{"id":4092,"date":"2016-02-18T10:00:54","date_gmt":"2016-02-18T09:00:54","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=4092"},"modified":"2025-10-27T15:26:02","modified_gmt":"2025-10-27T14:26:02","slug":"aste-immobiliari-stop-al-pignoramento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/aste-immobiliari-stop-al-pignoramento\/","title":{"rendered":"Aste immobiliari: stop al pignoramento? Cosa dice davvero la Cassazione"},"content":{"rendered":"\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [{\n    \"@type\": \"Question\",\n    \"name\": \"Posso continuare ad abitare l\u2019immobile pignorato? Fino a quando?\",\n    \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"Di norma, il debitore pu\u00f2 continuare a abitare l\u2019immobile pignorato fino all\u2019ordine di liberazione o, comunque, fino al decreto di trasferimento del bene. Tuttavia, il giudice pu\u00f2 stabilire diversamente se ritiene necessario lo sgombero anticipato, ad esempio per tutelare le visite dei potenziali acquirenti o garantire la gestione dell\u2019immobile da parte del custode giudiziario.\"\n    }\n  },{\n    \"@type\": \"Question\",\n    \"name\": \"Come posso bloccare o evitare la vendita? Saldo e stralcio o conversione del pignoramento?\",\n    \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"Puoi cercare di bloccare la vendita in due modi principali. La via stragiudiziale prevede il saldo e stralcio, cio\u00e8 proporre al creditore di estinguere il debito pagando una somma inferiore a quella dovuta; se accettato, questo sospende la procedura, ma richiede un accordo formale e liquidit\u00e0 immediata. La via giudiziale consiste nella conversione del pignoramento ai sensi dell\u2019art. 495 c.p.c., con cui si chiede al giudice di sostituire la vendita con la rateizzazione del debito o l\u2019assegnazione di altri beni; anche in questo caso la vendita viene sospesa, ma serve l\u2019approvazione del Tribunale e un piano credibile. La scelta tra le due opzioni dipende dallo stato della procedura, dal valore residuo del debito e dalla disponibilit\u00e0 del creditore.\"\n    }\n  }]\n}\n<\/script>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Molti proprietari credono che dopo alcune aste deserte l\u2019immobile torni automaticamente nelle loro mani. Ma la realt\u00e0 delle <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/aste-immobiliari-online-cosa-sono-e-come-funzionano\/\">aste immobiliari<\/a> \u00e8 pi\u00f9 complessa e regolata da precise norme giudiziarie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>In questo articolo scoprirai<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<div class=\"index-article\">\n  <ol>\n    <li><a href=\"#qn\">Quante aste deserte servono per \u201cfermare\u201d il pignoramento?<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#ri\">Ribassi e prezzo base dopo aste deserte: cosa pu\u00f2 decidere il giudice<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#cas\">Cassazione 28387\/2020: bene libero da ipoteche e pignoramenti<\/a><\/li>\n    <li><a href=\"#cs\">Cosa fare in pratica: verifiche e documenti utili prima e dopo l\u2019asta<\/a><\/li>\n    <li>\n      <a href=\"#faq\">FAQ<\/a>\n      <ul>\n        <li><a href=\"#PS\">Posso continuare ad abitare l\u2019immobile pignorato? Fino a quando?<\/a><\/li>\n        <li><a href=\"#bl\">Come posso bloccare o evitare la vendita? Saldo e stralcio o conversione del pignoramento?<\/a><\/li>\n      <\/ul>\n    <\/li>\n  <\/ol>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"qn\">Quante aste deserte servono per \u201cfermare\u201d il pignoramento?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non esiste un numero prestabilito di aste deserte dopo le quali il pignoramento si \u201cferma\u201d o l\u2019immobile torna automaticamente al proprietario. La legge italiana, infatti, <strong>non prevede alcun limite massimo di aste immobiliari<\/strong>: il giudice dell\u2019esecuzione pu\u00f2 disporre nuovi esperimenti di vendita ogni volta che un\u2019asta va deserta, ribassando progressivamente il prezzo base (di solito fino al 25% per le prime aste e fino al 50% dopo la quarta).