{"id":12009,"date":"2019-01-11T17:00:21","date_gmt":"2019-01-11T16:00:21","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=12009"},"modified":"2026-09-22T14:47:08","modified_gmt":"2026-09-22T12:47:08","slug":"diritti-e-obblighi-del-venditore-nella-compravendita-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/diritti-e-obblighi-del-venditore-nella-compravendita-immobiliare\/","title":{"rendered":"Diritti e obblighi del venditore nella compravendita immobiliare"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La decisione di vendere un immobile pu\u00f2 derivare da varie motivazioni. Si pu\u00f2 decidere di vendere casa per acquistarne un\u2019altra pi\u00f9 consona alle proprie esigenze. Oppure si vende un immobile per disporre della liquidit\u00e0 necessaria per realizzare un nuovo progetto. Anche ne caso della donazione immobiliare da un genitore ai figli, occorre prestare sempre attenzione a tutte le fasi della compravendita immobiliare. In particolare, analizziamo i&nbsp;<strong>doveri e gli obblighi del venditore<\/strong>&nbsp;sia nella fase preliminare del contratto preliminare sia nelle fasi successive alla stipula dell\u2019atto notarile.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il contratto di compravendita \u00e8 disciplinato dall\u2019<em>art. 1470 del Codice civile<\/em>. Con il contratto il venditore trasferisce la propriet\u00e0 di un bene ad un altro soggetto, l\u2019acquirente, dietro il corrispettivo di un importo pattuito tra le parti. In ambito immobiliare le parti, venditore e acquirente, sono tenute a rispettare obblighi ed impegni precisi. Sostanzialmente, il primo si impegna a cedere la propriet\u00e0 dell\u2019immobile oggetto di compravendita. Il secondo, l\u2019acquirente, si impegna a corrispondere integralmente il prezzo pattuito nelle modalit\u00e0 concordate tra le parti. Il notaio svolge il ruolo di \u201cgarante\u201d dell\u2019atto di compravendita a tutela di entrambe le parti e del rispetto delle norme in materia civile, fiscale e urbanistica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>INDICE<\/strong>: <\/p>\n\n\n\n<div class=\"index-article\"> <ol> <li><a href=\"#d\">Diritti e obblighi del venditore<\/a><\/li> <li><a href=\"#cs\">La consegna dell\u2019immobile<\/a><\/li> <li><a href=\"#tra\">Il trasferimento della propriet\u00e0<\/a><\/li> <li> <a href=\"#gara\">La garanzia da evizione e da vizi<\/a> <ul> <li><a href=\"#evi\">La garanzia per evizione<\/a><\/li> <li><a href=\"#vizi\">La garanzia da vizi<\/a><\/li> <\/ul> <\/li> <li> <a href=\"#ven\">Gli adempimenti a carico del venditore<\/a> <ul> <li><a href=\"#atto\">L\u2019atto di provenienza<\/a><\/li> <li><a href=\"#cfr\">La conformit\u00e0 catastale<\/a><\/li> <li><a href=\"#u\">La conformit\u00e0 urbanistica<\/a><\/li> <\/ul> <\/li> <\/ol> <\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"d\" class=\"wp-block-heading\">Diritti e obblighi del venditore<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il venditore ha il diritto di ricevere dall\u2019acquirente l\u2019integrale pagamento a saldo del prezzo pattuito. La transazione viene completata al momento della stipula dell\u2019atto notarile. Se l\u2019acquirente ricorre ad una banca per un mutuo ipotecario, l\u2019importo verr\u00e0 erogato dall\u2019istituto di credito direttamente a favore dell\u2019acquirente. Nel caso in cui l\u2019acquirente sia in grado di provvedere direttamente al saldo del prezzo, il venditore ricever\u00e0 un bonifico bancario o un assegno, preferibilmente circolare. In quel momento, ossia con il saldo del prezzo, si perfezioner\u00e0 il contratto di compravendita immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il nostro ordinamento dispone in modo preciso i&nbsp;<strong>doveri e gli obblighi del venditore<\/strong>. Con il contratto di compravendita, il venditore (<em>art. 1476 c.c.