{"id":12099,"date":"2018-12-04T17:33:03","date_gmt":"2018-12-04T16:33:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=12099"},"modified":"2025-09-25T16:26:05","modified_gmt":"2025-09-25T14:26:05","slug":"vendere-casa-sottotetto-non-abitabile-regole-accatastamento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/vendere-casa-sottotetto-non-abitabile-regole-accatastamento\/","title":{"rendered":"Vendere casa con sottotetto non abitabile: regole di accatastamento"},"content":{"rendered":"\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [{\n    \"@type\": \"Question\",\n    \"name\": \"\u00c8 possibile separare catastalmente il sottotetto dall\u2019unit\u00e0 principale (frazionamento)?\",\n    \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"S\u00ec, \u00e8 possibile separare un sottotetto dall\u2019unit\u00e0 principale tramite frazionamento catastale, ma solo a determinate condizioni. Il sottotetto deve possedere requisiti di autonomia funzionale, come un accesso indipendente e la possibilit\u00e0 di separare gli impianti. Inoltre, deve rispettare i requisiti urbanistici e igienico-sanitari stabiliti dalla normativa locale ed essere conforme sotto il profilo urbanistico e catastale. \u00c8 fondamentale verificare la regolamentazione comunale e ottenere i titoli abilitativi necessari, come ad esempio una SCIA o un permesso di costruire.\"\n    }\n  },{\n    \"@type\": \"Question\",\n    \"name\": \"Quali oneri e spese notarili si applicano alla vendita di un sottotetto non abitabile?\",\n    \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"Gli oneri e le spese notarili per la vendita di un sottotetto non abitabile sono generalmente quelli previsti per qualsiasi compravendita immobiliare, comprendendo onorari del notaio e imposte di registro, ipotecarie e catastali, che variano in base al valore e alla natura dell\u2019immobile.\"\n    }\n  }]\n}\n<\/script>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Spesso il significato dei termini come&nbsp;<strong>sottotetto<\/strong>,&nbsp;<strong>mansarda<\/strong>&nbsp;e&nbsp;<strong>soffitta<\/strong>&nbsp;viene confuso. L\u2019interpretazione verte sulla definizione di vano accessorio e sulla conseguente abitabilit\u00e0. Rispondiamo alle domande dei nostri lettori analizzando le&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/pratiche-catastali\/143-pratica-di-accatastamento-fabbricati-docfa.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">regole di accatastamento<\/a><\/strong>&nbsp;da rispettare prima di&nbsp;<strong>vendere casa<\/strong>&nbsp;caratterizzata da una porzione immobiliare non abitabile.<span style=\"background-color: transparent;\">&nbsp;<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>INDICE<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<div class=\"index-article\">\n<ol>\n<li><a href=\"#nor\">Normativa sull&#8217;accatastamento<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#ven\">Come vendere casa se il sottotetto non \u00e8 abitabile<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#prima\">Accatastamento del sottotetto prima di vendere casa<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#non\">\u00c8 possibile vendere casa se il sottotetto non \u00e8 abitabile?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#dif\">Differenza tra sottotetto e mansarda<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#faq\">Domande frequenti<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"nor\">Normativa sull&#8217;accatastamento <\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le norme in materia di&nbsp;<strong><span style=\"color: #0c5394;\"><a style=\"color: #0c5394;\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/accatastamento-fabbricati-docfa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">accatastamento<\/a><\/span><\/strong>&nbsp;di cantine e sottotetto sono state modificate di recente nel 2016. La modifica riguarda le nuove costruzioni mentre per gli immobili edificati ante 2016 e gi\u00e0 accatastati non dovr\u00e0 essere eseguito alcun aggiornamento catastale. In precedenza, i locali considerati come vani accessori rispetto all\u2019unit\u00e0 immobiliare principale ed a questa collegati mediante scale, venivano inseriti nella medesima planimetria catastale. Pertanto, non erano soggetti alla attribuzione di una classe di merito cos\u00ec come alla relativa rendita catastale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La nuova normative introdotta dalla&nbsp;<strong>Agenzia delle Entrate<\/strong>&nbsp;con la&nbsp;<em>circolare 2E\/2016<\/em>&nbsp;prevede ora una specifica&nbsp;procedura di accatastamento. I vani accessori come il sottotetto o la cantina devono essere accatastati separatamente rispetto all&#8217;unit\u00e0 immobiliare principale. Ad ogni unit\u00e0 deve essere attribuito un identificativo catastale, il subalterno, e deve essere censita all\u2019interno della categoria catastale&nbsp;<strong>C\/2<\/strong>&nbsp;(<em>magazzini e locali di deposito<\/em>). In questo modo non si tratter\u00e0 pi\u00f9 di un vano accessorio ma di un vano principale, soggetto, quindi, alla attribuzione della relativa rendita catastale. Ne deriva che il pagamento delle imposte sulla casa come IMU, TARI e TASI, subir\u00e0 un incremento in conseguenza dell\u2019inserimento di questi vani nella relativa dichiarazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se vuoi approfondire il significato delle categorie catastali, scarica la nostra dispensa di approfondimento&nbsp;<span style=\"color: #0c5394;\"><strong><a style=\"color: #0c5394;\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/tabella-categorie-catastali\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Clicca qui<\/a><\/strong><\/span>.