{"id":12105,"date":"2018-11-30T15:05:50","date_gmt":"2018-11-30T14:05:50","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=12105"},"modified":"2026-04-22T09:49:54","modified_gmt":"2026-04-22T07:49:54","slug":"immobile-pignorato-chi-paga-le-quote-condominiali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/immobile-pignorato-chi-paga-le-quote-condominiali\/","title":{"rendered":"Immobile pignorato: chi paga le spese condominiali?"},"content":{"rendered":"\n

Il pignoramento immobiliare, ai sensi dell\u2019art. 492 C.p.C.<\/em>, intima al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto teso a sottrarre l\u2019immobile alla garanza del credito. La titolarit\u00e0 giuridica del bene rimane in capo al debitore che continua ad essere il legittimo proprietario dell\u2019immobile pignorato<\/strong>. Il problema si pone per il pagamento delle spese condominiali? A chi spetta il pagamento? Al custode giudiziario, alla procedura esecutiva, al debitore esecutato, al creditore procedente, all’aggiudicatario o al Condominio?<\/p>\n\n\n\n

Il recupero delle spese condominiali \u00e8 un dovere dell\u2019amministratore di condominio stabilito dall\u2019art. 1130<\/em> del Codice Civile. Non solo. L\u2019amministratore \u00e8 anche obbligato a dare corso alla procedura esecutiva nei confronti dei condomini morosi<\/a><\/strong><\/span> ai sensi dell\u2019art. 1129 c.c.<\/em>. In difetto, pu\u00f2 essere revocato l\u2019incarico dell\u2019amministratore per grave irresponsabilit\u00e0. L\u2019amministratore di condominio ha la facolt\u00e0 di procedere anche in assenza di una delibera condominiale nei confronti del condomino moroso. In forza dell\u2019art. 63<\/em> delle disposizioni di attuazione del c.c., pu\u00f2, infatti, ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo<\/a><\/span><\/strong>. La situazione si complica quando il decreto ingiuntivo del Condomino venga iscritto su un immobile pignorato o sottoposto a sequestro conservativo.<\/p>\n\n\n\n

A chi spetta il pagamento delle spese condominiali relative ad un immobile pignorato?<\/h2>\n\n\n\n

Occorre preliminarmente distinguere tra le spese ordinarie e quelle straordinarie. Le prime afferiscono alla ordinaria conduzione e gestione del condominio. Sono da considerarsi tali le spese condominiali correnti per le pulizie, le utenze, la manutenzione ordinaria delle parti comuni e degli impianti. Le spese condominiali dovute per opere di manutenzione del fabbricato (ad es. rifacimento del tetto di copertura o delle facciate) o degli impianti tecnologici (ad es. sostituzione dell\u2019ascensore condominiale) sono, invece, straordinarie.<\/p>\n\n\n\n

Immobile pignorato e spese condominiali ordinarie<\/h2>\n\n\n\n

Sul tema del pagamento delle spese condominiali ordinarie si \u00e8 espressa la Corte di Cassazione<\/strong> con la sentenza n. 3354 del 2016<\/em>. Nel giudizio di fronte alla Corte, il debitore esecutato eccepiva l\u2019indebita ingiunzione del pagamento da parte del Condominio. Infatti, non potendo disporre n\u00e9 godere dei frutti dell\u2019immobile pignorato, nella fattispecie il canone di locazione, riteneva di non essere tenuto al pagamento delle quote. Stante il fatto che il custode giudiziario provvedeva all\u2019incasso del canone di locazione, a detta del debitore, il pagamento delle spese condominiali doveva essere posto a carico del custode.<\/p>\n\n\n\n

La Corte ha rigettato l\u2019istanza del debitore motivandola con il riconoscimento del diritto di propriet\u00e0 in capo al debitore. Con il pignoramento immobiliare<\/a><\/strong><\/span>, infatti, il debitore non viene privato del diritto reale di propriet\u00e0. Inoltre, gli oneri condominiali afferiscono alla propriet\u00e0 del bene per cui sono in campo al proprietario. Il fatto che il debitore non possa godere dei frutti o non possa accedere all\u2019immobile non determina il venir meno del suo dovere di adempiere al pagamento delle spese relative alle parti comuni dell\u2019edificio. La Corte conclude, quindi, che \u201c.. la pendenza di una procedura di esecuzione immobiliare non fa scomparire l\u2019obbligo per il debitore esecutato<\/strong> di corrispondere gli oneri condominiali connessi alla propriet\u00e0 dei beni pignorati\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Nonostante il parere della Corte definisca in modo chiaro chi sia il soggetto deputato al pagamento delle quote condominiali, si verifica spesso che il proprietario dell\u2019immobile pignorato non vi provveda. Gli amministratori di condominio si trovano quindi nella necessit\u00e0 di richiedere l\u2019intervento degli altri condomini. Come? Costituendo un fondo straordinario al quale contribuiranno tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali. Il fondo verr\u00e0 utilizzato per anticipare le spese relative all\u2019immobile pignorato. A conclusione della procedura esecutiva, nella quale si dovr\u00e0 inserire anche il Condominio, si provveder\u00e0 alla restituzione degli importi anticipati.<\/p>\n\n\n\n

