{"id":15034,"date":"2020-01-09T17:32:12","date_gmt":"2020-01-09T16:32:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=15034"},"modified":"2020-05-06T09:01:40","modified_gmt":"2020-05-06T07:01:40","slug":"revisione-catastale-le-regole-da-seguire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/revisione-catastale-le-regole-da-seguire\/","title":{"rendered":"Revisione catastale: le regole da seguire"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Corte di Cassazione, con la <em>sentenza n. 22671\/2019<\/em>, si \u00e8 espressa in tema di revisione catastale, stabilendo una serie di regole al fine di trovare un punto di incontro tra le motivazione che legittimano una revisione di classamento e la tutela del contribuente. Analizziamo quanto \u00e8 stato stabilito. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima di esaminare quanto affermato dalla Corte di Cassazione, appare utile riassumere brevemente alcuni concetti strettamente collegati alla revisione catastale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gli immobili ubicati nel territorio italiano sono censiti al Catasto e a ogni unit\u00e0 immobiliare viene attribuita una <strong>categoria catastale<\/strong> in relazione alla destinazione d\u2019uso e alle caratteristiche costruttive dell\u2019immobile. La <strong>classe catastale<\/strong> viene determinata, invece, in base al contesto urbano di ubicazione e alle altre caratteristiche proprie dell\u2019unit\u00e0 immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Leggi anche &gt;&gt;&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/tabella-categorie-catastali\/\"><strong>Tabella categorie catastali per la classificazione dei beni immobili<\/strong><\/a> <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>rendita catastale<\/strong> \u00e8 il valore attribuito ai fini fiscali a ciascuna unit\u00e0 immobiliare iscritta in Catasto. Questo valore serve, ad esempio, per il pagamento imposte sulla casa IMU, TASI e TARI, per la stipula di un atto di compravendita immobiliare o per la presentazione della dichiarazione di successione. La rendita catastale \u00e8 un dato contenuto nella <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/40-visura-catastale-storica-immobile.html\">visura catastale<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La modifica della categoria e della classe catastale comporta un cambiamento della rendita catastale dell&#8217;unit\u00e0 immobiliare. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La revisione catastale di un immobile<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I casi in cui \u00e8 possibile la revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativa dell\u2019amministrazione comunale, con presupposti, condizioni e procedure diverse, sono tre:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><em>art. 3, comma 58, della legge n. 662 del 1996<\/em>, in base al quale il Comune pu\u00f2 chiedere l\u2019intervento dell\u2019Agenzia delle Entrate per ottenere la revisione del classamento di un immobile se il classamento stesso non \u00e8 aggiornato oppure quando risulta palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche.<\/li><li><em>art. 1, comma 336, della legge n. 311 del 2004<\/em>, che ha ad oggetto il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili che hanno subito variazioni edilizie non denunciate.<\/li><li><em>art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004<\/em>, che stabilisce che i Comuni possano chiedere all&#8217;Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unit\u00e0 immobiliari di propriet\u00e0 privata quando \u201c<em>il rapporto tra il valore medio di mercato [\u2026] e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall&#8217;analogo rapporto relativo all&#8217;insieme delle microzone comunali<\/em>\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quest\u2019ultima ipotesi di revisione del classamento \u00e8 proprio quella sottoposta all&#8217;esame della Cassazione nella s<em>entenza n. 22671\/2019<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al fine di comprendere al meglio l\u2019<em>art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004<\/em>, per microzona si intende una porzione del territorio comunale che pu\u00f2 coincidere anche con l\u2019intero Comune (<em>D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2, comma 1<\/em>). In ciascuna microzona le unit\u00e0 immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In questa terza e ultima ipotesi, quindi, il singolo classamento deve avvenire attraverso l\u2019utilizzo e la modifica del reticolo di microzone, in modo da &#8220;<em>attenuare gli squilibri impositivi che possono verificarsi, per effetto della intrinseca variabilit\u00e0 dei valori di mercato degli immobili<\/em>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Leggi anche &gt;&gt; <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/revisione-classamento-catastale-immobili-quando-si-verifica\/\">Revisione classamento catastale immobili: quando si verifica?<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Il caso sottoposto alla Corte di Cassazione<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso sottoposto al giudizio della Corte di Cassazione, il Comune aveva operato la revisione catastale di un immobile compreso in una microzona in cui si era registrato una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditivit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019Agenzia delle Entrate aveva quindi inviato al proprietario un avviso di accertamento, che secondo la Corte d\u2019Appello era legittimo in quanto adeguatamente motivato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avverso alla sentenza il proprietario ricorreva per Cassazione, la quale ha accolto il ricorso contro l&#8217;Agenzia delle Entrate in quanto le operazioni ed i calcoli effettuati dal Comune non risultavano chiari e sufficientemente motivati. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le regole della Cassazione per la tutela dei contribuenti<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se l\u2019amministrazione comunale intende procedere alla revisione del classamento ai sensi dell\u2019<em>art. 1, c. 335,<\/em> deve, infatti, seguire un iter di due fasi. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In primis, l\u2019amministrazione ha l\u2019onere di accertare i presupposti che legittimano la cosiddetta riclassificazione di massa, dopodich\u00e9 deve provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l\u2019applicazione della riclassificazione alla singola unit\u00e0 immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 necessario, inoltre, che l\u2019unit\u00e0 immobiliare oggetto di accertamento sia situata in una delle \u201cmicrozone anomale\u201d, cio\u00e8 in una di quelle microzone in cui il rapporto tra il valore medio di mercato delle unit\u00e0 immobiliari esistenti e il corrispondente valore medio catastale si discosta notevolmente, cio\u00e8 per pi\u00f9 del 35% (salve diverse disposizioni comunali), dell\u2019analogo rapporto relativo all&#8217;insieme delle microzone comunali. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Da ci\u00f2 deriva che &#8220;<em>la rendita catastale di ciascuna unit\u00e0 immobiliare compresa nella microzona \u201canomala\u201d potr\u00e0 essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale delle unit\u00e0 immobiliari della microzona non superiore per pi\u00f9 del 35% rispetto all&#8217;analogo rapporto relativo all&#8217;insieme delle microzone comunali<\/em>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Leggi anche &gt;&gt; <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/come-si-fa-il-calcolo-della-rendita-catastale\/\">Come si fa il calcolo della rendita catastale<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La decisione della Cassazione<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secondo la Cassazione, il Comune deve dedurre e dimostrare di aver utilizzato, per la riclassificazione alla singola unit\u00e0 immobiliare, &#8220;<em>criteri e metodi corrispondenti alle finalit\u00e0 meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame<\/em>&#8220;. Deve specificare, inoltre, &#8220;<em>le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto a questa fase applicativa della revisione per microzone<\/em>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019atto impugnato non risponde affatto a questi requisti, in quanto contiene delle formulazioni del tutto prive di specificit\u00e0 e determinatezza che non giustificano una percentuale di aumento della rendita catastale delle singole unit\u00e0 immobiliari.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22671\/2019, si \u00e8 espressa in tema di revisione catastale, stabilendo una serie di regole al fine di trovare un punto di incontro tra le motivazione che legittimano una revisione di classamento e la tutela del contribuente. Analizziamo quanto \u00e8 stato stabilito. 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