<\/em>) infatti si obbliga a:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>consegnare l\u2019immobile all\u2019acquirente<\/li>\n\n\n\n<li>trasferire la propriet\u00e0 o altro diritto reale a favore dell\u2019acquirente<\/li>\n\n\n\n<li>garantire l\u2019acquirente dal rischio di evizione e dai vizi<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 id=\"cs\" class=\"wp-block-heading\">La consegna dell\u2019immobile<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;<em>art. 1477 c.c.<\/em>&nbsp;precisa che l&#8217;immobile oggetto di compravendita deve essere consegnato &#8220;<em>nello stato in cui si trovava al momento della vendita<\/em>&#8220;. Il venditore \u00e8 tenuto a consegnare all&#8217;acquirente anche gli accessori e le pertinenze dell&#8217;unit\u00e0 immobiliare. Spettano altres\u00ec all&#8217;acquirente anche i frutti derivanti dall&#8217;immobile con decorrenza dalla data di stipula dell&#8217;atto notarile. Il venditore \u00e8 inoltre obbligato a rendere disponibili titoli e documenti relativi alla sua propriet\u00e0. Li analizziamo nel dettaglio di seguito.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il venditore ha, inoltre, l&#8217;obbligo di custodire il bene con la diligenza del buon padre di famiglia sino alla data di consegna. Questa solitamente coincide con la data della stipula del rogito ma niente vieta che le parti possano accordarsi in modo differente. Con il contratto preliminare le parti possono accordarsi per la consegna dell&#8217;immobile anticipata rispetto al rogito. In questo caso l&#8217;acquirente viene immesso nel solo possesso. Il trasferimento della propriet\u00e0 si compir\u00e0 solo con l&#8217;atto notarile. Giova ricordare che in questo caso il venditore continua ad essere responsabile dell&#8217;immobile in termini civili e fiscali e che eventuali inadempimenti posti in essere dall&#8217;acquirente durante il possesso saranno a suo carico.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Scarica gratis il&nbsp;<strong><span style=\"color: #0c5394;\"><a style=\"color: #0c5394;\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/compromesso-di-compravendita-fac-simile-download-pdf\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">modello di contratto preliminare o compromesso di compravendita<\/a><\/span><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"tra\" class=\"wp-block-heading\">Il trasferimento della propriet\u00e0<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il venditore \u00e8 obbligato a garantire il trasferimento del diritto reale a favore dell&#8217;acquirente. Pertanto, se al momento del contratto preliminare di compravendita&nbsp;l&#8217;immobile non fosse di propriet\u00e0 del venditore &#8220;&#8230;&nbsp;<em>questi&nbsp;\u00e8 obbligato a procurarne l&#8217;acquisto al compratore<\/em>&#8221; (<em>art. 1478 c.c.<\/em>).&nbsp;Onde evitare di incorrere in lunghe ed estenuanti cause giudiziarie, \u00e8 bene che l&#8217;acquirente si accerti sempre della effettiva propriet\u00e0 dell&#8217;immobile in capo al venditore.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il bene oggetto di compravendita potrebbe essere, infatti, di propriet\u00e0 anche di pi\u00f9 persone, fisiche o giuridiche. L&#8217;acquirente potrebbe incorrere nel rischio di sottoscrivere un compromesso di compravendita con un soggetto che \u00e8 proprietario ma solo in parte del bene. Un&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/informazioni-immobiliari\/136-casa-check-up.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">check up immobiliare<\/a><\/strong>&nbsp;consente di chiarire ogni dubbio e disporre di una situazione chiara e definita.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"gara\" class=\"wp-block-heading\">La garanzia da evizione e da vizi<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tratta di due forme di garanzia a tutela dell&#8217;acquirente, la prima di natura giudiziaria la seconda materiale. In entrambi i casi il venditore si obbliga a garantire l&#8217;acquirente da eventuali rischi derivanti da evizione o vizi occulti.