<span style=\"background-color: transparent;\">&nbsp;<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ven\">Come vendere casa se il sottotetto non \u00e8 abitabile<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima della stipula dell\u2019atto di compravendita il notaio, tramite un professionista incaricato, deve provvedere alla verifica della&nbsp;<strong><span style=\"color: #0c5394;\"><a style=\"color: #0c5394;\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/conformita-urbanistica-nullita-atti-notarili\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">conformit\u00e0 urbanistica<\/a><\/span><\/strong>. Pertanto, in presenza di abusi edilizi, l\u2019atto di compravendita non pu\u00f2 essere stipulato. In effetti, il notaio non svolge un ruolo di controllo sulla regolarit\u00e0 urbanistica. \u00c8 il venditore che, consapevole delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni false, dichiara che l&#8217;immobile oggetto di compravendita \u00e8 conforme alle norme urbanistiche.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si pu\u00f2 verificare, quindi, che il notaio venga dispensato dalle parti ad eseguire questa verifica. In questi casi, l\u2019onere della sanatoria sar\u00e0 a carico della parte acquirente, salvo che questa non dimostri di non essere stata edotta dal venditore della presenza di abusi. Si tratta, nella fattispecie, di verificare in cosa consistano concretamente gli abusi edilizi in un sottotetto non abitabile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il sottotetto, infatti, se oggetto di una ristrutturazione che ha modificato radicalmente la destinazione apportando degli interventi alla distribuzione interna, alla realizzazione di servizi igienici o di una cucina, deve essere considerato come abusivo. Il sottotetto \u00e8, infatti, un locale che pu\u00f2 essere adibito unicamente a deposito e non \u00e8 abitabile. Pertanto, qualunque intervento che sia stato apportato che abbia modificato la destinazione da deposito, lavanderia o stenditoio ad abitazione con camera da letto, cucina o bagno \u00e8 da considerarsi abusivo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"prima\">Accatastamento del sottotetto prima di vendere casa<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Come si pu\u00f2 verificare se un sottotetto sia accatastato o meno? Per tutti gli immobili censiti in Catasto prima del 2016, la verifica poteva essere fatta unicamente attraverso la&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/planimetrie-mappe-catastali-online\/46-planimetria-catastale-online.html\">planimetria catastale<\/a><\/strong>. Nella stessa rappresentazione cartografica veniva inserito l&#8217;unit\u00e0 principale, l&#8217;appartamento, con i vani accessori come cantina, sottotetto, giardino e posto auto. Una unica mappa catastale conteneva, quindi, tutte le unit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dal 2016, con l&#8217;introduzione della nuova normativa, la Agenzia delle Entrate ha definito che ogni vano, principale o accessorio, indipendentemente dalla destinazione d&#8217;uso, debba essere identificato catastalmente. La attribuzione di un identificativo catastale, il subalterno, fa s\u00ec che ora si possa verificare la destinazione d&#8217;uso del sottotetto attraverso una semplice&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/39-visura-catastale-immobile.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">visura catastale<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">E se il sottotetto non fosse accatastato, come si deve procedere? In questo caso occorre affidarsi ad un tecnico che provveder\u00e0 a:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>eseguire il rilievo del sottotetto<\/li>\n\n\n\n<li>verificare il progetto depositato in Comune e confrontarlo con lo stato dei luoghi analizzando, in particolare, l&#8217;altezza di colmo della falda e l&#8217;altezza minima<\/li>\n\n\n\n<li>accertare la disponibilit\u00e0 di una eventuale cubatura residua da utilizzare per la pratica di sanatoria<\/li>\n\n\n\n<li>analizzare il regolamento urbanistico comunale riferito, nello specifico, alle altezze ed alle destinazioni d&#8217;uso dei sottotetti<\/li>\n\n\n\n<li>predisporre la&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/pratiche-catastali\/143-pratica-di-accatastamento-fabbricati-docfa.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">pratica di accatastamento DOCFA<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"non\">\u00c8 possibile vendere casa se il sottotetto non \u00e8 abitabile?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La risposta a questa domanda, in linea di massima, \u00e8 positiva. Il sottotetto, in quanto locale uso deposito, non \u00e8 abitabile. Pertanto, nulla osta alla stipula dell&#8217;atto qualora sia rispettata la destinazione d&#8217;uso. Se, al contrario, il venditore abbia eseguito delle opere che hanno alterato la destinazione iniziale, dovr\u00e0 provvedere alla loro demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi prima della stipula.