{"id":11743,"date":"2019-03-07T17:00:15","date_gmt":"2019-03-07T16:00:15","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=11743"},"modified":"2022-12-15T14:24:11","modified_gmt":"2022-12-15T13:24:11","slug":"vendere-casa-donata-quando-possibile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/vendere-casa-donata-quando-possibile\/","title":{"rendered":"Vendere casa donata: quando \u00e8 possibile?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non tutti sanno che<strong> vendere una casa donata pu\u00f2 rivelarsi pi\u00f9 complesso<\/strong> rispetto al trasferimento di un bene non donato. Per l\u2019acquirente potrebbero, infatti, esserci dei <strong>rischi dovuti alle possibili pretese ereditarie<\/strong> degli eredi legittimari del donante.&nbsp;Questo significa che acquistare un immobile proviene da una donazione non \u00e8 conveniente? Vediamolo subito.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Capita spesso che i potenziali acquirenti non mostrino pi\u00f9 alcun interesse non appena sentono la parola \u201cdonazione\u201d, tanto che alcuni venditori evitano di condividere quest&#8217;informazione fino a quando possono.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tuttavia, questo piccolo escamotage non pu\u00f2 essere attuato dagli&nbsp;<span style=\"color: #000000;\">agenti immobiliari<\/span>, i quali devono fornire alle parti le circostanze a loro note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell&#8217;affare, che possono influire sulla conclusione di esso (<em>art. 1759 c.c.<\/em>). Tra queste rientrano anche tutte quelle informazioni che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto con diverse condizioni e clausole (<em>Cass. n. 965\/2019<\/em>), perch\u00e9 potenzialmente pregiudizievole per l&#8217;acquirente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Perch\u00e9 \u00e8 difficile vendere una casa donata?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un caso molto diffuso \u00e8 la<strong>&nbsp;<span style=\"color: #0c5394;\"><a style=\"color: #0c5394;\" rel=\" noopener\" href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/donazione-immobiliare-familiare\/\">donazione di&nbsp;un immobile ai figli<\/a><\/span><\/strong>. Pensiamo a quei genitori che, per aiutare i figli,&nbsp;decidono di donargli una casa. Il tutto avvenuto secondo quanto prescritto dalla legge: atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullit\u00e0. \u00c8 cos\u00ec che il figlio diviene proprietario legittimo dell\u2019immobile donato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se un domani il figlio avesse bisogno di vendere l\u2019immobile proveniente dalla tale donazione, magari perch\u00e9 \u00e8 diventato a sua volta genitore e ha bisogno di una casa pi\u00f9 grande, la compravendita sarebbe valida?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Vendere una casa donata \u00e8 possibile e consentito<\/strong>, nessuna legge lo impedisce. Ci potrebbero per\u00f2 essere difficolt\u00e0 collegate alla&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.visureitalia.com\/it\/documenti-per-successione\/166-beni-mobili-immobili-quote.html\">successione ereditaria<\/a>&nbsp;dei genitori, ovvero il rischio che in futuro altri eredi legittimari possano contestare l&#8217;atto e chiedere la restituzione del bene o del suo valore.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L\u2019azione di riduzione degli eredi legittimari<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo rischio \u00e8 previsto dallo stesso Codice Civile, agli&nbsp;<em>artt. 555 e ss.<\/em>. Gli eredi legittimari possono esercitare <strong>l\u2019azione di riduzione<\/strong> su quelle donazioni che ledono la loro quota di riserva, ovvero quella parte del patrimonio del donante poi defunto che gli spetta per legge.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al coniuge, ai figli, agli ascendenti, ai discendenti dei figli, qualora succedano al posto dei figli, ai figli adottivi, spetta una porzione legittima per natura indisponibile. Nel caso in cui questo non venga rispettato, tali soggetti possono quindi chiedere che la quota venga integrata anche se il bene \u00e8 stato donato in vita dal&nbsp;de cuius, in quanto \u00e8 come se fosse avvenuta una disposizione testamentaria anticipata. Oltre agli eredi legittimari possono agire per la riduzione anche i loro eredi o aventi causa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La<strong>&nbsp;riduzione&nbsp;della donazione di immobili<\/strong> avviene separando dal bene la parte occorrente per integrare la quota riservata. Qualora la divisione non possa avvenire e il donatario \u00e8 titolare di una eccedenza maggiore del quarto della&nbsp;porzione disponibile, l&#8217;immobile si deve lasciare per intero nell&#8217;eredit\u00e0, salvo il diritto di conseguire il valore della porzione disponibile. Se l&#8217;eccedenza non supera il quarto, il donatario pu\u00f2 ritenere tutto l&#8217;immobile compensando in danaro i&nbsp;legittimari (<em>art. 563 c.c.<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quale azione pu\u00f2 essere mossa contro gli acquirenti del bene donato?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La risposta a questa domanda la troviamo all&#8217;<em>art. 563 del Codice Civile<\/em>. Se i donatari contro i quali \u00e8 stata pronunziata la riduzione hanno venduto a terzi l\u2019immobile donato e non sono passati venti anni dalla trascrizione dell&#8217;atto donazione, l&#8217;erede legittimario, premessa l&#8217;escussione dei beni del donatario, pu\u00f2 chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell&#8217;ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari, la restituzione degli immobili. Il terzo acquirente pu\u00f2 liberarsi dall&#8217;obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l&#8217;equivalente in danaro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ricollegandoci all&#8217;esempio fatto in precedenza, il figlio che vuole vendere la casa donata dai genitori, trascorsi venti anni dalla trascrizione dell\u2019atto, pu\u00f2 farlo in modo sicuro senza&nbsp;incorrere nel rischio dell\u2019azione di riduzione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La situazione si complica invece se i genitori sono ancora in vita e nonostante siano trascorsi pi\u00f9 di venti anni, un erede legittimario (ad esempio un altro figlio) faccia opposizione. In questo caso si riscontrerebbe sicuramente difficolt\u00e0 nella vendita dell&#8217;immobile, perch\u00e9 l\u2019acquisto per il compratore sarebbe&nbsp;rischioso e, quindi, sconsigliabile.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Non tutti sanno che vendere una casa donata pu\u00f2 rivelarsi pi\u00f9 complesso rispetto al trasferimento di un bene non donato. Per l\u2019acquirente potrebbero, infatti, esserci dei rischi dovuti alle possibili pretese ereditarie degli eredi legittimari del donante.\u00a0Questo significa che acquistare un immobile proviene da una donazione non \u00e8 conveniente? 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