<\/p>\n\n\n\n<h3 id=\"evi\" class=\"wp-block-heading\"><strong>La garanzia per evizione<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In conseguenza di un accertamento giurisdizionale della titolarit\u00e0 della propriet\u00e0 in capo al venditore, si compie l&#8217;evizione (<em>art. 1485 c.c.<\/em>). L&#8217;acquirente in questo modo viene privato del suo diritto al trasferimento del bene. Gli obblighi del venditore in questo caso prevedono:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il risarcimento del danno subito dall&#8217;acquirente<\/li>\n\n\n\n<li>la corresponsione del valore dei frutti<\/li>\n\n\n\n<li>il rimborso delle spese sostenute dall&#8217;acquirente<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 id=\"vizi\" class=\"wp-block-heading\"><strong>La garanzia da vizi<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A norma dell&#8217;<em>art. 1490 c.c.<\/em>, il venditore deve garantire l&#8217;acquirente che l&#8217;immobile oggetto di compravendita sia indenne da vizi. I vizi possono non consentire l&#8217;utilizzo ed il godimento pieno o parziale del bene cos\u00ec come possono diminuire il valore attuale e prospettico. L&#8217;acquirente pu\u00f2 optare per la risoluzione del contratto o per una azione risarcitoria. In ogni caso il venditore \u00e8 obbligato a risarcire l&#8217;acquirente da eventuali danni e spese subiti.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"ven\" class=\"wp-block-heading\">Gli adempimenti a carico del venditore<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;<em>art. 1477<\/em>&nbsp;prevede espressamente, tra gli obblighi del venditore, la consegna dei documenti e titoli relativi all&#8217;immobile. Ma quali sono esattamente e, soprattutto, come si possono recuperare?<\/p>\n\n\n\n<h3 id=\"atto\" class=\"wp-block-heading\">L&#8217;atto di provenienza<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il documento principale che attribuisce la titolarit\u00e0 giuridica di un diritto reale in capo al venditore \u00e8 l&#8217;atto di provenienza. Questo pu\u00f2 essere costituito da un atto di&nbsp;<strong>compravendita<\/strong>, di&nbsp;<strong>donazione<\/strong>&nbsp;o da una&nbsp;<strong>successione<\/strong>. Anche un&nbsp;<strong>decreto di trasferimento<\/strong>&nbsp;immobiliare del Tribunale costituisce un atto valido per la provenienza. Il venditore, in ogni caso, \u00e8 tenuto a renderlo disponibile e consegnarlo all&#8217;acquirente. Come?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gli atti di trasferimento di diritti reali sono archiviati negli Uffici di Pubblicit\u00e0 Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) della Agenzia delle Entrate. Se l&#8217;atto \u00e8 stato stipulato dopo il 1970, sar\u00f2 possibile estrarlo attraverso la piattaforma Sister con una&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-ipotecarie\/1-visura-ipotecaria-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">visura ipotecaria<\/a><\/strong>. In questo modo disporremo per\u00f2 solo dell&#8217;elenco delle formalit\u00e0 o atti registrati. Sar\u00e0 necessario richiedere anche la&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/atti-notarili\/17-nota-di-trascrizione-online-persona-fisica.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">nota di trascrizione<\/a><\/strong>&nbsp;in modo da disporre delle informazioni essenziali contenute nell&#8217;atto notarile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Leggi anche &gt;&gt;&nbsp;<strong><span style=\"color: #0c5394;\"><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/atto-di-provenienza-cose-chi-lo-rilascia\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Atto di provenienza: cos&#8217;\u00e8 e chi lo rilascia<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 id=\"cfr\" class=\"wp-block-heading\">La conformit\u00e0 catastale<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nell&#8217;atto