{"id":14968,"date":"2019-12-16T17:41:25","date_gmt":"2019-12-16T16:41:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=14968"},"modified":"2026-07-21T11:02:08","modified_gmt":"2026-07-21T09:02:08","slug":"agevolazioni-prima-casa-e-possibile-usufruirne-due-volte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/agevolazioni-prima-casa-e-possibile-usufruirne-due-volte\/","title":{"rendered":"Quante volte \u00e8 possibile usufruire delle agevolazioni prima casa?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quante volte si pu\u00f2 usufruire delle agevolazioni prima casa? \u00c8 possibile usufruire due volte? Se il contribuente, che ha <strong>gi\u00e0 goduto delle agevolazioni prima casa<\/strong>, vende l\u2019immobile e ne riacquista un altro entro l\u2019anno dalla vendita, sar\u00e0 sottoposto a requisiti pi\u00f9 restrittivi. \u00c8 questo il principio stabilito dal legislatore e confermato dalla <em>Corte di Cassazione con l&#8217;ordinanza n. 29392\/2019<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>In questo articolo esamineremo:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div class=\"index-article\">\n<ol>\n<li><a href=\"#dc\">La disciplina delle agevolazioni prima casa<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#1\">Quali immobili rientrano nelle agevolazioni prima casa?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#chi\">Chi ha diritto alle agevolazioni prima casa?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#qnd\">Quando si perdono le agevolazioni prima casa?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#si\">Si pu\u00f2 usufruire due volte delle agevolazioni prima casa?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#cass\">La decisione della Cassazione<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#ben\">Cosa succede se si perdono i benefici?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#21\">Agevolazioni prima casa per i giovani (2021)<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"dc\" class=\"wp-block-heading\">La disciplina sulla agevolazione prima casa<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <em><a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/documents\/20143\/235028\/Dpr+131+1986_Dpr+131_1986.pdf\/c08619b9-0d6e-1ea2-cea6-73755198949d\">nota II bis dell\u2019articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull&#8217;imposta di registro, Dpr n. 131\/1986<\/a><\/em>, contiene gran parte della disciplina che riguarda l\u2019<strong>agevolazione per l\u2019acquisto della \u201cprima casa\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questa consente di accedere a dei <strong>benefici fiscali <\/strong>che consistono nel pagamento di <strong>imposte ridotte sull\u2019atto di acquisto di un immobile<\/strong>. Nello specifico, chi acquista casa da:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un privato (o da un\u2019azienda che vende in esenzione Iva), avr\u00e0 una riduzione al <strong>riduzione al 2%<\/strong>, invece del 9%, dell&#8217;aliquota dell&#8217;<strong>imposta di registro<\/strong> sul valore catastale dell\u2019immobile, mentre le <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/imposte-catastali-ipotecarie-distinte-basi-imponibili\/\">imposte ipotecaria e catastale<\/a> avranno un importo fisso di 50 euro ciascuna.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un\u2019impresa con vendita soggetta a Iva, dovr\u00e0 versare l\u2019<strong>imposta sul valore aggiunto al 4%<\/strong>, anzich\u00e9 al 10%, il tutto calcolato sul prezzo della cessione. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria dovranno essere corrisposte, invece, nella misura fissa di 200 euro ciascuna.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Affinch\u00e9 ci\u00f2 sia possibile, per\u00f2, dovranno ricorrere determinate <strong>condizioni oggettive e soggettive<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"1\" class=\"wp-block-heading\">Quali immobili rientrano nell&#8217;agevolazione prima casa?