{"id":11229,"date":"2018-09-25T17:00:45","date_gmt":"2018-09-25T15:00:45","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=11229"},"modified":"2026-04-22T09:51:48","modified_gmt":"2026-04-22T07:51:48","slug":"vendere-casa-con-ipoteca-quando-possibile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/vendere-casa-con-ipoteca-quando-possibile\/","title":{"rendered":"Quando \u00e8 possibile vendere casa con ipoteca?"},"content":{"rendered":"\n

Al solo sentire le parole ipoteca sulla casa<\/strong> spesso ci si spaventa, ma sapete che si pu\u00f2 anche vendere casa con ipoteca? Non vi \u00e8 infatti alcun divieto e il trasferimento dell’immobile \u00e8 valido ed efficace. Ci sono tuttavia alcuni aspetti che \u00e8 necessario considerare e rispettare affinch\u00e9 tutto avvenga in linea con quanto disposto dalla legge.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019ipoteca<\/em> \u00e8 un diritto reale di garanzia disciplinato dall’art. 2808<\/em> del Codice Civile<\/em>. Conferisce “al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione<\/em>“.<\/p>\n\n\n\n

Il diritto di ipoteca si costituisce per volont\u00e0 delle parti (ipoteca volontaria<\/a><\/span>), ex lege<\/em> (ipoteca legale<\/a><\/span>) o mediante sentenza (ipoteca giudiziale<\/a><\/span>). La costituzione dell\u2019ipoteca avviene mediante iscrizione nei Registri immobiliari. Si tratta di una pubblicit\u00e0 costituiva, in quanto \u00e8 al momento dell’iscrizione che sorge l’ipoteca, sia nei confronti dei terzi sia tra le parti.<\/p>\n\n\n\n

Per approfondire i diritti reali di garanzia<\/em>, clicca qui<\/a><\/strong> <\/span>per scaricare gratis la dispensa di approfondimento.<\/p>\n\n\n\n

Come vendere casa ipotecata?<\/h2>\n\n\n\n

Vendere casa con ipoteca \u00e8 quindi senz’altro possibile, in quanto tale atto non pregiudica il creditore.  L\u2019ipoteca \u00e8 una garanzia reale che “segue” l\u2019immobile e non chi l\u2019ha accesa, continua a gravare sul bene anche in caso di passaggio di propriet\u00e0 dello stesso. Questo significa che il bene anche se viene venduto o donato a terzi resta a garanzia del creditore fino a quando non viene pagato interamente il debito.<\/p>\n\n\n\n

Per questo motivo il creditore non ha alcun interesse ad opporsi all’eventuale trasferimento dell’immobile, dal momento che questo non incide su lui negativamente. Nonostante il cambiamento del proprietario non perde quindi il diritto di poter espropriare il bene vincolato se il venditore originario si rendesse inadempiente relativamente agli obblighi assunti.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 2808 c.c.<\/em> stabilisce espressamente che il diritto di espropriare il bene vincolato a garanzia del credito permane anche qualora esso venga alienato, in confronto con il terzo acquirente.<\/p>\n\n\n\n

Vendere casa con ipoteca non \u00e8 quindi vietato, a patto che il nuovo proprietario accetti il rischio di poter perdere l’immobile se il debitore originario non versa quanto dovuto al soggetto in favore del quale \u00e8 stata iscritta l’ipoteca. Questo rischio consiste nella vendita forzata dell\u2019immobile ipotecato, per evitare la quale non resta all’acquirente che pagare il debito residuo.<\/p>\n\n\n\n

All’interno di questa situazione l’unico soggetto che potr\u00e0 avere ripercussioni negative \u00e8 quindi il nuovo proprietario.<\/p>\n\n\n\n

Vendere casa con ipoteca: il caso pratico<\/h2>\n\n\n\n

Il caso pi\u00f9 frequente \u00e8 un immobile gravato da un mutuo ancora da estinguere. Prendiamo come esempio un appartamento acquistato con un prestito bancario attraverso la stipula di un contratto di mutuo. Il proprietario Tizio decide poi, dopo tempo, di vendere casa con ipoteca all’acquirente Caio.<\/p>\n\n\n\n

Il ruolo del notaio e i controlli da effettuare<\/span> <\/h3>\n\n\n\n

Il notaio incaricato alla redazione dell\u2019atto di trasferimento \u00e8 tenuto ad eseguire atti di verifica sotto il profilo urbanistico e catastale e atti di accertamento relativamente alla situazione giuridica dell\u2019immobile oggetto di contratto. Questo deve avvenire attraverso le visure ipotecarie e catastali.<\/p>\n\n\n\n