di compravendita l&#8217;immobile deve essere individuato attraverso i&nbsp;<strong>dati catastali<\/strong>&nbsp;(sezione urbana, foglio, particella o mappale, subalterno). In caso di ristrutturazioni o frazionamenti o variazioni d&#8217;ufficio i dati potrebbero essere variati nel corso del tempo. Il venditore \u00e8 obbligato a fornire all&#8217;acquirente tutta la documentazione necessaria per certificare la conformit\u00e0 catastale. In particolare, la rispondenza tra lo stato dei luoghi e la&nbsp;<strong>planimetria<\/strong>&nbsp;depositata in Catasto per consentire all&#8217;acquirente di verificare eventuali difformit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il venditore, in sede di stipula del&#8217;atto notarile, a pena di nullit\u00e0 dello stesso, deve asseverare che l&#8217;immobile oggetto di compravendita \u00e8 conforme a quanto risulta in Catasto. La dichiarazione del venditore attiene non solo ai dati catastali ma, soprattutto, alla rappresentazione dell&#8217;immobile nella planimetria catastale che deve essere conforme allo stato reale.<\/p>\n\n\n\n<section id=\"str-doc-undefined\" class=\"wp-block-stramo-gutenberg-blocks-stramo-docs-suggeriti\"><h3 class=\"titolo\">Quali documenti dovr\u00e0 consegnare il venditore?<\/h3><p class=\"descrizione\">In sostanza, il venditore dovr\u00e0 consegnare all&#8217;acquirente:<\/p><div class=\"documentiWrapper\"><section class=\"wp-block-stramo-gutenberg-blocks-stramo-documento-suggerito\" data-documento=\"39\" ><div class=\"documentoTrigger\" data-documento=\"39\" data-product=\"40\" ><strong data-documento=\"39\" data-product=\"40\">Visura catastale storica immobile<\/strong><span class=\"getFieldsCta cta\" data-documento=\"39\" data-product=\"40\" id=\"apriform-39\" >Richiedilo qui<\/span><\/div><div class=\"spinner\"><\/div><div class=\"campi\"><p class=\"tiserviranno\"><strong>Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:<\/strong><\/p><div class=\"formWrapper\"><\/div><\/section><a class=\"nascosto\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/visure-catastali\/40-visura-catastale-storica-immobile.html\" title=\"Visura catastale storica immobile\" rel=\"help\">Visura catastale storica immobile<\/a>\n\n<section class=\"wp-block-stramo-gutenberg-blocks-stramo-documento-suggerito\" data-documento=\"45\" ><div class=\"documentoTrigger\" data-documento=\"45\" data-product=\"46\" ><strong data-documento=\"45\" data-product=\"46\">Planimetria catastale online<\/strong><span class=\"getFieldsCta cta\" data-documento=\"45\" data-product=\"46\" id=\"apriform-45\" >Richiedilo qui<\/span><\/div><div class=\"spinner\"><\/div><div class=\"campi\"><p class=\"tiserviranno\"><strong>Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:<\/strong><\/p><div class=\"formWrapper\"><\/div><\/section><a class=\"nascosto\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/piantine-catasto\/46-planimetria-catastale-online.html\" title=\"Planimetria catastale online\" rel=\"help\">Planimetria catastale online<\/a>\n\n<section class=\"wp-block-stramo-gutenberg-blocks-stramo-documento-suggerito\" data-documento=\"44\" ><div class=\"documentoTrigger\" data-documento=\"44\" data-product=\"45\" ><strong data-documento=\"44\" data-product=\"45\">Estratto di mappa catastale<\/strong><span class=\"getFieldsCta cta\" data-documento=\"44\" data-product=\"45\" id=\"apriform-44\" >Richiedilo qui<\/span><\/div><div class=\"spinner\"><\/div><div class=\"campi\"><p class=\"tiserviranno\"><strong>Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:<\/strong><\/p><div class=\"formWrapper\"><\/div><\/section><a class=\"nascosto\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/piantine-catasto\/45-estratto-di-mappa.html\" title=\"Estratto di mappa catastale\" rel=\"help\">Estratto di mappa catastale<\/a>\n\n<section class=\"wp-block-stramo-gutenberg-blocks-stramo-documento-suggerito\" data-documento=\"46\" ><div class=\"documentoTrigger\" data-documento=\"46\" data-product=\"47\" ><strong