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gli immobili che possono beneficiare delle agevolazioni prima casa devono rientrare nelle seguenti <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/dispensa-legenda-categorie-catastali\/\">categorie catastali<\/a>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A\/2 (abitazioni di tipo civile)<\/li>\n\n\n\n<li>A\/3 (abitazioni di tipo economico)<\/li>\n\n\n\n<li>A\/4 (abitazioni di tipo popolare)<\/li>\n\n\n\n<li>A\/5 (abitazione di tipo ultra popolare)<\/li>\n\n\n\n<li>A\/6 (abitazione di tipo rurale)<\/li>\n\n\n\n<li>A\/7 (abitazioni in villini)<\/li>\n\n\n\n<li>A\/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anche l\u2019acquisto di pertinenze, classificate o classificabili nelle <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/accatastamento-c2-tutto-quello-che-ce-da-sapere\/\">categorie catastali C\/2 (magazzini e locali di deposito)<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/categoria-catastale-c6-cosa-significa-e-requisiti-degli-immobili\/\">C\/6 (rimesse e autorimesse)<\/a> e C\/7 (tettorie chiuse o aperte), rientra in tali agevolazioni. Ci\u00f2 \u00e8 possibile a patto che si tratti di una pertinenza per ciascuna categoria e che tale pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell\u2019abitazione principale acquistata beneficiando sempre della stessa agevolazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sono esclusi, invece, gli immobili appartenenti alle categorie catastali A\/1 (abitazioni di tipo signorile), A\/8 (abitazioni in ville) e A\/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oltre al controllo dei requisiti soggettivi dell&#8217;acquirente, l&#8217;Amministrazione finanziaria pu\u00f2 verificare anche che l&#8217;immobile possieda effettivamente le caratteristiche richieste per beneficiare dell&#8217;agevolazione. In caso di contestazioni sulla qualificazione dell&#8217;immobile, rileva la normativa vigente al momento dell&#8217;acquisto e non quella in vigore alla data di costruzione dell&#8217;edificio, come confermato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.<\/p>\n\n\n\n<section id=\"str-doc-undefined\" class=\"wp-block-stramo-gutenberg-blocks-stramo-docs-suggeriti\"><h3 class=\"titolo\">Come scoprire la categoria catastale di un immobile?<\/h3><p class=\"descrizione\"><\/p><div class=\"documentiWrapper\"><section class=\"wp-block-stramo-gutenberg-blocks-stramo-documento-suggerito\" data-documento=\"\" ><div class=\"documentoTrigger\" data-documento=\"\" data-product=\"1\" ><strong data-documento=\"\" data-product=\"1\">Visura catastale immobile<\/strong><span class=\"getFieldsCta cta\" data-documento=\"\" data-product=\"1\" id=\"apriform-\" >Richiedilo qui<\/span><\/div><div class=\"spinner\"><\/div><div class=\"campi\"><p class=\"tiserviranno\"><strong>Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:<\/strong><\/p><div class=\"formWrapper\"><\/div><\/section><a class=\"nascosto\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/39-visura-catastale-immobile.html\" title=\"Visura catastale immobile\" rel=\"help\">Visura catastale immobile<\/a><\/div><\/section>\n\n\n\n<h2 id=\"chi\" class=\"wp-block-heading\">Chi ha diritto agevolazioni prima casa?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;acquirente, per avere diritto alle agevolazioni &#8220;prima casa&#8221;, non deve essere proprietario di un&#8217;altra abitazione acquistata con tale beneficio o, se la possiede, deve<strong> venderla entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato<\/strong>. Per approfondire questa particolare fattispecie, consulta la nostra guida dedicata all&#8217;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/acquisto-prima-casa-senza-vendere-precedente\/\">acquisto della prima casa senza vendere quella precedente<\/a>, con tutti i requisiti, le tempistiche e i casi in cui \u00e8 possibile mantenere le agevolazioni fiscali.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il <em>primo comma, lettera a) della citata nota II bis<\/em>, prevede per l\u2019ubicazione dell\u2019immobile acquistato con le agevolazioni prima casa alcuni criteri particolari e un criterio generale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I criteri particolari sono relativi all&#8217;acquirente che svolge attivit\u00e0 nel Comune in cui si trova l\u2019immobile acquistato con le agevolazioni, all&#8217;acquirente trasferito all&#8217;estero per ragioni di lavoro e al cittadino italiano emigrato all&#8217;estero. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il criterio generale \u00e8 legato, invece, alla <a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/certificati-comune\/145-certificato-di-residenza-anagrafica.html\"><strong>residenza dell\u2019acquirente<\/strong><\/a>. Si ha diritto all&#8217;agevolazione prima casa a condizione che l\u2019<strong>immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l\u2019acquirente ha o stabilisca, entro diciotto mesi dall&#8217;acquisto, la propria residenza<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"qnd\" class=\"wp-block-heading\">Quando si perdono le agevolazioni sulla prima casa?