Le ipoteche vengono infatti iscritte nei pubblici Registri immobiliari, per cui per conoscere su un’immobile risulta gravame \u00e8 necessario eseguire, anche online, una visura ipotecaria<\/a><\/span>, partire dei dati catastali dell\u2019immobile o i dati del soggetto (persona o impresa) proprietario dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

Il Notaio \u00e8 tenuto quindi a verificare, preventivamente, la libert\u00e0 e disponibilit\u00e0 del bene e le risultanze dei Registri immobiliari. L\u2019esito delle ispezioni \u00e8 una\u00a0relazione\u00a0ipotecaria\u00a0ventennale<\/a><\/span>. La relazione evidenzia il quadro sinottico della continuit\u00e0 delle trascrizioni nonch\u00e9 eventuali gravami e pregiudizievoli. Si tratta di un obbligo derivante dall\u2019incarico conferitogli e che rientra nell’oggetto della prestazione d\u2019opera professionale.<\/p>\n\n\n\n

Se da questi controlli emerge che sull’immobile \u00e8 iscritta un ipoteca, in quanto visibile nei Registi Immobiliari, il notaio deve illustrare in dettaglio l’operazione e ad accertarsi che l\u2019acquirente abbia ben chiari i rischi ai quali si espone con l’accettazione della compravendita<\/p>\n\n\n\n

L\u2019acquirente, posto quindi a conoscenza dell\u2019iscrizione pregiudizievole, pu\u00f2 decidere comunque di accettare il rischio dell\u2019insolvenza del debitore e procedere nella compravendita della casa ipotecata.<\/p>\n\n\n\n

I possibili risvolti<\/span> <\/h3>\n\n\n\n

L\u2019atto di compravendita avente ad oggetto un bene gravato da ipoteca \u00e8 legittimo ed efficace. In forza agli effetti tipici del contratto l\u2019acquirente acquister\u00e0 la piena propriet\u00e0 del bene nello stato di fatto e di diritto in cui versava al momento della stipula del contratto.<\/p>\n\n\n\n

Il debito gravante sull’immobile pu\u00f2 essere estinto contestualmente al rogito, in quanto il corrispettivo della compravendita pu\u00f2 essere usato per pagare l’istituto di credito. In questo caso un funzionario della banca dovr\u00e0 esprimere il consenso alla cancellazione dell’ipoteca una volta incassato il pagamento in quella stessa sede.<\/p>\n\n\n\n

Consideriamo per\u00f2 il caso che tutto ci\u00f2 non avvenga, il debito continui ed esistere e, dopo aver venduto l\u2019immobile, il dante causa si ritrovi nell’impossibilit\u00e0 di provvedere al pagamento delle
rate mensili del mutuo. Questa inadempienza comporta l\u2019apertura, da parte della banca, della procedura esecutiva al fine di ottenere quanto di diritto. Il creditore ha infatti il diritto di ottenere dal Tribunale competente la vendita forzata dell\u2019immobile ipotecato ed il privilegio di venire soddisfatto, con il ricavato della sua vendita, con precedenza assoluta rispetto ad ogni altro eventuale creditore.<\/p>\n\n\n\n

Il compratore non potr\u00e0 in alcun modo opporsi alla procedura esecutiva azionata dai creditori nei confronti del suo venditore. Tuttavia, potr\u00e0 poi rivalersi verso il venditore con altro procedimento, disciplinato dall’articolo 1483 c.c.. Il venditore \u00e8 tenuto a garantire il compratore contro l’evizione, ovvero deve assicurare l\u2019acquisto del diritto garantendo l\u2019assenza di preesistenti diritti in capo a soggetti terzi. Il compratore evitto ha diritto al risarcimento del danno, per cui in caso di procedura esecutiva azionata dai creditori nei confronti del suo venditore potr\u00e0 rivalersi verso quest\u2019ultimo, per ottenere il pagamento del prezzo pagato, le spese connesse e il risarcimento per il danno subito.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Al solo sentire le parole\u00a0ipoteca\u00a0sulla casa<\/strong> spesso ci si spaventa, ma sapete che si pu\u00f2 anche vendere casa con ipoteca? Non vi \u00e8 infatti alcun divieto e il trasferimento dell’immobile \u00e8 valido ed efficace. 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