data-documento=\"46\" data-product=\"47\">Elaborato planimetrico catastale<\/strong><span class=\"getFieldsCta cta\" data-documento=\"46\" data-product=\"47\" id=\"apriform-46\" >Richiedilo qui<\/span><\/div><div class=\"spinner\"><\/div><div class=\"campi\"><p class=\"tiserviranno\"><strong>Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:<\/strong><\/p><div class=\"formWrapper\"><\/div><\/section><a class=\"nascosto\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/piantine-catasto\/47-elaborato-planimetrico.html\" title=\"Elaborato planimetrico catastale\" rel=\"help\">Elaborato planimetrico catastale<\/a><\/div><\/section>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Specifichiamo che l&#8217;<strong>estratto di mappa catastale<\/strong>&nbsp;dovr\u00e0 essere consegnato nel caso si tratti di terreni, mentre l&#8217;<strong>elaborato planimetrico catastale<\/strong> sar\u00e0 indispensabile per la definizione delle parti comuni condominiali.<\/p>\n\n\n\n<h3 id=\"u\" class=\"wp-block-heading\">La conformit\u00e0 urbanistica<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tra gli obblighi del venditore rientra anche la consegna dei documenti relativi alla edificazione del fabbricato. In particolare, il venditore deve garantire l&#8217;acquirente che l&#8217;immobile \u00e8 stato edificato nel rispetto delle norme urbanistiche. Attenzione! Il notaio non \u00e8 tenuto ad asseverare le dichiarazioni del venditore. La funzione del notaio \u00e8 quella di verificare la disponibilit\u00e0 e la consegna dei titoli e documenti relativi all&#8217;immobile. Il notaio, infatti, non \u00e8 responsabile in caso di dichiarazione mendaci rese dal venditore.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In merito alla conformit\u00e0 urbanistica, il venditore dovr\u00e0 consegnare:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/informazioni-immobiliari\/138-certificato-di-destinazione-urbanistica-cdu.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">certificato di destinazione urbanistica, CDU<\/a>&nbsp;(nel caso di terreni)<\/li>\n\n\n\n<li>copia del titolo edilizio (licenza di costruzione, denuncia di inizio attivit\u00e0, SCIA)<\/li>\n\n\n\n<li>copia di eventuali licenze edilizie riferite a varianti e opere di ristrutturazione<\/li>\n\n\n\n<li>certificato di agibilit\u00e0<\/li>\n\n\n\n<li>certificazione di conformit\u00e0 degli impianti<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/informazioni-immobiliari\/137-attestato-di-prestazione-energetica-ape.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">attestato di prestazione energetica, APE<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La decisione di vendere un immobile pu\u00f2 derivare da varie motivazioni. Si pu\u00f2 decidere di vendere casa per acquistarne un\u2019altra pi\u00f9 consona alle proprie esigenze. Oppure si vende un immobile per disporre della liquidit\u00e0 necessaria per realizzare un nuovo progetto. Anche ne caso della donazione immobiliare da un genitore ai figli, occorre prestare sempre attenzione a tutte le fasi della compravendita immobiliare. In particolare, analizziamo i\u00a0<strong>doveri e gli obblighi del venditore<\/strong>\u00a0sia nella fase preliminare del contratto preliminare sia nelle fasi successive alla stipula dell\u2019atto notarile.<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":12011,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[192],"tags":[],"class_list":["post-12009","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobiliare"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.4 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Compravendita immobiliare: diritti e obblighi del venditore<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Quali sono diritti e obblighi del venditore nel contratto preliminare di compravendita e dopo la stipula dell&#039;atto? 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