{"id":10507,"date":"2018-06-27T18:57:20","date_gmt":"2018-06-27T16:57:20","guid":{"rendered":"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/?p=10507"},"modified":"2026-04-22T09:35:59","modified_gmt":"2026-04-22T07:35:59","slug":"quali-sono-millesimi-lavori-straordinari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/quali-sono-millesimi-lavori-straordinari\/","title":{"rendered":"Millesimi condominiali necessari per l&#8217;approvazione di lavori straordinari"},"content":{"rendered":"<p>Le <span style=\"color: #000080;\"><a style=\"color: #000080;\" href=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/elenco-dati-e-millesimi-proprietari-al-creditore\/\">tabelle millesimali<\/a><\/span> costituiscono degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese e della&nbsp;formazione delle maggioranze assembleari. In questo articolo ci soffermeremo in particolare sui millesimi condominiali necessari per l&#8217;approvazione dei lavori straordinari.<!--more--><\/p>\n<h2>Cosa sono le tabelle millesimali<\/h2>\n<p>Le tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, esprimono il valore proporzionale di ciascuna unit\u00e0 immobiliare (<em>art. 68 disp. att. c.c.<\/em>) e quindi rappresentano le quote di propriet\u00e0 nel&nbsp;condominio. I millesimali svolgono un duplice compito:<\/p>\n<ul>\n<li>stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio;<\/li>\n<li>svolgono un ruolo fondamentale per la formazione delle maggioranze in assemblea.<\/li>\n<\/ul>\n<p>In una assemblea condominiale ogni voto ha infatti un peso diverso. I condomini con valori millesimali superiori hanno un peso maggiore rispetto a quelli con valori minori per quanto riguarda l&#8217;approvazione di certi argomenti posti all&#8217;ordine del giorno. In alcuni casi non \u00e8 sufficiente avere la sola maggioranza di votanti, occorre infatti oltrepassare anche un valore di millesimali.<\/p>\n<p>Per approfondire sul calcolo dei millesimi di propriet\u00e0 in un condominio,<span style=\"color: #000080;\"> <a style=\"color: #000080;\" href=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/millesimi-proprieta-come-calcolarli-per-voto-allassemblea\/\">clicca qui<\/a><\/span>.<\/p>\n<h3>Differenza tra lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione<\/h3>\n<p>Nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti hanno bisogno di interventi manutentivi per garantire la perfetta efficienza. Questo succede anche&nbsp;in un condominio e in base alla natura di questi interventi si distinguono due forme di manutenzione, ordinaria e straordinaria.<\/p>\n<p>Il confine tra&nbsp;manutenzione ordinaria&nbsp;e&nbsp;straordinaria&nbsp;\u00e8 molto sottile,&nbsp;rappresentano in ogni caso delle spese necessarie. Per fare un po&#8217; di chiarezza sugli aspetti che distinguono queste tipologie di intervento possiamo far riferimento all&#8217;<em>art. 3 del&nbsp;D.P.R. 380\/2001<\/em>, conosciuto come <em>Testo unico dell&#8217;edilizia<\/em>.<\/p>\n<p>Esso precisa infatti che&nbsp;gli interventi di <strong>manutenzione ordinaria<\/strong> riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.<\/p>\n<p>I lavori&nbsp;di <strong>manutenzione straordinaria<\/strong> sono invece le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonch\u00e9 per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unit\u00e0 immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.<\/p>\n<p>Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione ordinaria, l&#8217;amministratore deve, in base a quanto sancito dall&#8217;<em>art. 1130 c.c.<\/em>, &#8220;<em>erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell&#8217;edificio e per l&#8217;esercizio dei servizi comuni<\/em>\u201d. Per i lavori straordinari si fa invece riferimento all&#8217;<em>art. 1135 c.c.<\/em> e in questo caso \u00e8&nbsp;l&#8217;assemblea dei condomini a dover provvedere alle &#8220;<em>opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un&nbsp;fondo speciale&nbsp;di importo pari all&#8217;ammontare dei lavori<\/em>&#8220;. L&#8217;amministratore potr\u00e0 solo intervenire qualora i lavori di manutenzione straordinaria fossero urgenti e dovr\u00e0 darne comunicazione nella prima assemblea.<\/p>\n<h3>Millesimi condominiali per lavori straordinari<\/h3>\n<p>Partiamo dal presupposto che l\u2019amministratore di condominio, in caso esista il bisogno di approvare dei lavori straordinari ritenuti necessari, dovr\u00e0 convocare l\u2019assemblea dei condomini inserendo nell&#8217;ordine del giorno la voce riguardante la discussione e l&#8217;approvazione di questo tipo di manutenzioni.<\/p>\n<p>L\u2019assemblea, quindi, discuter\u00e0 sul punto ed esprimer\u00e0 il proprio volere. In particolare, per le deliberazioni che concernono l&#8217;approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, ma anche per quella ordinaria, sar\u00e0 necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione e un terzo dei condomini e almeno 334 millesimi in seconda.<\/p>\n<p>Quando si dovranno invece approvare riparazioni straordinarie solo di notevole entit\u00e0&nbsp; sar\u00e0 necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno i 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.&nbsp;Per poter individuare le corrette maggioranze assembleari, la &#8220;notevole entit\u00e0&#8221; delle riparazioni straordinarie in condominio \u00e8 rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (<em>Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 26 novembre 2014, n. 25145<\/em>).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le <a href=\"http:\/\/www.visureitalia.com\/smartfocus\/elenco-dati-e-millesimi-proprietari-al-creditore\/\">tabelle millesimali<\/a> costituiscono degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese e della\u00a0formazione delle maggioranze assembleari. 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