Chi deve pagare le spese condominiali straordinarie di un immobile pignorato?<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Esaminiamo prima nel dettaglio cosa si intende per \u201cspese straordinarie\u201d. Lo ha chiarito una sentenza della Cassazione<\/em>, la n. 12877 del 22 giugno 2016<\/em>. Le spese di manutenzione straordinaria di un immobile sottoposto a procedura esecutiva e sequestro conservativo sono quelle \u201c.. finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell’immobile pignorato<\/em>\u201d. Il presupposto nella valutazione espressa dai giudici \u00e8 che il soggetto che ha l\u2019interesse esclusivo alla conservazione e messa in sicurezza dell\u2019immobile sia unicamente il creditore procedente.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 palese, infatti, come il debitore esecutato non posso avere alcun interesse alla cura e manutenzione dell’immobile. Peraltro, non avrebbe senso addebitare il pagamento delle spese straordinarie ad un soggetto, il debitore, che non dispone delle risorse economiche. Il giudizio emesso dalla Corte attribuisce, quindi, il pagamento delle spese straordinarie al creditore procedente<\/strong>. Con quale decorrenza? Il creditore procedente \u00e8 tenuto al pagamento delle spese maturate e notificate successivamente all\u2019inizio della procedura. Ne deriva che tutte le spese originatesi antecedentemente e non saldate siano comunque a carico del proprietario dell\u2019immobile, ossia del debitore esecutato.<\/p>\n\n\n\n

Chi deve saldare le spese insolute?<\/h2>\n\n\n\n

A conclusione della procedura esecutiva, con il decreto di trasferimento il soggetto aggiudicatario \u00e8, di diritto, il proprietario dell’immobile. Da quel momento subentra in tutti i rapporti giuridici del debitore esecutato. L’art. 63<\/em> delle disposizione di attuazione del c.c. recita “Chi subentra nei diritti di un condomino \u00e8 obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”<\/em><\/p>\n\n\n\n

L’aggiudicatario<\/strong>, con il trasferimento dei diritti reali in forza del decreto emesso dal Giudice e trascritto nei Pubblici Registri, \u00e8, quindi tenuto al pagamento delle spese condominiali riferite all’anno in corso ed all’anno precedente. Si fa riferimento, in questo caso, non all’anno solare ma all’anno di esercizio amministrativo. Il nostro ordinamento, art. 1292 c.c.<\/em>, riconosce all’aggiudicatario il diritto di rivalsa, ossia la possibilit\u00e0 di rivalersi sul debitore esecutato. Certo, le probabilit\u00e0 che posso sortire un effetto positivo sono limitate.<\/p>\n\n\n\n

Cosa succede per il pagamento delle spese condominiali relative agli anni precedenti? Il principio sancito dall’art. 63<\/em> di obbligazione solidale vincola l’aggiudicatario solo all’annualit\u00e0 corrente e immediatamente precedente. Le spese insolute riferite agli anni precedenti dovranno essere ripartite tra tutti i condomini, ad accezione dell’aggiudicatario.<\/p>\n\n\n\n

Come accertare se un immobile sia pignorato?<\/h2>\n\n\n\n

Nelle azioni di recupero crediti verso i condomini morosi, l’amministratore di condominio pu\u00f2 ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Il decreto dovr\u00e0 essere trascritto nei Pubblici Registri affinch\u00e9 sia opponibile ai terzi. Prima di dare inizio a questa azione, \u00e8 bene verificare se l’unit\u00e0 immobiliare sia effettivamente di propriet\u00e0 del condomino moroso in modo da evitare spiacevoli conseguenze legali a carico del condominio. Le visure catastali<\/a><\/strong> non sono utili in questo caso in quanto, non avendo valore probatorio, non fornirebbero una informazione certa e valida dal punto di vista giuridico.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 necessario, quindi, eseguire una ispezione negli Uffici di Pubblicit\u00e0 Immobiliare. Solo attraverso una visura ipo catastale<\/strong><\/a> si avr\u00e0 riscontro della effettiva titolarit\u00e0 giuridica dell’immobile in capo al proprietario, che potrebbe non coincidere con il condomino. \u00c8 preferibile, in questo caso, eseguire la ricerca con i dati catastali dell’immobile, disponibili nel registro di anagrafe condominiale<\/a><\/strong><\/span>. Una volta estratta la visura ipotecaria, si pu\u00f2 rilevare la presenza di eventuali gravami, ipoteche, pignoramenti immobiliari, decreti ingiuntivi. Si suggerisce poi di sviluppare le singole formalit\u00e0 richiedendo la nota di trascrizione online<\/a><\/strong> in modo da accertare l’entit\u00e0 del debito ed il nominativo del creditore.<\/p>\n\n\n\n

L’amministratore di condominio in questo modo potr\u00e0 accertare:<\/p>\n\n\n\n