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il pignoramento si interrompe solo se il giudice, valutata l\u2019infruttuosit\u00e0 della procedura, ritiene che proseguire non abbia pi\u00f9 senso economico. In tal caso, applicando l\u2019art. 164-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile, il giudice pu\u00f2 dichiarare <strong>l\u2019estinzione anticipata dell\u2019esecuzione<\/strong> per mancanza di convenienza. Questo accade, ad esempio, quando le aste si susseguono senza offerte, il valore dell\u2019immobile \u00e8 ormai troppo basso rispetto ai costi di procedura o il realizzo per i creditori sarebbe irrisorio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Solo in quel momento &#8211; e non prima &#8211;  il pignoramento si \u201cferma\u201d: la procedura viene chiusa, il vincolo esecutivo sul bene si estingue e l\u2019immobile <strong>rimane al debitore<\/strong>, non perch\u00e9 \u201cgli torna\u201d, ma perch\u00e9 non viene pi\u00f9 espropriato. In poche parole, non \u00e8 il numero di aste deserte a determinare la fine del pignoramento, ma la decisione discrezionale del giudice di considerare l\u2019esecuzione definitivamente infruttuosa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ri\">Ribassi e prezzo base dopo aste deserte: cosa pu\u00f2 decidere il giudice<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando un\u2019asta immobiliare va deserta, il giudice dell\u2019esecuzione <strong>non chiude automaticamente la procedura<\/strong>, ma pu\u00f2 disporre un nuovo esperimento di vendita stabilendo <strong>un ribasso del prezzo base<\/strong>. Questa decisione \u00e8 disciplinata dal Codice di Procedura Civile (art. 591 c.p.c.), che consente al giudice di <strong>ridurre il prezzo fino al 25%<\/strong> rispetto a quello dell\u2019asta precedente. Dopo pi\u00f9 aste andate a vuoto (in genere dalla quinta in poi), il giudice pu\u00f2 arrivare a una <strong>riduzione fino al 50%<\/strong> del prezzo base.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019obiettivo di questi ribassi \u00e8 rendere l\u2019immobile pi\u00f9 appetibile sul mercato e favorire l\u2019aggiudicazione, ma nella pratica ci\u00f2 pu\u00f2 comportare una notevole <strong>erosione del valore reale del bene<\/strong>, con il rischio che venga venduto a cifre molto inferiori alla stima iniziale. Ogni nuova asta comporta inoltre spese aggiuntive di pubblicit\u00e0, custodia e procedura, che gravano sul debitore.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il giudice conserva comunque ampia discrezionalit\u00e0: pu\u00f2 valutare, di volta in volta, se proseguire con nuovi incanti o se sospendere la vendita per <strong>antieconomicit\u00e0<\/strong>. Se il prezzo \u00e8 ormai troppo basso o le aste si dimostrano ripetutamente infruttuose, il giudice pu\u00f2 decidere di non procedere oltre, disponendo la chiusura anticipata dell\u2019esecuzione per infruttuosit\u00e0 ex art. 164-bis disp. att. c.p.c..<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In sintesi, dopo ogni asta deserta il giudice pu\u00f2:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>fissare una nuova asta con <strong>prezzo ribassato<\/strong> (\u201325% o, oltre la quarta, fino al \u201350%);<\/li>\n\n\n\n<li>valutare l\u2019<strong>assegnazione ai creditori<\/strong>, se richiesta;<\/li>\n\n\n\n<li>oppure, nei casi pi\u00f9 estremi, <strong>dichiarare la procedura estinta<\/strong> quando non vi sia pi\u00f9 una prospettiva di vendita utile.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La decisione finale dipende quindi non solo dal numero di aste deserte, ma soprattutto dalla convenienza economica complessiva della prosecuzione dell\u2019esecuzione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Leggi anche >> <\/strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/5-consigli-utili-per-casa-allasta\/\">5 consigli utili per comprare casa all\u2019asta<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"cas\">Cassazione 28387\/2020: bene libero da ipoteche e pignoramenti<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La sentenza n. 28387 del 2020 delle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale in materia di esecuzioni immobiliari: con l\u2019emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., l\u2019immobile viene automaticamente purgato da ipoteche e pignoramenti, e le ragioni dei creditori si trasferiscono sul ricavato della vendita.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ci\u00f2 significa che l\u2019aggiudicatario acquista un bene <strong>libero da ogni vincolo<\/strong> e immediatamente commerciabile, mentre i creditori vengono soddisfatti sul prezzo ottenuto dall\u2019asta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Cassazione ha inoltre precisato che la cancellazione delle formalit\u00e0 pregiudizievoli deve essere eseguita immediatamente presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi Ufficio del Territorio), senza attendere il decorso dei termini per le opposizioni ex art. 617 c.p.c.