{"id":3610,"date":"2015-11-11T09:35:54","date_gmt":"2015-11-11T08:35:54","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=3610"},"modified":"2026-04-22T09:44:53","modified_gmt":"2026-04-22T07:44:53","slug":"riforma-del-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/riforma-del-condominio\/","title":{"rendered":"Riforma del condominio e norme per i morosi"},"content":{"rendered":"<p>\u00c8 possibile costituire un fondo per fronteggiare eventuali mancati pagamenti da parte dei condomini o \u00e8 contrario ai principi che regolano la vita condominiale? Cosa prevede in tal senso la\u00a0<strong>riforma del condominio<\/strong>\u00a0e a quali articoli bisogna far riferimento per quanto riguarda i diritti dei condomini sulle parti comuni? Ecco un approfondimento.<\/p>\n<h2>Articoli che regolano la vita condominiale<\/h2>\n<p>Il principio fondamentale in materia di condominio \u00e8 sancito dall\u2019art. 1118 c.c., primo comma, in base al quale \u201cil diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, \u00e8 proporzionale al valore dell&#8217;unit\u00e0 immobiliare che gli appartiene\u201d. In base al terzo comma dello stesso articolo, inoltre, \u201cil condomino non pu\u00f2 sottrarsi all&#8217;obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d&#8217;uso della propria<strong>\u00a0unit\u00e0 immobiliare<\/strong>, salvo quanto disposto da leggi speciali\u201d.<\/p>\n<p>Tuttavia, \u00e8 anche vero che il condomino virtuoso, cio\u00e8 che rispetta il dettato di cui all\u2019art. 1118 c.c., non potr\u00e0 essere chiamato ad andare oltre i propri obblighi. Lo aveva gi\u00e0 stabilito la Corte di Cassazione Sezioni Unite Civili nella sentenza n. 9148\/2008: in sintesi, la solidariet\u00e0 passiva di una obbligazione esige la sussistenza non solo della pluralit\u00e0 dei debitori e della identica causa, ma, altres\u00ec, della indivisibilit\u00e0 della prestazione comune; in mancanza di quest\u2019ultimo requisito ed in difetto di espressa disposizione di Legge prevale la intrinseca parziariet\u00e0 dell\u2019obbligazione.<\/p>\n<h2>Diritti sulle parti comuni<\/h2>\n<p>Pertanto, dato che le quote di denaro che ogni condomino \u00e8 obbligato a pagare per le\u00a0<strong>parti comuni<\/strong>\u00a0sono certamente divisibili e che il condominio non \u00e8 titolare di patrimonio autonomo, ma la titolarit\u00e0 dei diritti sulle cose comuni fa capo ai singoli condomini secondo la quota parte di propriet\u00e0, si pu\u00f2 affermare che i condomini rispondono delle obbligazioni condominiali esclusivamente in proporzione alle rispettive quote.<\/p>\n<p>Quindi, il condomino che abbia regolarmente pagato le proprie quote condominiali, non potr\u00e0 in nessun caso essere chiamato a coprire le spese non pagate da altri condomini. Per quanto questo principio possa sembrare scontato, spesso \u00e8 capitato che alcuni amministratori abbiano richiesto ai condomini in regola con i pagamenti, non avendo fondi sufficienti per pagare i fornitori, di accollarsi i debiti dei condomini morosi.<\/p>\n<h2>La riforma del condominio e obbligazioni proporzionali<\/h2>\n<p>La riforma del condominio (L.220\/12) ha recepito pienamente il principio stabilito dalla Corte di Cassazione. Con il novellato art. 63 delle disp. Att. c.c., infatti, il legislatore ha previsto che \u201cI creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l&#8217;escussione degli altri condomini\u201d. In questo modo, il condomino virtuoso \u00e8 messo al riparo da eventuali decisioni in tal senso da parte dell\u2019<strong>assemblea condominiale<\/strong>\u00a0e da eventuali richieste illegittime avanzate dall\u2019amministratore: salvo che tale decisione non sia presa all\u2019unanimit\u00e0 degli aventi diritto al voto, in base al principio dell\u2019autonomia contrattuale, nessuno potr\u00e0 essere chiamato a ripianare i debiti di altri condomini.<\/p>\n<p>Se un amministratore ha esigenza di liquidit\u00e0 per far fronte alle obbligazioni del condominio, dovr\u00e0 agire immediatamente nei confronti dei morosi, in base al combinato disposto dell\u2019art. 1129 c.c. e dell\u2019art. 63 disp. Att. c.c.: in sostanza, l\u2019amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall&#8217;assemblea, \u00e8 tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell&#8217;esercizio nel quale il credito esigibile \u00e8 compreso; Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall&#8217;assemblea, l&#8217;<strong>amministratore condominiale<\/strong>, senza bisogno di autorizzazione di questa, pu\u00f2 ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e&#8217; tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.<\/p>\n<h2>Fondo speciale e riforma del condominio<\/h2>\n<p>Nessun dubbio quindi sul fatto che l\u2019eventuale costituzione di un\u00a0<strong>fondo speciale<\/strong>\u00a0destinato alla copertura delle spese non pagate dai condomini sia del tutto contrario alla legge: qualora un amministratore ritenesse opportuno costituire un fondo del genere, senza il consenso unanime dei condomini, si renderebbe responsabile dell\u2019esecuzione di una delibera non solo annullabile, ma certamente nulla, e quindi potrebbe essere revocato per giusta causa dall\u2019assemblea, o qualora questa non provveda, dall\u2019autorit\u00e0 giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.<\/p>\n<p>In base alla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 15042 del 14 giugno 2013, che rafforza un filone giurisprudenziale ormai affermato da tempo, deve ritenersi affetta da nullit\u00e0 e quindi sottratta al termine di impugnazione di giorni trenta previsto dall&#8217;art. 1137 c.c., la delibera dell&#8217;assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali ex art. 1123 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese per la prestazione di servizi nell&#8217;interesse comune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff6600;\"><strong>Leggi anche -&gt;<\/strong><\/span>\u00a0<a title=\"Cause e potere dell\u2019amministratore condominiale\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/cause-amministratore-condominiale\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Cause e potere dell\u2019amministratore condominiale<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<h5>Contributo dello\u00a0<a title=\"Studio Fabrizio Vitali - Assistenza Fiscale\" href=\"http:\/\/spaziopratiche.it\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Studio Fabrizio Vitali \u2013 Assistenza Fiscale<\/strong><\/span><\/a><\/h5>\n<h5>Lo Studio Vitali opera nel settore amministrativo e tributario occupandosi con professionalit\u00e0 e costante aggiornamento di assistenza fiscale, gestione condominio, disbrigo pratiche stranieri, contabilit\u00e0 di impresa e relativi adempimenti fiscali.<\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La riforma del condominio, le obbligazioni proporzionali e la possibilit\u00e0 o meno di costituire un fondo comune per far fronte ai mancati pagamenti.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":3615,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[2173,764],"tags":[135,25,152],"class_list":["post-3610","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-condominio","category-recupero-crediti","tag-amministratore-condominiale","tag-condominio","tag-spese-parti-comuni"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Riforma del condominio: norme pi\u00f9 severe per i morosi<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Riforma del condominio, obbligazioni proporzionali e possibilit\u00e0 di costituire un fondo comune per i mancati pagamenti. 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