{"id":10822,"date":"2018-08-21T17:00:09","date_gmt":"2018-08-21T15:00:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=10822"},"modified":"2023-10-10T11:39:27","modified_gmt":"2023-10-10T09:39:27","slug":"nullita-del-contratto-di-locazione-senza-forma-scritta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/nullita-del-contratto-di-locazione-senza-forma-scritta\/","title":{"rendered":"Nullit\u00e0 del contratto di locazione senza forma scritta"},"content":{"rendered":"

La nullit\u00e0 del contratto di locazione<\/strong>\u00a0stipulato in assenza di forma scritta \u00e8 assoluta. Nel caso in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, la nullit\u00e0 del contratto \u00e8 relativa. Sul tema si \u00e8 espressa anche la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 18214\/2015<\/em>) che ha specificato la modalit\u00e0 di deroga alla insanabilit\u00e0 della forma.<\/p>\n

\"contratto<\/p>\n

La forma scritta del contratto di locazione<\/h2>\n

Uno dei casi tipi di violazione delle norme in tema di locazione \u00e8 proprio la forma. La normativa (legge n. 431\/1998<\/em>) in materia \u00e8 chiara e inequivocabile. La forma del contratto di locazione deve essere scritta. Una classica stretta di mano non \u00e8 sufficiente in questo caso. La giurisprudenza ha, infatti, imposto il requisito della forma scritta come obbligatorio con cinque finalit\u00e0 principali:<\/p>\n

    \n
  1. attribuire alle parti la certezza<\/strong> dei propri diritti e doveri<\/li>\n
  2. definire i soggetti<\/strong>, locatore e conduttore, che intervengono nella stipula del contratto<\/li>\n
  3. individuare in modo inequivocabile l’immobile<\/strong> oggetto di locazione attraverso i dati catastali per contrastare i fenomeni di evasione ed elusione fiscale<\/li>\n
  4. determinare la base imponibile<\/strong> riferita al canone di locazione sulla quale computare le imposte<\/li>\n
  5. far emergere il “sommerso<\/strong>” nel settore delle locazioni<\/li>\n<\/ol>\n

    Ma cosa succede se il contratto di locazione \u00e8 stato redatto in forma verbale e non scritta?<\/p>\n

    Il contratto di locazione in forma orale<\/h3>\n

    Il contratto stipulato in forma orale, verbalmente, \u00e8 sempre nullo? La Corte di Cassazione si \u00e8 proprio espressa su questo punto ma occorre distinguere due casistiche.<\/p>\n

    A. contratto in forma non scritta per imposizione del locatore<\/strong><\/p>\n

    Nel caso in cui il locatore abbia viziato la volont\u00e0 del conduttore pretendendo di evitare la forma scritta, si verifica una ipotesi di nullit\u00e0 relativa<\/strong> del contratto. In questo caso specifico il conduttore \u00e8 legittimato a richiedere la applicazione della legge e l’eventuale ricalcolo dei canoni corrisposti. La legge n. 431\/1998<\/em> accorda infatti una specifica tutela al conduttore. Il conduttore pu\u00f2 infatti ricorrere alla conformazione giudiziale<\/em> del rapporto dei locazione ai sensi dell’art. 13, co.5, della L. 431\/1998<\/p>\n

    B. contratto in forma non scritta per volont\u00e0 delle parti<\/strong><\/p>\n

    In questo caso il contratto deve sempre intendersi non valido in quanto ci si trova di fronte ad una forma di nullit\u00e0 assoluta<\/strong>. In questo caso la conformazione del contratto alle disposizioni di legge \u00e8 esclusa.<\/p>\n

    I 5 elementi distintivi del contratto di locazione<\/h3>\n

    Nelle locazioni si possono individuare cinque elementi distintivi fondamentali.<\/p>\n

    1. Il Locatore<\/strong><\/h4>\n

    \u00c8 il proprietario dell’immobile oggetto di locazione e pu\u00f2 essere una persona fisica o giuridica. Spetta al conduttore accertarsi che chi sottoscrive il contratto sia effettivamente il proprietario. Come? La banca dati Sister della Agenzia delle Entrate mette a disposizione degli utenti i dati relativi ai proprietari di beni immobili. Con una visura catastale per soggetto<\/a><\/span> si disporr\u00e0 di un primo elemento identificativo, non ancora sufficiente per accertare la titolarit\u00e0 giuridica. \u00c8 preferibile, quindi, estrarre una visura ipotecaria per immobile<\/a><\/span> in modo da fugare ogni dubbio. Infatti, solo attraverso la visura in Conservatoria si pu\u00f2 certificare la effettiva propriet\u00e0 del locatore rispetto all’immobile in locazione.<\/p>\n

    2. Il Conduttore<\/strong><\/h4>\n

    Il conduttore coincide praticamente con l’inquilino, quindi con il soggetto che dovr\u00e0 corrispondere un canone di locazione per poter usufruire dell’immobile. In questo caso \u00e8 il locatore che ha tutto l’interesse a verificare la affidabilit\u00e0 e la solvibilit\u00e0 del conduttore. Questo per evitare lunghi e sfiancanti solleciti di recupero crediti. Si tratta di controlli e verifiche che \u00e8 bene fare sempre prima della firma del contratto. La visura dei protesti e pregiudizievoli<\/a><\/span> \u00e8 la soluzione ottimale in quanto verifica tutti i possibili eventi negativi a carico del conduttore.<\/p>\n

    3. L’immobile<\/strong><\/h4>\n

    La normativa prescrive che l’immobile venga individuato in modo chiaro con i seguenti dati:<\/p>\n