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ogni ritardo o rifiuto da parte del funzionario incaricato di eseguire la cancellazione configura un <strong>illecito disciplinare e amministrativo<\/strong>, con possibili responsabilit\u00e0 civili, penali, contabili e amministrative per omissione di atto d\u2019ufficio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"cs\">Cosa fare in pratica: verifiche e documenti utili prima e dopo l\u2019asta<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Partecipare a un\u2019asta immobiliare richiede attenzione e preparazione, sia prima di presentare l\u2019offerta che dopo l\u2019aggiudicazione del bene. Prima dell\u2019offerta, \u00e8 fondamentale effettuare una <strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie\/213-visura-ipotecaria-immobile.html\">visura ipotecaria<\/a><\/strong> e consultare la documentazione di pubblicit\u00e0 immobiliare per conoscere con precisione tutte le formalit\u00e0 che gravano sull\u2019immobile: ipoteche, pignoramenti, servit\u00f9, domande giudiziali o vincoli di altra natura. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dopo l\u2019aggiudicazione, una volta emesso dal giudice il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., l\u2019immobile viene <strong>liberato da ipoteche e pignoramenti<\/strong> ai sensi della sentenza Cassazione SS.UU. n. 28387\/2020. A questo punto \u00e8 opportuno richiedere copia conforme del decreto e verificare che esso contenga l\u2019ordine di cancellazione delle formalit\u00e0 pregiudizievoli. Con tale documento, si pu\u00f2 controllare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari che le cancellazioni siano state eseguite correttamente e senza ritardi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In caso di ritardi nell\u2019annotazione o di mancata cancellazione, \u00e8 possibile presentare <strong>istanza scritta di sollecito<\/strong> all\u2019ufficio competente, allegando copia del decreto di trasferimento. Le tempistiche variano a seconda del carico di lavoro dell\u2019ufficio, ma in genere la registrazione dovrebbe avvenire entro pochi giorni dal deposito del provvedimento. Queste verifiche, eseguite con precisione e tempestivit\u00e0, assicurano all\u2019aggiudicatario un acquisto realmente libero da vincoli e tutelano il pieno esercizio dei diritti di propriet\u00e0 sul bene acquistato.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"faq\">FAQ<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"PS\">Posso continuare ad abitare l\u2019immobile pignorato? Fino a quando?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Di norma, il debitore pu\u00f2 continuare a abitare l\u2019immobile pignorato fino all\u2019ordine di liberazione o, comunque, fino al decreto di trasferimento del bene. Tuttavia, il giudice pu\u00f2 stabilire diversamente se ritiene necessario lo sgombero anticipato, ad esempio per tutelare le visite dei potenziali acquirenti o garantire la gestione dell\u2019immobile da parte del custode giudiziario.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"bl\">Come posso bloccare o evitare la vendita? Saldo e stralcio o conversione del pignoramento?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Puoi cercare di bloccare la vendita in due modi principali. La via stragiudiziale prevede il saldo e stralcio, cio\u00e8 proporre al creditore di estinguere il debito pagando una somma inferiore a quella dovuta; se accettato, questo sospende la procedura, ma richiede un accordo formale e liquidit\u00e0 immediata. La via giudiziale consiste nella conversione del pignoramento ai sensi dell\u2019art. 495 c.p.c., con cui si chiede al giudice di sostituire la vendita con la rateizzazione del debito o l\u2019assegnazione di altri beni; anche in questo caso la vendita viene sospesa, ma serve l\u2019approvazione del Tribunale e un piano credibile. La scelta tra le due opzioni dipende dallo stato della procedura, dal valore residuo del debito e dalla disponibilit\u00e0 del creditore.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"color: #ff6600;\"><strong>Leggi anche &gt;&gt;<\/strong><\/span>&nbsp;<a title=\"Aste immobiliari: differenza tra vendita con e senza incanto\" href=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/aste-immobiliari-differenza-vendita-con-e-senza-incanto\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Aste immobiliari: differenza tra vendita con e senza incanto<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Novit\u00e0 nel testo di legge di riforma del processo civile: dopo 4 aste, in caso di mancata partecipazione, il pignoramento immobiliare si estingue.<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":4094,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[192,833],"tags":[525,524,513],"class_list":["post-4092","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobiliare","category-news","tag-aste-giudiziarie","tag-aste-immobiliari","tag-pignoramento"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Aste immobiliari: stop al pignoramento e aste deserte<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Quante aste deserte fermano il pignoramento? 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