\/p>\n