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il valore immobiliare di un locale sottotetto pu\u00f2 essere considerato pari al 50% del valore dell&#8217;unit\u00e0 principale. Il fatto che siano state apportate delle migliorie, anche con materiali e finiture di pregio, non comporta un incremento del valore. Al contrario, il valore immobiliare viene penalizzato dalla presenza di abusi edilizi e dal costo che il venditore o l&#8217;acquirente, se vorr\u00e0 farsene carico, dovranno sostenere per le opere di demolizione e ripristino.<span style=\"background-color: transparent;\">&nbsp;<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"dif\">Differenza tra sottotetto e mansarda<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Spesso i termini vengono utilizzati indifferentemente ma hanno un preciso significato che chiariamo di seguito.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sottotetto<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La copertura di un fabbricato pu\u00f2 essere realizzata con una terrazza o con un tetto, a una o pi\u00f9 falde. Il tetto di copertura, a differenza della terrazza, presenta dei vantaggi in termini di isolamento termico. Inoltre, a seconda delle altezze consentite dal regolamento edilizio comunale, pu\u00f2 consentire di destinare il locale sottostante ad uso deposito, lavanderia o stenditoio. L&#8217;utilizzo pu\u00f2 essere condominiale o esclusivo, se previsto nell&#8217;atto di provenienza. In sostanza, il sottotetto \u00e8 lo spazio compreso tra il solaio di copertura del fabbricato ed il tetto, a una o pi\u00f9 falde.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"background-color: transparent;\">\u00c8 caratterizzato da una difformit\u00e0 volumetrica in quanto si hanno delle superfici, solitamente ai lati nella cd. camera d&#8217;aria, con una altezza ridotta (1,50 mt.) mentre quelle centrali hanno una altezza superiore (fino a 2,70 mt.). La seconda caratteristica \u00e8 data dalla scarsa luminosit\u00e0. In forza della funzione cui \u00e8 destinato, il sottotetto \u00e8 generalmente privo di superfici finestrate e aerate. Infine, l&#8217;ultima peculiarit\u00e0 del sottotetto \u00e8 la calpestabilit\u00e0. Salvo che non sia stato progettato e costruito per diventare un locale tecnico per centrali termiche, cisterne o impianti tecnologici, la portata di carico \u00e8 limitata. Non dovendo sostenere il peso di persone e cose, il progetto di calcolo statico prevede un carico non adatto alla abitabilit\u00e0.<\/span><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Mansarda<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"background-color: transparent;\">La mansarda \u00e8 progettata per una destinazione abitativa, pur con dei limiti. L&#8217;altezza minima tra il solaio e la zona di gronda nella camera d&#8217;aria \u00e8 superiore a 1,50 mt.. L&#8217;altezza minima nella zona di colmo del tetto non deve essere inferiore a 2,40 per i locali di servizio (bagno, cucina, disimpegni) e 2,70 per la zona soggiorno. Il rapporto tra la superficie totale della mansarda e le superfici finestrate non deve essere inferiore a un ottavo in modo da garantire luminosit\u00e0 e ricambio d&#8217;aria.&nbsp;<\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><span style=\"background-color: transparent;\">La mansarda nasce, quindi, per avere una destinazione abitativa. La trasformazione di un sottotetto in mansarda deve essere sempre preventivamente verificata in base ai regolamenti edilizi.<\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"faq\">Domande frequenti<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c8 possibile separare catastalmente il sottotetto dall\u2019unit\u00e0 principale (frazionamento)?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ec, \u00e8 possibile separare un sottotetto dall\u2019unit\u00e0 principale tramite frazionamento catastale, ma solo a determinate condizioni. Il sottotetto deve possedere requisiti di autonomia funzionale, come un accesso indipendente e la possibilit\u00e0 di separare gli impianti. Inoltre, deve rispettare i requisiti urbanistici e igienico-sanitari stabiliti dalla normativa locale ed essere conforme sotto il profilo urbanistico e catastale. \u00c8 fondamentale verificare la regolamentazione comunale e ottenere i titoli abilitativi necessari, come ad esempio una SCIA o un permesso di costruire.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quali oneri e spese notarili si applicano alla vendita di un sottotetto non abitabile?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gli oneri e le spese notarili per la vendita di un sottotetto non abitabile sono generalmente quelli previsti per qualsiasi compravendita immobiliare, comprendendo onorari del notaio e imposte di registro, ipotecarie e catastali, che variano in base al valore e alla natura dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Spesso il significato dei termini come\u00a0<strong>sottotetto<\/strong>,\u00a0<strong>mansarda<\/strong>\u00a0e\u00a0<strong>soffitta<\/strong>\u00a0viene confuso. 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