{"id":15890,"date":"2020-03-09T18:05:00","date_gmt":"2020-03-09T17:05:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=15890"},"modified":"2020-05-04T09:53:42","modified_gmt":"2020-05-04T07:53:42","slug":"vendita-immobile-donato-e-omessa-provenienza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/vendita-immobile-donato-e-omessa-provenienza\/","title":{"rendered":"Vendita immobile donato e omessa provenienza"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pu\u00f2 il promissario acquirente rifiutarsi di stipulare l\u2019atto di compravendita definitivo se dopo il preliminare scopre la provenienza donativa dell\u2019immobile? Il tema \u00e8 stato recentemente affrontato dalla <em>Corte di Cassazione con l\u2019ordinanza n. 32694\/2019<\/em>. Analizziamo quanto \u00e8 stato stabilito in merito alla vendita di un immobile donato.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c8 possibile vendere un immobile donato?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La vendita di un immobile donato potrebbe essere pi\u00f9 complessa rispetto al trasferimento di un bene non donato. Questo tipo di alienazione non \u00e8 impedita dalla legge, ma ci\u00f2 che teme l&#8217;ipotetico acquirente \u00e8 il pericolo potenziale che in futuro gli altri eredi legittimari del donante possano contestare l\u2019atto di compravendita e chiedere la restituzione del bene o del suo valore (artt. 555 e ss.). <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questa eventualit\u00e0 esiste per quelle donazioni che ledono la quota di riserva degli eredi legittimari, ovvero quella parte del patrimonio del donante poi defunto che gli spetta per legge.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Leggi anche &gt;&gt;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/vendere-casa-donata-quando-possibile\/\"> Vendere casa donata: quando \u00e8 possibile?<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">IL CASO<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tizio chiamava in giudizio Caio, in quanto aveva stipulato un contratto preliminare per la vendita di un capannone a uso artigianale, con tanto di versamento di caparra, per poi apprendere che l&#8217;immobile oggetto della promessa era stato donato a Caio dai genitori.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tale situazione esponeva il donatario al rischio di riduzione da parte dei legittimari dei donanti e Tizio se avesse saputo di tale provenienza non avrebbe stipulato il contratto. Inoltre, Caio aveva dichiarato nel preliminare di avere apportato modifiche suscettibili di sanatoria in relazione a una baracca, obbligandosi a produrre la concessione in sanatoria entro la data della stipula. Tale concessione non era ancora stata rilasciata nonostante le due proroghe del termine, ottenute da Caio, per la conclusione del definitivo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tizio chiedeva pertanto l&#8217;annullamento del contratto, con la condanna di Caio alla restituzione del doppio della caparra. Inoltre, chiedeva disporsi la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore ed in ogni caso la condanna al risarcimento del danno. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La domanda di Tizio veniva rigettata dal Tribunale, in quanto la provenienza dell\u2019immobile non rappresentava un pericolo di rivendica ai sensi dell\u2019<em>art. 1481 c.c.<\/em>, e non implicava che il bene fosse gravato da diritti reali, personali ed oneri che ne limitavano il godimento <em>ex art. 1489 c.c.<\/em>. La sentenza veniva confermata anche dalla Corte di Appello. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tizio, pertanto, proponeva ricorso per Cassazione sulla base di tre motivi, i quali vertevano principalmente sulla censurabilit\u00e0 di entrambe le sentenze di merito nella parte in cui veniva valutato che &#8220;<em>il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima non comporta di per s\u00e9 che esista un pericolo effettivo di rivendica<\/em>&#8220;, e sulla violazione dell&#8217;obbligo contrattuale del promittente venditore che avrebbe dovuto produrre la concessione in sanatoria nel termine per la stipulazione del contratto definitivo. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">LA DECISIONE<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Corte di Cassazione condivide l&#8217;orientamento che prevede &#8220;<em>Il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere oggetto teoricamente di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per s\u00e9 che esita un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento del terzo o pretendere la prestazione di una garanzia<\/em>&#8221; (Cass. n. 2541\/1994; Cass. n. 8002\/2012; n. 8571\/2919).  <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 possibile appurare la sussistenza di una &#8220;lesione di legittima&#8221; solo all&#8217;apertura della successione, in base al valore dei beni, relitti e donati, riferiti al momento della morte del donante. Questi ultimi potrebbero essere infatti sufficienti a colmare le pretese dei legittimari e i donatari sarebbero al riparo da qualsiasi pretesa. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Inoltre, <em>&#8220;la retroattivit\u00e0 reale dell&#8217;azione di riduzione non \u00e8 riconosciuta senza limitazioni, dovendo il donatario preventivamente escutere i beni eventualmente esistenti nel patrimonio del donatario&#8221; <\/em>(Cass. n. 5042\/2011; n<br> 613\/1961).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tuttavia, anche se vi \u00e8 un pericolo effettivo di rivendica, la provenienza da donazione non pu\u00f2 essere considerata una circostanza irrilevante sulle condizioni dell&#8217;acquisto. Di conseguenza, non pu\u00f2 essere taciuta dal promittente venditore. Al promissario, al quale sia stata omessa la provenienza da donazione, \u00e8 riconosciuto il diritto di rifiutare la stipula del contratto definitivo.  <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Corte di Cassazione ha accolto parte dei motivi del ricorso, relativamente al fatto che la provenienza \u00e8 stata taciuta dal promittente venditore. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Pu\u00f2 il promissario acquirente rifiutarsi di stipulare l\u2019atto di compravendita definitivo se dopo il preliminare scopre la provenienza donativa dell\u2019immobile? Il tema \u00e8 stato recentemente affrontato dalla Corte di Cassazione con l\u2019ordinanza n. 32694\/2019. Analizziamo quanto \u00e8 stato stabilito in merito alla vendita di un immobile donato. \u00c8 possibile vendere un immobile donato? 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