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Come anticipato, quindi, il contribuente che acquista per la prima volta un&#8217;abitazione con l&#8217;agevolazione prima casa deve avere o deve spostare, entro diciotto mesi dal trasferimento, la residenza nel Comune in cui si trova l\u2019abitazione acquistata.  Questo significa che per il mantenimento delle agevolazioni <strong>non occorre trasferire la residenza proprio nell&#8217;abitazione acquistata con le agevolazioni<\/strong>, ma \u00e8 sufficiente avere la <strong>residenza nel territorio del Comune in cui si trova l\u2019immobile agevolato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al <em>quarto comma della stessa nota II bis<\/em> sono indicate alcune ipotesi al cui verificarsi <strong>decade il diritto alle agevolazioni prima casa<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tra queste rientra l&#8217;avere effettuato in sede di registrazione dell\u2019atto delle <strong>dichiarazioni&nbsp;previste dalla legge non veritiere<\/strong> e il <strong>non aver spostato la residenza<\/strong> nel comune in cui \u00e8 ubicato l\u2019immobile<strong> entro 18 mesi dall\u2019acquisto<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un altro caso in cui si perdono le agevolazioni \u00e8 il <strong>trasferimento<\/strong>, con atto a titolo oneroso o gratuito, dell\u2019immobile acquistato con le agevolazioni <strong>prima di cinque anni dalla data dell\u2019acquisto<\/strong>. Tuttavia, il trasferimento nei cinque anni non determina la perdita delle agevolazioni prima casa se il contribuente, entro un anno dalla vendita dell\u2019immobile acquistato con tali benefici, acquista un altro immobile da adibire come abitazione principale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo principio \u00e8 stato confermato dalla <strong>Corte di Cassazione<\/strong> con l&#8217;<em>ordinanza n. 29392 del 13 novembre 2019<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;Agenzia delle Entrate pu\u00f2 effettuare controlli per verificare che la residenza dichiarata ai fini delle agevolazioni corrisponda all&#8217;effettiva dimora abituale del contribuente. Qualora emergano elementi che facciano ritenere la residenza solo formale o fittizia, l&#8217;Amministrazione finanziaria pu\u00f2 revocare i benefici fiscali e richiedere il pagamento delle imposte dovute, oltre a sanzioni e interessi.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"si\" class=\"wp-block-heading\">Si pu\u00f2 usufruire due volte delle agevolazioni prima casa?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, un contribuente aveva acquistato nell&#8217;aprile del 2003 un\u2019abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa. Tale immobile era stato poi alienato nel marzo del 2006 e il contribuente, dopo un mese, aveva acquistato un\u2019altra abitazione, usufruendo di nuovo delle agevolazioni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In base alla normativa esposta in precedenza, il contribuente, per evitare la decadenza dal diritto alle agevolazioni prima casa a causa dell\u2019alienazione prima del decorso di cinque anni, avrebbe dovuto adibire il nuovo immobile acquistato ad abitazione principale. Questo non era avvenuto e l\u2019ufficio dell\u2019Agenzia delle entrate presso il quale era stato registrato l\u2019atto aveva disposto la revoca delle agevolazioni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il contribuente aveva presentato ricorso prima alle Commissioni tributarie, che avevano riconosciuto la legittimit\u00e0 dell\u2019avviso relativo alla decadenza delle agevolazioni fiscali, poi per Cassazione.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"cass\" class=\"wp-block-heading\">La decisione della Cassazione<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Corte di Cassazione ha confermato quanto espresso dalle Commissioni tributarie, sia di primo che di secondo grado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secondo l\u2019orientamento, ormai consolidato, della giurisprudenza di legittimit\u00e0 (<em>sentenze nn. 13343\/2016, 17148\/2018, 18211\/2016, 24253\/2015, 2266\/2014, 13291\/2011 e ordinanza n. 3713\/2017<\/em>):<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&#8220;<em>il contribuente che, venduto, prima del decorso di cinque anni dall&#8217;acquisto, l\u2019immobile per il quale abbia usufruito dei benefici, ne abbia poi acquistato un altro entro un anno dall&#8217;alienazione, pu\u00f2 conservare l\u2019agevolazione solo se trasferisca la propria residenza nel nuovo immobile, giustificandosi la differenza rispetto alla prima compravendita, relativamente alla quale \u00e8 sufficiente stabilire la residenza nel comune ove \u00e8 ubicato il bene, attesa l\u2019intenzione del legislatore di non favorire operazioni meramente speculative<\/em>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gli Ermellini hanno evidenziato che la destinazione ad abitazione principale del secondo immobile acquistato, entro l\u2019alienazione del primo, deve essere comprovata dalle risultanze anagrafiche, in quanto sono irrilevanti le situazioni di mero fatto difformi dagli atti dello stato civile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019intento del legislatore \u00e8 quello di agevolare, soprattutto, l\u2019accesso alla &#8220;prima casa&#8221; e non i successivi riacquisti. Per questo motivo possono essere stabiliti dei requisiti diversi, e anche pi\u00f9 restrittivi, nel caso in cui il contribuente, che ha gi\u00e0 goduto delle agevolazioni prima casa, vende l\u2019immobile e ne riacquista un altro entro l\u2019anno dalla vendita.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"ben\" class=\"wp-block-heading\">Cosa succede se si perdono i benefici?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se si verificato uno dei casi che determinano la perdita dell&#8217;agevolazione prima casa, l&#8217;acquirente dovr\u00e0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>versare la differenza tra l\u2019imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l\u2019atto di trasferimento;<\/li>\n\n\n\n<li>pagare una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi di mora.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando, invece, la la cessione \u00e8 soggetta a IVA, di dovr\u00e0 corrispondere:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la differenza d\u2019imposta non versata, cio\u00e8 la differenza tra l\u2019imposta calcolata in base all\u2019aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall\u2019applicazione dell\u2019aliquota agevolata;<\/li>\n\n\n\n<li>una sanzione del 30% sulla differenza sopraccitata;<\/li>\n\n\n\n<li>gli interessi di mora.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 id=\"21\" class=\"wp-block-heading\">Agevolazioni prima casa giovani 2021<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/eli\/id\/2021\/05\/25\/21G00084\/SG\">art. 64 del D.L. n. 73\/2021, convertito con modificazioni dalla L. n. 106\/2021<\/a>, ha introdotto un <strong>regime speciale di esenzione dall&#8217;imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e catastali<\/strong> per:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> &#8220;<em>Gli atti traslativi a titolo oneroso della propriet\u00e0 di &#8220;prime case&#8217; di abitazione&#8221; [&#8230;] se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di et\u00e0 nell&#8217;anno in cui l&#8217;atto \u00e8 rogitato e che hanno un valore dell&#8217;indicatore della situazione economica equivalente [&#8230;] non superiore a 40.000 euro annui<\/em>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tratta del cosiddetto <strong>bonus \u201cPrima casa under 36\u201d<\/strong>, del quale possono beneficiarne i <strong>giovani con meno di 36 anni e un Isee non superiore 40.0000 euro<\/strong> annui che acquistano un immobile entro il 30 giugno 2022. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;obiettivo di queste agevolazioni \u00e8 quello di favorire i giovani nell&#8217;acquisto della prima casa attraverso, ad esempio, l\u2019esenzione dal pagamento dell\u2019imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d\u2019imposta in caso di acquisto soggetto a Iva. Maggiori informazioni sono contenute nella <a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/documents\/20143\/3844133\/Circolare+12+agevolazioni+under+36_.pdf\/963bc74c-e57c-58d0-173a-ed80eac41389\">Circolare n. 12 del 14\/10\/2021 dell&#8217;Agenzia delle Entrate<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Fonte<\/strong>: <a href=\"http:\/\/www.cortedicassazione.it\/corte-di-cassazione\/\">Corte di Cassazione<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/\">Agenzia delle Entrate<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Quante volte si pu\u00f2 usufruire delle agevolazioni prima casa? \u00c8 possibile usufruire due volte? 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